Nr 2 2009 Bostadsrätt eller Ägarlägenhet?

I förarbetena till 1930 års bostadsrättslag fanns ett exempel på hur regelverket var tänkt att styra förhållandet mellan förening och enskilda bostadsrättshavare.
Den som till exempel ville ta bort en innerdörr i sin lägenhet, måste först begära tillstånd från bostadsrättsföreningens styrelse!  Och den som fick nej, kunde inte göra särskilt mycket år saken. Styrelsens beslut gällde!

Det var Göran Olsson, jurist och vd på SBC, som stod för den tankeväckande jämförelsen vid ett seminarium om ägarlägenheter i Uppsala.
Arrangör var IFF, Institutet för fastighetsrättslig forskning vid Uppsala Universitet, där föreståndaren Margareta Brattström fått se sina tankar i boken ”Lägenhet med äganderätt” i stort sett förverkligade, bara tio år efter det att boken gavs ut..
Debatten om ägarlägenheter har pågått i över 100 år, och nu har den nya boendeformen slutligen införts, som en följd av den så kallad tredimensionella fastighetsbildningslagen som kom 2004.
Idag har bostadsrättens regelverk som bekant luckrats upp så mycket att bostadsrätten närmast kan jämföras med ett ägande.
Och enskilda medlemmar har, främst efter lagändringarna 2003, också närmast oinskränkt rätt att förändra och renovera i sina lägenheter. Inget tillstånd behövs längre för att ta bort en innerdörr.

Trög start

Ägarlägenheterna har däremot ingen egen lag som bostadsrätten. Istället är det frågan om ändringar i jordabalken som, från och med den 1 maj 2009, medger att enskilda lägenheter kan ägas med egen lagfart och skrivas in i Lantmäteriverkets fastighetsregister.
Ägarlägenheten är alltså en särskild form av tredimensionell fastighetsbildning. Enda kravet är att det måste vara frågan om tre sammanhängande bostäder och att ägarlägenheter bara får bildas i nyproduktion.
Ett sent tillägg är dock att det blir tillåtet att bygga om tomma lokaler som tidigare inte använts som bostad till ägarlägenheter.  Ingen tror dock, med tanke på dagens lågkonjunktur, att ägarlägenheter kommer att bli någon omedelbar succé.
- Det är bra att människor får fler valmöjligheter. Men likheterna med bostadsrätten är så påtaglig att jag inte tror på någon större revolution, sa Göran Olsson i sitt anförande.
Han nämnde också att SBC för närvarande inte har några planer på att själva bygga ägarlägenheter, men att organisationen gärna ser de ”ägarlägenhetsföreningar”, som bildas för att sköta det gemensamma, som medlemmar.
- Vi har redan några samfälligheter med hos oss, påpekade han.

För och emot

Men varför ägarlägenheter?  frågade sig Göran Olsson och gav exempel på för – och nackdelar i debatten.
På plussidan ligger möjligheten att tillföra nytt kapital till fastighetsmarknaden. Det blir helt enkelt lättare att investera i ägarlägenheter, jämfört med andra upplåtelseformer.  Riskerna är lägre än i bostadsrätt ( ingen konkursrisk för en förening, möjlighet att lämna tillbaka en lägenhet finns inte, som i bostadsrätt).
En ägarlägenhet kan dessutom hyras ut fritt vid behov, man slipper en förening och en styrelse, den ger större och bättre möjligheter till belåning, det är ett direkt eget ägande och ägarlägenheter finns dessutom sedan länge i de flesta övriga länder i Europa. Argumenten emot har inte varit lika många eller särskilt tunga. Många har sagt att ägarlägenheter inte behövs, att det räcker med bostadsrätt, att det blir svårt med underhållsfrågorna för det gemensamma och att det leder till spekulation i boendet. '

Synliga risker

Göran Olsson höll dock inte med om det sistnämnda.
- Ägarlägenheten gör riskerna synligare. I bostadsrätt döljs de i föreningen, menade han och gav exempel i alla de ombildningar från bostadsrättsradhus till äganderätt som nu genomförs. Många skuldsatta föreningar arbetar dessutom med kapitaltillskott från medlemmarna, och i nybyggda bostadsrätter är insatserna så höga som möjligt, jämfört med hur det har varit.
- Idag vill man lägga så mycket som möjligt i insats från medlemmarna. Förr var insatsen närmast symbolisk, medan lånen nästan helt låg på föreningen!
Samma möjligheter till ägartillskott kommer dock inte ägarlägenheten att ha.
- En samfällighetsförening kan visserligen låna pengar, men inte med säkerhet i någon fastighet utan bara mot sin egen uttaxeringsrätt, påpekade Margareta Brattström.
Och den som inte kan betala de gemensamma kostnaderna som dyker upp i ägarlägenheten åker ut! Så visst kan man i vissa fall förlora sin ägarlägenhet, precis som en bostadsrätt.