Nr 1-2013 20 år med Allt om Bostadsrätt

Vi gav ut vårt första nummer av Allt om Bostadsrätt i mars 1994.
Vi startade i en tid med stora ekonomiska påfrestningar på bostadssektorn, inte minst för bostadsrättsföreningar.
De statliga stöden var på väg bort, räntorna sköt i höjden och främst nyproducerade föreningar brottades med höga kostnader, osålda lägenheter och medlemmar som lämnade tillbaka sina bostadsrätter till föreningen.
Konkursvågen var ett faktum! Staten gjorde sitt bästa genom en särskild ”bostadsakut” som hjälpte till eller gick in och tog över.
Trots det gick 100-tals föreningar i konkurs och många bostadsrättshavare fick se sina insatta pengar gå upp i rök.

Reaktion
En del styrelser reagerade och menade att bostadsbyggarna inte hållit vad de lovat.
I  vårt  första nummer  skrev  vi  t.ex. om tre föreningar som oberoende av varandra stämde Riksbyggen för avtalsbrott.
I de flesta fall förlorade föreningarna dessa slag, men med hjälp av skickliga bostadsrättsjurister och advokater vann man också i en del fall!
Det visade sig nämligen att byggarna  hade satt i system att söka statligt stöd och finansiering baserat på en av länsbostadsnämnden godkänd summa, för att efteråt lägga på tiotals miljoner på slutpriset, ibland mycket mer, som föreningarna sedan fick betala! Rent lurendrejeri med andra ord, som föreningarna och deras medlemmar inte förstod!
Insatserna var ju låga och avgifterna sattes på rimlig nivå.
Att man hade gigantiska lån verkade inte spela någon roll.  Det var ju statliga bidrag som betalade!
I Uddevalla försökte en aktiv förening, som fick betala 1,2 miljoner extra för ett oredovisat p-garage, stämma Riksbyggen, men förlorade varje gång!
Orsaken var det s.k. ”Riksbyggenavtalet” som innehöll en klausul som sa att tvister inte ska avgöras i domstol, utan i skiljenämnd.
Det gick helt enkelt inte att komma åt entreprenadavtalen den rättsliga vägen.
Föreningen försökte till sist stämma organisationen via en en enskild medlem, som stod utanför avtalen och  skiljeklausulen.
Och domstolen gav honom rätt! Skiljeklausulen gällde inte för honom - bara för föreningen - och han hade därför rätt att lämna in en stämningsansökan.
Men mannen hoppade av den långvariga processen. När det hela hade pågått i sju år orkade varken han eller föreningen vänta,  och det hela rann  ut i sanden. Men i många artiklar har vi upprepat ett av våra mantra: se upp för skiljeklausuler! De ska man inte skriva på som liten bostadsrättsförening, eftersom  man är chanslös i en tvist! 
För en bostadsrättsförening är avtal där tvister förs i vanlig domstol alltid bäst!

Utveckling
Andra föreningar har trots allt lyckats få tillbaka en del pengar från byggarna, men i takt med att de staliga stöden fasades ut blev situationen på byggmarknaden en annan.
Nu gick det inte längre att sälja bostadsrätter med låga insatser för de boende och höga lån för föreningarna!
Tvärtom ser vi idag, att allt fler föreningar väljer att låta de boende stå för större delen av lånen - och på så sätt få skattemässig avdragsrätt för räntorna vilket föreningen inte kan få - för att få så låga boendekostnader som möjligt.
Situationen är med andra ord den omvända och problemen med uppskörtade föreningar i ett statligt stödsystem borta!
En på det hela taget positiv utveckling, eftersom man som enskild medlem förr aldrig blev av med låneskulderna och inte heller kunde betala av och amortera som man ville, eftersom lånen låg på föreningen.
En riskfylld situation, som också visade sig explodera när luften gick ur ekonomin i början av 1990-talet!

Nya tider
För HSB och Riksbyggen innebar utvecklingen nya tider! 
Föreställningen att medlemsföreningarna var livegna och därmed tvungna att anlita den egna organisationen för all förvaltning och godkännande av stadgeändringar prövades till sist av Högsta Domstolen (HD).
Organisationerna förlorade på alla punkter! Idag är de gamla myterna borta och såväl HSB som Riksbyggen har tvingats revidera sina stadgar och erkänna rätten för föreningar att lämna in sin avskedsansökan - om de så vill!
Sen dess har också cirka 600 föreningar valt att lämna HSB och Riksbyggen!
Vilka dessa föreningar är, och var de ligger,  finns listade på vår hemsida!
Förändringen är således total till föreningarnas och de boendes fördel!
När nästa ekonomiska bo-kris kommer, för det gör den förr eller senare, är föreningar med mindre lån inte lika utsatta som de var för 20 år sen, utan står tvärtom väl rustade för att klara situationen.      
Det är ett gott tecken!
Det är också mot den bakgrunden man  inser att det blir svårt att åter införa statliga subventioner i boendet, så som många vill.
Vi måste hitta andra vägar att stärka byggandet framöver.
För det är fortfarande så, att de gamla systemen lever kvar i form av hyresreglering och annat!
Men förr, när systemen skapades,  var Sverige världens rikaste land och politikerna kunde hitta på vilka reformer som helst! Och  gjorde det som bekant också!
Ingen verkade dock kunna tänka sig att det kunde komma så dåliga tider som det faktiskt gjorde! 

