Nr 2 2016 Köpare förlorade balkongrätt

En bostadsrättsförening har full kontroll över sin fastighet och behöver inte gå med på vilka önskemål som helst från sina medlemmar.

 Två makar i Malmö, som köpt en bostadsrätt i en centralt belägen fastighet av en  45-årig man,  ville fullfölja ett påbörjat balkongbygge som satts igång av säljaren.
Projektet hade godkänts av en föreningsstämma några år tidigare, styrelsen hade gett sitt muntliga tillstånd, en berörd granne sagt ja och bygglov beviljats.
Men säljaren satte av olika orsaker inte igång med bygget, utan det blev vilande.
När han sju år senare sålde bostadsrätten till paret, var den utlovade balkongen ett av de säljande argumenten.

Bindande löfte
Men föreningen godkände inte längre balkongplanerna, varför makarna kände sig tvungna att låta tingsrätten pröva frågan.
De förklarade att de hade köpt bostadsrätten med ett bindande löfte enligt avtalslagen.
Säljaren hade tagit fram ritningar med hjälp av samma arkitekt som ritat huset, och de  hade godkänts av samtliga parter.
Föreningen menade tvärtom att det inte funnits något definitivt tillstånd från deras sida, oavsett stämmans och en tidigare styrelses medgivande.
Dessutom, påpekade föreningen, hade det  framkommit att det fanns viss risk för fuktskador  i fastigheten med den  uppvisade konstruktionen, om balkongen faktiskt byggdes. 
Därmed kunde deras nya medlemmar inte längre hänvisa till bostadsrättslagen, som säger att en styrelse kan neka en medlem att renovera eller bygga om, men bara om det kan visas att förening eller fastighet inte påverkas negativt av åtgärden.

Dyrt projekt
Paret påpekade att de tagit tag i balkongprojektet omgående efter tillträdet. Och då styrelsen haft invändningar, hade de själva bekostat flera utredningar som föreningen begärt om projektet, som totalt hade kostat  dem cirka 250.000 kronor.
Förutsättning för det var dock att de skulle få bygga balkongen.
De hade varit angelägna om bästa möjliga samarbete med styrelsen och föreningen i frågan.
Men föreningen svarade på nytt att det tidigare godkännandet bara avsåg balkongens utseende, och att det inte funnits något avtal mellan parterna, som i vart fall inte följde med vid köpet av bostadsrätten.
I anteckningar från ett byggmöte stod att målet var att nå en överenskommelse så att balkongen/terrassen kunde byggas, men att något slutgiltigt avtal aldrig upprättats. Mot bakgrund av vad som kommit fram om riskerna med projektet, skulle det vara orimligt av styrelsen att lägga fullt ansvar för en balkongentreprenad på en enskild medlem, påpekade föreningen.

Fick rätt
Tingsrätten i Malmö gick på parets linje. Föreningen hade inte tillräckligt klart kunnat påvisa skaderisken med balkongen, samtidigt som man ansåg att ett muntligt avtal faktiskt gällde mellan parterna.
Föreningen hade inte rätt att ändra  avtalet som man ville, eftersom omständigheterna inte hade ändrats. Särskild hänsyn måste också tas till konsumenten, som är underlägsen vid prövningen, menade tingsrätten och gav makarna rätt att bygga balkongen.
Men föreningen överklagade till Hovrätten i Skåne Blekinge, som tvärtom vände på tingsrättens resonemang.  Att stämman sagt ja till förslaget och att det sedan också  godkänts av styrelsen, stod klart.
Men styrelsen hade redan från början ställt kompletterande krav om en skriftlig överenskommelse, bland annat avseende ansvaret för projektet.
Balkongen skulle ingå i bostadsrätten, varför det skulle krävas ett nytt upplåtelseavtal, och något sådant hade inte upprättats.
Det spelar ingen roll att det inte var föreningen, utan bostadsrättshavarna själva, som skulle stå för entreprenaden.
Ett upplåtelseavtal måste vara skriftligt, annars är det ogiltigt, påpekade hovrätten. Även förhandsavtal eller optionsavtal, som också skulle ha kunnat komma i fråga, ska vara skriftliga för att gälla.

Skriftligt avtal 
Ett avtal om ett balkongbygge, som här, förutsätter alltså att det är skriftligt.
Att stämman och styrelsen sagt ja tidigare, har ingen betydelse i det fallet, menar hovrätten.
Makarnas hänvisning till bostadsrättslagen (kapitel 7 paragraf 7) är inte heller relevant.
Den paragrafen syftar på åtgärder inne i själva lägenheten och dit räknas inte en balkong, slog hovrätten fast och föreningen vann målet.
En bostadsrättsförening har således mycket stora möjligheter att svara för sin fastighet, så länge inga definitiva avtal om t.ex. ett byggprojekt upprättats.
(Hovrätten Skåne & Blekinge, Mål T641-15).