Nr 1 2010 Tvist i föreningen? Ansök om medling i Hyresnämnden

Om man råkar ut för en intern tvist i bostadsrättsföreningen lyder det första rådet - ta det lugnt! Enskilda bostadsrättshavare  har som bekant ingen officiell instans att vända sig till för att få ett ärende prövat  -  utom till domstol! Men att stämma föreningen kan vara vanskligt, om man inte är absolut säker på att få rätt. Trots det ökar antalet tvister i bostadsrätt stadigt. Och lagar, stadgar och regler är också så snåriga, att utgången av en rättstvist inte alls är given på förhand.

Men många tvister som tas upp av tingsrätterna är ofta också till synes onödiga. Saken borde ha kunnat lösas tidigare, internt eller med juridisk hjälp.
Det är alltså bättre att ta det lugnt, gå igenom ärendet så sakligt och noggrant som möjligt, studera liknande fall och försöka ta in råd från opartiskt håll.
För det är inte säkert att vare sig  föreningen eller den enskilde alltid har rätt - trots att båda parterna säkert tror det.
Medlemmarna har också ett ansvar att själva ta reda på hur det faktiskt förhåller sig, om så med experthjälp. Det kan kosta - men det kan kosta ännu mer att låta bli.
I första hand handlar det om att föreningen ska lämna klart besked när någon tvistefråga uppstår.
Begär att medlemmen skriver ett brev till föreningen där styrelsen svarar.
I rena föreningsfrågor kan medlemmarna också använda sig av två möjligheter
1. Skriva en motion till kommande stämma 2. Sammankalla en extra stämma med stöd av 1/10-del av samtliga medlemmar.
Man kan också vända sig till föreningens revisor, som har rätt att granska styrelsens hela verksamhet. Revisorn har också rätt att kalla till en extra stämma om det skulle behövas.

Intressekonflikt

En mindre god idé för enskilda medlemmar är att vända sig till föreningens förvaltare. De sköter föreningens ekonomi och annat på styrelsens uppdrag, och kan inte representera en enskild medlem mot styrelsen.
Detta gäller även de stora medlemsorganisationerna Bostadsrätterna, Riksbyggen, HSB och Fastighetsägarna.
Det uppstår så kallat jäv på grund av intressekonflikten.
Förvaltaren kan svara på enklare frågor om hur lagar och stadgar ska tillämpas, men kan aldrig företräda en medlem mot bostadsrättsföreningen. 
Hos HSB finns numera en möjlighet att få svar på sina frågor per telefon från  jurister på Riksförbundet.
Och den fristående organisationen Bostadsrätterna har inrättat den så kallade Bostadsrättsnämnden dit vem som helst kan vända sig med skriftliga frågor. Men det kostar en slant att anmäla ett ärende, och det är inte heller säkert att frågan alltid kan tas upp av bostadsrättsnämnden. Man får heller inget svar om endera parten vägrar att besvara bostadsrättsnämndens frågor. Nämnden kan nämligen inte tvinga någon att svara - det är frivilligt.
 

Hyresnämndens roll

En annan - och mer okänd- möjlighet är dock att  låta Hyresnämnden på orten medla i frågan.
Hyresnämnden är en statlig myndighet, som för närvarande finns på åtta orter i landet som svarar för var sin region.
På bostadsrättsområdet behandlar hyresnämnden först och främst frågor om medlemskap, uthyrning i andra hand och tvister vid större ombyggnadsprojekt, men även upplåtelsefrågor vid övergång från hyresrätt till bostadsrätt tas upp av nämnden.
När det gäller andrahandsuthyrning kan hyresnämndens beslut inte överklagas.
Övriga ärenden kan föras vidare till Svea Hovrätt.
Hyresnämnderna hjälper även till med att svara på allmänna boendefrågor per telefon. Någon rådgivning i egentlig mening är det dock inte.  I konkreta fall hänvisas man alltid vidare till marknadens organisationer eller till jurister.
Men det hindrar inte att man kan börja med att ringa till hyresnämnden om någon svår frågeställning har dykt upp.
Hyresnämnden kan även hjälpa till att medla vid tvister mellan förening och enskilda medlemmar.
Då anmäler man sitt ärende på en särskild blankett och skickar in till nämnden, som sedan svarar och vid behov kallar in parterna för förhandling  (blanketten kan fyllas i direkt på nätet www.hyresnamnden.se - ansökningshandlingar)
Nackdelen är att det kan ta lite tid - fördelen är att det inte kostar något! Men - även här gäller att Hyresnämnden inte kan medla om endera parten vägrar att deltaga. Båda parterna måste vara intresserade av en medling för att saken ska kunna prövas. I annat fall måste man föra ärendet vidare till tingsrätten.

Få fall

Hyresnämnden i Stockholm behandlar tusentals ärenden varje år. Av dessa är det dock bara ett fåtal som berör bostadsrätt. Men antalet ärenden i bostadsrätt ökar stadigt.
De flesta fallen gäller  inte oväntat tvister om medlemskap och uthyrning i andra hand.
Beträffande uthyrning i andra hand är det numera lättare för hyresgäster som vill provbo, och för äldre som t.ex. vistas på sjukhus att kunna hyra ut sina lägenheter.  Efter ändringarna i bostadsrättslagen 2003 är dessa regler i bostadsrätt desamma som i hyresrätt.

Fotnot: Hyresnämnder finns i Stockholm, Göteborg, Malmö, Jönköping, Sundsvall, Västerås, Umeå och Linköping.