Lagändringar
För bostadsrättens del har dock utvecklingen inneburit om inte en revolution, så i alla fall nästan!
Bostadsrättslagen reviderades till exempel både 1991 och 2003.
De viktigaste nyheterna -91 var att vetorätten vid ombyggnader togs bort  och ersattes av nuvarande system.
Vidare infördes möjlighet till förhandsavtal, ändrade regler för medlemskap (oskäliga stadgevillkor som medborgarskap, viss inkomst o. dyl. fick inte längre förekomma),  och rätt för föreningen att ta ut överlåtelseavgift och pantsättningsavgift (i själva verket ett krav från förvaltarna, som i sin tur tar ut kostnaden från föreningarna. Men en företagsam förening ser till att tjäna lite själv på systemet också - om det går).
2003 var nyheterna mer omfattande för de boende.
Det blev lättare att bygga om och hyra ut en bostadsrätt,  gränserna för underhållsansvar gjordes tydligare, möjligheten att ”återvinna” bostadsrätten vid förverkan efter t.ex.  utebliven avgiftsbetalning blev större och styrelsens skyldighet att agera vid störningar i boendet klargjordes.
Tidigare hade också de så kallade hembudsreglerna försvunnit, dvs föreningens rätt att bestämma om en bostadrätt skulle säljas eller inte och till vilket pris!
Idag skulle ett sådant system inte fungera, eftersom priserna på bostadsrätter skjutit i höjden så kraftigt!
På den punkten står alltså bostadsrätten stark! Det är också en av anledningarna - kanske rent av den främsta - till att den nya boendeformen ägarlägenheter inte fått något riktigt fäste hos vare sig bostadsbyggare eller bostadsköpare.

Rättsfall
Vid sidan av lagändringarna har samtidigt en mängd rättsfall på bostadsrättsområdet gjort regelverket kring bostadsrätt betydligt klarare! Några har berört de boendes rättigheter,  som visat att föreningen  inte godtyckligt kan bestämma vad den vill.
I ett fall förlorade en HSB-förening i Täby mot nio medlemmar, som inte ville ha nya balkonger.
Föreningens ombud, dåvarande chefsjuristen på HSB Ingrid Uggla, menade att ett fåtal medlemmar inte kan sätta sig över ett majoritetsbeslut.
”Om de nio inte vill använda sina nya balkonger kan de ju låta bli att göra det”, löd argumentet i rätten.
Men Uggla förlorade! Hovrätten påpekade att en förening inte har rätt att tvinga på dem som tidigare inte haft balkong en sådan.
De har köpt sin bostadsrätt i ett visst skick, och eftersom besittningsrätten är evig kan inte föreningen ändra den hur som helst.
Föreningen fick göra om sitt förslag så att balkonger bara byggdes till dem som ville!

Viktiga beslut
Andra viktiga avgöranden gäller begreppet ”vattenledning”, där Högsta Domstolen fastställt att det bara är rör under tryck som faller under det begreppet i bostadsrättslig mening.
Utslaget har klargjort hur en skada ska regleras  beroende på om den uppstått i en trycksatt vattenledning, i ett värmerör eller ett avloppsrör.
Tidigare ansåg föräkringsbolagen att alla dessa kategorier skulle räknas som vattenledning, men i och med HD:s dom har branschen nu fått anpassa sina villkor.
Förverkan av bostadsrätt efter otillåten uthyrning i andra hand har också prövats!
Där har HD  slagit fast att den som aldrig själv vistas i, regelbundet besöker eller har behov av sin bostadsrätt kan få se den förverkad om föreningen klagar!
Vidare har domstolarna visat att det krävs godkännande av föreningen vid större ombyggnader i bostadsrätt,  och att föreningen har rätt att ställa krav på såväl utförande som material.
Samtidigt kan dock föreningen inte godtyckligt vägra någon att bygga om eller förändra sin bostadsrätt - den rätten är absolut. Och i det berömda så kallade ”Toalettstolsmålet” 1992,  fick föreningen se sig slagen på fingrarna när man ville byta ut de gamla toalettstolarna i alla lägenheter.
Men eftersom även badrumsporslin hör till de boendes eget underhållsansvar fick föreningen nej i hovrätten!
Samma sak blev utfallet i en dom så sent som 2009, där miljönämnden i Göteborg krävde att en förening skulle åtgärda golvbuller i lägenheterna.
Men när saken prövades i Miljödomstolen fick föreningen rätt!
Eftersom trägolv hör till det inre underhållet  fick de boende själva åtgärda golvbullret.
Det kravet kan inte åläggas föreningen, så länge bullret inte kan härledas till själva stommen eller bjälklaget.

