Nr 1 2011 Stambyte med ROT-avdrag

Individuella avtal med medlemmarna om badrumsrenovering gjorde det möjligt för de boende att utnyttja ROT-avdraget, samtidigt som stammarna renoverades i Brf Täckdiket 3 i Mölndal.
Föreningen lånade ut pengar till det fåtal medlemmar som inte hade råd att betala för renoveringen, eller som inte kunde få egna banklån.

Föreningens fyravåningshus från 1960-talet ligger vinklade kring en öppen gård med planteringar, lekplatser och gräsmattor.
Det ser idylliskt ut, men när föreningen tog över för ett par år sen visade det sig att drastiska åtgärder behövdes för att undvika omfattande vattenskador.
- Vi fick veta att vi hade cirka tre år på oss att renovera. Badrummen hade isolerats och målats med en asfaltfärg som enda tätskikt i golv och cirka 50 mm upp på väggarna, som  hade torkat ut och spruckit, summerar  Patrick Lindahl i styrelsen.
Man råkade ut för åtta vattenskador i princip omgående, och det fanns en del badrum som läckte  bara man hällde ut lite spillvatten på golvet. De så kallade grodorna, dvs golvbrunn med tillhörande anslutningsrör, var på väg att rosta sönder.

Försäkringsfråga

Det enda man kunde göra var att riva ner allt och renovera badrummen från grunden.
-Det var också en försäkringsfråga. Utan en ombyggnad skulle försäkringarna inte gälla vid fuktskador. Vi har inte haft några krav från försäkringsbolaget, men andra föreningar här i trakten har fått problem med försäkringen på grund av läckande badrum, säger Patrick Lindahl.
Stammarna var också i uselt skick, även om det var badrummen som utlöste reparationsåtgärderna.
Badrum och stamrenovering samordnades därför. Samtidigt passade man på att lägga nya stammar till köken.
Föreningen tecknade totalentreprenad med det lokala företaget Erlandssons Bygg.
Badrummen kostade mellan 87.000  och 163.000 kronor att renovera beroende på storlek. Sen tillkom individuella val.
- Sådana har många gjort. Det kan handla om färg på kakel eller underskåp under handfatet, säger Patrick Lindahl.

Bara stammarna

Föreningen handlade upp både stambyte och badrumsrenovering, men betalade bara för stammarna! 
Därefter tecknade  medlemmarna individuella avtal med byggentreprenören och kunde därmed få ROT-avdrag.
- De som satt i kläm i det här var pensionärer och studenter. Vi har många ettor bland våra 136 lägenheter.
- Vi tog lån på banken, som godkände att  föreningen sedan lånar ut till kostnaden för badrumsrenoveringen till dem som inte kunde betala.
- Medlemmarna betalar tillbaka med ett badrumstillägg som löper på 15-25 år. Det går ju inte att höja avgifterna bara för dem. Vår revisor har godkänt  hela upplägget, säger Patrick Lindahl.

ROT-avdrag

ROT-avdragen blir olika för var och en av medlemmarna beroende på hur mycket skatt man har betalat och storlek på badrum, men varierar mellan 26.000 och 47.000 kr som mest.
Föreningen får som bekant inte göra något ROT-avdrag alls, vare sig för stammarna eller för hyresgästernas badrum.
Föreningens hyresgäster betalar renoveringen med en hyreshöjning på 350 kr i månaden, en summa som godkänts av hyresgästföreningen.

Enkelt beslut

Täckdiket tog ett styrelsebeslut om hela renoveringen, med stöd av ett äldre stämmobeslut som fattades redan när man övertog husen.
Om alla medlemmar är med på noterna är det inga problem med ett stämmobeslut, men värre kan det bli om någon trots allt tredskas och inte vill tillåta reparationer.
Då måste man gå till hyresnämnden.
Det är bättre om föreningen tar beslutet enhälligt – om det går – eller får projektet godkänt av hyresnämnden om det råder delade meningar på stämman.
- Ursprungligen tog föreningen ett stämmobeslut om att renovera badrummen när vi tog över fastigheten från kommunen. Enligt det beslutet skulle renoveringen genomföras inom tre år, säger Patrick Lindahl.

Backa ur

För en förening är det avgörande att fatta beslut i sådan ordning att projekt av det här slaget kan fullgöras och att man har tillgång till samtliga lägenheter! Att bara ta beslut i styrelsen – även om alla medlemmar skulle vara med på noterna – är inte hållbart; någon kan backa ur och föreningen får inte tillgång till lägenheten om det vill sig riktigt illa.  Den riktiga vägen är att - om möjligt – ta beslutet på stämman med acklamation - enhälligt – eller,  om inte det är möjligt, med 2/3 majoritet och sedan gå till hyresnämnden för att stadfästa det hela om någon är emot.

Underhållsansvar

Det finns ytterligare ett sätt som kan visa sig fördelaktigt  – att ändra stadgarna så att föreningen får rätt att utföra arbeten som annars åligger medlemmen – d v s att tillfälligt ta över underhållsansvaret för lägenheternas inre. Med en sådan klausul kan större projekt lotsas igenom utan att man för den skull behöver gå till hyresnämnden, så länge ingen röstat nej till förslaget på stämman. De flesta föreningar inom HSB har t.ex. den möjligheten i sina normalstadgar.
- Annars måste man ta beslutet med 2/3-dels majoritet och gå vidare till hyresnämnden, säger HSB:s chefsjurist Ola Thored.

Enda vägen

Och vill man använda ROT-avdraget är som sagt Täckdikets modell den enda möjliga. En bostadsrättsförening kan inte själv skriva individuella avtal med medemmarna och sen fakturera dem för kostnaderna!  
- Avtalet måste upprättas mellan medlemmen och företaget som utför arbetet, säger Pia Blanck-Thörnroos vid Skatteverket. 
Föreningen bör heller inte utan vidare anta att medlemmar alltid förstår hur ROT-reglerna fungerar. Det bästa är att antingen föreningen eller det anlitade entreprenadföretaget informerar om förfarandet och projektet, liksom om hur mycket man kan räkna med att få i skattereduktion. Det går även att göra en provdeklaration på Skatteverkets hemsida för att få veta hur det ser ut. Att hålla föreningsmöten om projektet och ROT är ett annat bra sätt.
Glöm inte att använda tiden och de anlitade företagen effektivt. Ofta har man vilande projekt som kan samordnas med renoveringen. Skaffa också vid behov en bra entreprenadjurist som kan hjälpa till med upphandling och genomförande av projektet. Sen kan man sova gott om natten på ett helt annat sätt.