Nr 1 2017 Hyresgäst i andra hand svarar för skador mot föreningen

Antalet uthyrningar av bostäder i andra hand fortsätter att öka starkt, och orsakar en hel del problem och huvudvärk för bostadsrättsföreningar på grund av skador som hyresgästerna då och då medverkar till – och som de är ekonomiskt ansvariga för enligt en hovrättsdom.

Det gäller även vid korta ”turistuthyrningar”, typ AirBnB.
Bara under de senaste åren har uthyrningarna i andra hand ökat med över 60 procent och kurvan verkar inte plana ut.
Merparten av alla uthyrningar sker i våra storstäder.
Fram till nu har ansvarsfrågan verkat tämligen enkel. Den som äger bostadsrätten, dvs föreningens medlem,  har ansetts vara juridiskt ansvarig för de skador som en hyresgäst orsakat oberoende av hyrestidens längd. Hyrestiden är dock i själva verket juridiskt likgiltig, eftersom alla typer av andrahandsuthyrningar likställs.

Skadetvist

Men för bostadsrätter vändes allt upp och ner i och med den hovrättsdom som kom i september 2016 ( Svea Hovrätt Mål T 2241-16).
Ärendet hade följande bakgrund: Två personer ägde en bostadsrätt som de hyrde ut till ett bolag som skulle använda den som bostad till en anställd man.  Efter en tid upptäcktes vattenskador i huset. En vattenkran hade stått och runnit i kökets diskho, samtidigt som avloppsröret hade lossnat och läckt. Föreningen stämde bostadsrättshavarna och krävde ersättning för de skador som uppstått i fastigheten.
Föreningen stödde sig på bostadsrättslagens kapitel 7 paragraf 12:....vid vårdslöshet och försummelse av annan än bostadsrättshavaren är denne ansvarig om han eller hon brustit i omsorg och tillsyn, heter det bland annat.
Men paragrafen reglerar bara den boendes ansvar för den egna lägenheten, inte det som berör föreningen och fastigheten, påpekar både tingsrätt och hovrätt. En förening kan ta på sig ansvar för lägenheternas inre genom att ändra stadgarna - något som dock är mycket ovanligt. Däremot går det som bekant inte att göra tvärtom, dvs utöka de boendes ansvar till något som berör fastigheten. Det skulle helt enkelt strida mot bostadsrättslagen.

Domstolens svar
I den första rättsliga prövningen i tingsrätten enades man om att pröva om de två medlemmarna var skyldiga att ersätta föreningen.
Andrahandshyresgästens skuld eller oskuld lämnades åt sidan.
Och här gick alltså föreningen på en mina direkt! Tingsrätten tryckte på att bestämmelserna bara gäller medlemmens ansvar, och att de regler som gäller för boende i hyresfastigheter inte kan tillämpas i bostadsrätt.
Föreningen överklagade det hela till hovrätten, som konstaterade att frågan måste lösas med hjälp av skadeståndslagen, eftersom bostadsrättslagen saknar regler om medlemmens ansvar för fastigheten.
Hovrätten friade därför de två medlemmarna från så kallat strikt ansvar.
Lagen saknar helt enkelt stöd för en sådan tolkning. Eftersom fallet bedömdes enligt skadeståndslagen, föll betalningsansvaret på hyresgästen. Domen har överklagats till Högsta Domstolen som med stor sannolikhet tar upp fallet. Först senare i år får vi veta om det här utslaget står sig.

Andra fall
Dilemmat för drabbade föreningar spetsas till rejält när det handlar om kommunala andrahandsuthyrningar av lägenheter, som kommuner köpt in för att hysa människor med sociala behov – det kan handla om medellösa, flyktingar eller ungdomar.
Föreningen kan som bekant inte säga nej, lika lite som de kan neka de personer kommunen placerar där.
För även här blir det frågan om ett boende i andra hand, eftersom kommunen är den part som blir medlem av föreningen.
Problemen med detta fick Brf Lugnet i Malmö erfara på ett hårdhänt sätt.

Slarv med eld

-På nyårsnatten tände en kvinna som bodde i kommunens lägenhet en marschall på ett plastbord. Hon gick och vilade sig, men somnade, bordet smälte och elden spred sig till en trätrall och sen till träpanelen på fasaden till lägenheten som blev utbränd, berättar ordföranden Roland Wennick.
Alla kvinnans tillhörigheter förstördes, och det blev rejäla rök- och fuktskador. Hon hade inte ens en hemförsäkring. Kommunen betalade kvinnans förlorade egendom, men lika enkelt var det inte med de övriga skadorna.
Återställandet av lägenheten och trapphuset kostade 960.000 kr.
Fastighetsförsäkringen och föreningens kollektiva bostadsrättstilläggsförsäkring betalade det mesta.
-Utan tillägget skulle föreningen riskerat att förlora betydligt mer än de 236.000 kr som vi för närvarande ligger ute med. Av det är 45.000 kr självrisk, säger Roland Wennick.

Ingen försäkring
Föreningen anser att kommunen inte uppfyllt lagens krav utan ”brustit i omsorg och tillsyn”.
-Det är också ytterst anmärkningsvärt att lagen medger att en kommun oavsett föreningens ståndpunkt kan köpa en bostadsrätt, men ställer så vaga krav på motprestatation att det överhuvud ska behöva ifrågasättas om vi ska erhålla kompensation för den skada som föreningen åsamkats.
- Dessutom uppstår den märkliga konsekvensen att kommunen får sin lägenhet renoverad på föreningens bekostnad. Även om kommunen betalar ut yrkat belopp, faller summan i vilket fall som helst till stor del på föreningen och det har gett oss ökad försäkringspremie, anser Roland Wennick.

Inget ansvar
Malmö stad avsade sig allt ansvar för att kompensera föreningen, som har krävt kommunen på de 236.000 kronorna. Staden grunnar fortfarande på frågan.
-För oss är beloppet i nödfall möjligt att hantera eftersom vi har 226 medlemmar, men en liten förening på säg 15-20 skulle kunna få mycket stora problem, säger Roland Wennick.
-Sista ordet är inte sagt eftersom vi väntar på att få möta staden snart, men om kommunen inte tar sitt ansvar får vi låta vår jurist titta på alternativet att föra frågan till tingsrätten. Risken är då att det blir ett krav på hela summan.
Hans råd till andra föreningar är att teckna kollektivt bostadsrättstillägg, eftersom man då trots allt är delvis skyddad.
- Därutöver är det ju självklart att kommunen kontrollerar att deras hyresgäster har hemförsäkring, säger Roland Wennick.
Nu har ett antal föreningar i Malmö startat en samarbetsgrupp för att hantera de här frågorna.