Blivande bostadsrätt kan överlåtas

Kan en lägenhet överlåtas som bostadsrätt trots att den fortfarande är en hyreslägenhet vid tiden för överlåtelsen? 
Ja, menar Högsta Domstolen (HD) i en dom från 2001.

Avtal
Det hela handlade om en äldre dam som bodde en 3-rums hyreslägenhet i centrala Stockholm mellan 1971-95.
Hon hade hela tiden varit medlem i  föreningen som bildats av de boende i förhoppning om att en dag kunna förvärva huset.
I början av augusti 1995 kunde till sist föreningen köpa fastigheten, men bara ett tiotal dagar senare  avled den gamla damen.
Innan dess hade hon dock i ett skriftligt avtal lovat sina tre syskonbarn att de skulle få köpa den blivande bostadsrätten på samma villkor som hon själv fått från föreningen, mot att hon själv skulle få bo kvar med oförändrad hyra så länge hon ville.
Grundavgiften för den fina trean uppgick till cirka 600.000 kronor, vilket omgående betalades in av syskonbarnen, men som föreningen sedan betalade tillbaka p.g.a det osäkra rättsläget. Frågan var om överlåtelsen var giltig. 
När damen avled hade medlemskapet och bostadsrätten övergått till dödsboet, som bestred avtalet med syskonbarnen.
Huvudargumentet var att avtalet måste vara ogiltigt eftersom det inte fanns någon bostadsrätt när det skrevs, bara en hyresrätt. Även den hade dock kunnat överlåtas till syskonbarnen enligt hyresavtalet.

Rätten
Både tingsrätten, hovrätten och till sist Högsta Domstolen dömde också till syskonbarnens fördel.
Ett avtal om upplåtelse av bostadsrätt är giltigt om det är skriftligt upprättat och i övrigt uppfyller de villkor som lagen ställer.
Det gäller även optionsavtal om framtida upplåtelse (enligt NJA 1992 sid 66), och vid förhandsavtal om bostadsrätter som ännu inte byggts.
En skillnad är dock att förhandsavtal inte får överlåtas till någon annan än make eller sambo, i syfte att hindra oönskad handel med blivande bostäder.
Regler om den här typen av överlåtelser saknas i bostadsrättslagen, varför vägledning istället får sökas enligt allmänna köprättsliga principer, menade rätten.
Och enligt dessa går det att avtala om framtida köp och försäljning av lös egendom, även om man inte äger egendomen vid själva avtalstillfället.

Domslut
Avtalet som den äldre damen skrivit var således giltigt.
Dödsboet var därmed skyldigt att överlåta bostadsrätten till syskonbarnen.
Föreningen hade inget att förlora i sammanhanget, eftersom de hade rätt att granska syskonbarnens ansökan om medlemskap precis som vanligt.
Övriga yrkanden som dödsboet gjort gällande hade ingen inverkan på målet och togs inte upp för prövning.
De tre syskonen fick därmed överta bostadsrätten enligt avtalet. 

Högsta Domstolen
Mål: 
T3892-38
2001-02-26