När AoB griper in
Det finns också några exempel där våra artiklar direkt har varit med och påverkat.
I vår första utgåva av ”Bostadsrättshandboken” 1996 kunde vi till exempel visa att Allmänna Reklamationsnämndens (ARN) råd  i ett skadefall, där föreningen uppmanades att ersätta en vattenskada efter en läckande diskmaskin, var fel!
Motsvarande fall som prövades rättsligt slog tvärtom fast att den här typen av skador får den enskilde alltid stå för själv. 
Utöver lagreglerna spelar före- ningarnas stadgar också roll, och de kan som bekant vara mycket olika!
Sedan dess behandlar ARN inte enskilda fall i bostadsrätt!
Ett annat exempel är det stöd och den hjälp vi kunde förmedla till en bostadsrättsförening på Kungsholmen i Stockholm,  där hyresgästerna var på väg att förlora sin förköpsrätt.
Ägarna bildade en förening och satte in bulvaner som hyresgäster i tomma lägenheter för att upplåta bostadsrätter till fullt marknadspris.
Vi skrev en artikel om fallet, informerade de boende om regler och möjligheter och förmedlade sedan en kontakt med en av landets mest kunniga bostadsrättsjurister. 
Hyresgästerna stämde föreningen, vann målet och idag äger de fastigheten!

Andra fall
Ett annat exempel är vårt engagemang för miljö och varsam renovering. 
Efter våra många artiklar om fönsterrenovering har vi via samtal med ett antal föreningar lyckats rädda en mängd fina gamla träfönster från soptippen.
Allt finns dokumenterat, och det är vi förstås glada för.
Vi förmedlade också värdefull information till en annan förening i centrala Stockholm, som inte fick köpa sin fastighet för att de bedömdes vara oäkta.
Vi tipsade om en kontroll, som sedan visade att föreningen var äkta om man utgick från taxeringsvärdet.
Kontrollen utfördes av experter från dåvarande ADE-förvaltning.
Efter ytterligare nej  från staden vidtog föreningen sådana åtgärder att man senare kunde förvärva sitt hus!
Ett annat exempel där AoB varit med handlade om en restaurang som skulle åläggas en så hög hyreshöjning att de skulle tvingas flytta.
Men tack vare bland annat tips och artiklar från oss backade föreningen, vars grund för höjningen visade sig vara fel. En förlikning träffades och restaurangen kunde vara kvar!
Ett andra mantra från oss har varit möjligheten att begära medling i hyresnämnden vid tvister i föreningen! Tidsödande, visst! Men kostnadsfritt och säkert och förr en ganska okänd möjlighet.
Och nu upphöjs också hyresnämnderna till domstolar, är det tänkt! Om det verkligen blir så, återstår dock att se eftersom Hyresgästföreningen säger nej till förslaget.

Ombildning
Under de här åren har också antalet föreningar som fått möjlighet att köpa sina hyresfastigheter av kommunala bostadsbolag ökat.
Kritiken har ofta varit stark!  Billiga hyresrätter försvinner - hyresgäster ”misshandlas” av sina nya hyresvärdar - segregationen ökar, allt är nattsvart.
Inget av ovanstående har dock kunnat beläggas!
Tvärtom kunde professor Hans Lind på KTH,  vid en hearing anordnad av ett riksdagsutskott, visa att det egenligen inte finns några förlorare vid en ombildning!
De som vill köpa bostadsrätt får göra det. De som vill bo kvar med hyresrätt får göra det! Det bostadsbolag som vill sälja får göra det, och slipper sedan också ansvar för renovering av fastigheten.
Det kan föreningen göra efter hand och i den takt man önskar.
De nya bostadsrättshavarna renoverar också själva sina lägenheter till gagn för hantverkare som annars aldrig skulle satt sin fot i lägenheten så länge den var en hyresrätt. Och så vidare!
Och fortfarande ombildas en del fastigheter, främst i Stockholm med omnejd.

Färre protester
Men nu har protesterna lagt sig. Media orkar inte fortsätta tjata och försöka hitta fel - som trots allt knappast finns!
Vi är förstås positiva. Vi har ombildat fastigheter till bostadsrätt själva, och har således egen erfarenhet på området.
Bostadsrätten står alltså starkare än nånsin. Och vi ser fram emot ett bra jubileumsår, trots lågkonjunktur och något sviktande bo-marknad, som trots allt kommer att vända så småningom.
För det gör den, som sagt, alltid!