Nr 3 1994 Snabb aktion gav köpläge i Solna

När fastighetsbolaget Constructa gick i konkurs i början av 1990-talet, fick 185 hyresgäster i Solna överraskande snabbt chansen att köpa sitt hus.
När hyresgästen Tage Jangenius slog upp morgontidningen en höstdag var han nära att få kaffet i luftstrupen.
- Jag såg en notis i tidningen om konkursen och flög upp ur köksstolen, berättar han.
Redan samma dag hyrde han en lokal på skolan i närheten, skrev ihop några rader om ett möte, kopierade upp 200 blad hos en kompis och delade ut i alla brevlådor.
Fastigheten hade bytt ägare flera gånger under de senaste tio åren och de boende hade länge kämpat för en totalrenovering utan att något hänt, så intresset för en eventuell ombildning till bostadsrätt var stort. 110 hyresgäster kom till mötet, där man också bildade en interimsstyrelse.

- Konkursförvaltaren på Rindborgs Advokatbyrå visade inget intresse för oss. Däremot gick det bättre att komma till tals med den störste långivaren, Spintab, säger Tage.
- De var självfallet intresserade av att inte förlora alltför mycket pengar.
Och här hade föreningen stor draghjälp av det dåliga läget på fastighetsmarknaden. Konkursförvaltaren sålde snabbt fastigheten till Spintab och blev på det viset av med en besvärlig börda. Spintab i sin tur, måste uppenbarligen ha räknat med att få ett bättre bud från hyresgästernas nybildade bostadsrättsförening. Det var också i och med deras övertagande som föreningens hembud började gälla.

Men Tage Jangenius och de övriga i styrelsen visade sig ha is i magen.
- Spintab ville ha 74 miljoner för 21000 kvadratmeter, dsv 3.500 kr per kvadrat. Vi bjöd 2.500!
Ett skambud tyckte motpartens förhandlare och påpekade att de redan hade gjort sitt för att hjälpa föreningen ta över.
- Men vi ansåg att renoveringsbehovet var stort, och gav ett nytt bud på 2.900 kr.
- Glöm det! sa Spintab.

Dagar och veckor gick utan att något hände. Konjunkturen visade dock inga tecken på att vända. Fastighetspriserna fortsatte sjunka som en sten, och en morgon ringde en av Spintabs förhandlare med sprucken röst och meddelade att de accepterade föreningens bud. Priset blev 60 miljoner för fastigheter som varit belånade för 108 miljoner bara några månader tidigare, alltså ett mycket bra köp från föreningens sida sett.

Efter en teknisk besiktning kom man fram till att det skulle behövas en reparationsfond på 10 miljoner kronor, så insatser och månadsavgifter räknades fram från en lånesumma på 70 miljoner. För sin trea på 80 kvadrat betalade Tage 270.000 kronor i grundavgift, med en månadsavgift på 1.907 kronor!
- Hyran var tidigare 4.450 kronor, så visst blev det stor skillnad, påpekar Tage och hans sambo.
Ett litet aber fanns dock kvar – de stora lokalytorna.
- 8000 kvadrat är lokaler som vi hade ett 20-tal lokalhyresgäster till. Men nu står mycket tomt och vi får räkna med att gå ner kraftigt i hyra med korta avtal för att inte förlora för stora intäkter, säger Tage Jangenius.

Och om äkta föreningar i framtiden ska bestämmas efter andel bostadsyta, enligt det senaste förslaget om ny fastighetsbeskattning, ligger Brf Dikten definitivt i riskzonen.
Att i så fall betraktas som oäkta skulle få negativa följder för medlemmarna, eftersom t.ex. uppskov med reavinstskatten vid en försäljning därmed inte medges.
- