Nr 1 2016 Bättre bostadsrätt - nu ska konsumentskyddet stärkas

I oktober förra året tillsatte regeringen en särskild utredning med målet att på sikt stärka konsumentskyddet i bostadsrätt.
Utredningen leds av Michaël Koch, tidigare chef för enheten för fastighetsrätt och associationsrätt på Justitiedepartementet. Förslagen ska presenteras den 14 april 2017. 

Bland de viktigaste punkterna i utredningen är frågan om ekonomiska planer och intygsgivarnas roll i nya föreningar, hur föreningen kan säkra det långsiktiga underhållsbehovet i sin fastighet, vilken upplysande information som årsredovisningen ska innehålla och om reglerna för renovering och ombyggnad som berör enskilda bostadsrättshavares lägenheter bör ändras. 
Även andra förhållanden som gäller köpare, enskilda medlemmar och föreningarnas arbete som kan komma fram under utredningsarbetet ska beaktas, påpekar regeringen, dvs här kan förslagen om nya bokföringsregler komma att föras fram.

Bakgrund
Av landets cirka en miljon bostadsrättslägenheter bytte strax över 100.000 ägare år 2014. Snittpriset var 1,7 miljoner i riket, med stora regionala skillnader. Stockholm var helt naturligt dyrast med ett medelpris på 2,7 miljoner och Västernorrland billigast, där medelpriset var 460.000 kronor.
Den totala omsättningen för sålda bostadsrätter har ökat från 56 miljarder till 178 miljarder kronor de senaste tio åren.  Ofta är köpet av bostadsrätten den största affär den enskilde bostadsrättshavaren gör i livet.
Mot den bakgrunden är det viktigt att konsumentskyddet på marknaden är starkt, anser regeringen.

Planer & köpare
Beträffande ekonomiska planer för nybildade föreningar, ska utredningen undersöka om det finns skäl att ändra och förbättra dem, och om den så kallade byggande styrelsens ansvar för uppgifterna ska stärkas.  
Högsta Domstolen har, i rättsfallet NJA  2013/117 , till exempel  kommit fram till att en förening inte kan kräva styrelsen på skadestånd på grund av beslut som fattats med 100 procent majoritet av samtliga medlemmar, dvs av hela den så kallade byggande styrelsen, långt innan de boende själva tagit över föreningen. 
Här är skyddet för dem som eventuellt tecknat förhandsavtal i en sådan förening svagt. 
Ett förslag som redan lagts fram är att förhandstecknare automatiskt ska räknas som medlemmar i föreningen, vilket skulle göra det svårare för en byggande styrelse att i ensamt majestät driva igenom sina beslut. 
Utredningen ska också se över om det finns skäl att på andra sätt stärka skyddet för förhandstecknare, till exempel så att det blir lättare att säga upp även ett förhandsavtal om förhållandena ändras, eller om så kallade optionsavtal, som ger ett starkare skydd åt den enskilde än förhandsavtal, ska kunna användas som komplement.
Uppgifterna i planen ska kanske omfatta längre tid än de gör idag, och i  ”paketerade föreningar”, som får överta en latent reavinstskuld, ska utredningen se över om den upplysningen också ska finnas med som vägledning till blivande köpare.

Intygsgivare
När det gäller intygsgivare, som ofta är desamma från projekt till projekt, ska kraven på utbildning, kunskapsprov och jäv ses över.
Dessutom ska det övervägas om någon myndighet, exempelvis Boverket, ska få uppgiften att utse intygsgivare istället för byggföretagen själva, och om det ska införas ett krav på enskild ansvarsförsäkring för intygsgivarna. 
Det finns ett antal exempel på intygsgivare som både varnats och fråntagits sina legitimationer av Boverket.

Överlåtelser
En bostadsrätt betraktas som  ”lös egendom”  enligt lagen, i motsats till exempelvis en villa som är fast egendom.  Det kan ställa till vissa bekymmer, framför allt när bostadsrätter köps och säljs.
Ett exempel är att nya medlemmar ofta antas innan den formellt avtalade tillträdesdagen. Skador och annat som uppkommer under tiden blir då mycket svåra att reda ut och hantera.
Vem är egentligen ansvarig, den nya eller tidigare medlemmen?  
Här kan reglerna komma att ändras, så att ansvaret kopplas till tillträdesdagen och inte bara till medlemskapet, som idag.
Dessutom kan föreskrifterna avseende medlems- och lägenhetsförteckning komma att skärpas, för att öka säkerheten för den enskilde vid överlåtelse och pantsättning.

Redovisning
En bostadsrättsförening måste sköta sin redovisning enligt bokföringslagen och beskriva verksamheten i en årsredovisning, som fyller en mycket viktig funktion för konsumentskyddet.
Mot bakgrund av debatten  och de nya direktiven kring avskrivningsregler, som statliga Bokföringsnämnden beslutat om, ska utredningen ta fram förslag på hur bostadsrättsföreningarna kan säkerställa att det finns tillräckliga medel för att klara fastighetens långsiktiga underhållsbehov.
Här har förslag från de stora bostadsorganisationerna och revisorernas organisation FAR lagts fram, som skulle innebära en total omläggning av nuvarande regelverk.
Förslag och bakgrund har tidigare redovisats i vår skrift Styrelsehandboken 2015 och finns även att läsa på vår hemsida bofakta.se.  Om och i vilken utsträckning utredaren avser att ta med dessa förslag i arbetet är för närvarande oklart.

Underhållsskyldighet
Ansvaret för underhåll i den egna lägenheten ligger främst på bostadsrättshavaren. 
Föreningen kan ta över medlemmarnas underhållsansvar genom att ändra stadgarna, men det går som bekant inte att göra tvärtom, dvs utvidga den boendes ansvar för delar som föreningen står för. 
Gränsdragningen mellan vad förening respektive medlem svarar för är därför ofta inte helt klar.
Den boende är i vissa fall skyldig att meddela föreningen och begära tillstånd till önskade åtgärder.
Men om styrelsen säger nej är det svårt för den enskilde att få saken prövad. Att vända sig till hyresnämnden för medling går bara om båda parter går med på det. 
I annat fall måste medlemmen föra saken till tingsrätten. Det skulle vara enklare och billigare om en prövning skulle kunna ske direkt i hyresnämnden, menar regeringen.
Även vid större ombyggnader, som berör enskilda lägenheter, måste föreningen fråga alla  boende, inte bara de som infinner sig på en beslutande stämma. 
När någon säger nej – och det räcker med en – måste beslutet först fattas med kvalificerad majoritet och därefter föras till hyresnämnden för slutlig prövning.
Här ska utredaren se över om det finns skäl att ändra reglerna så att föreningen enklare kan besluta om renoveringar som ändå anses nödvändiga.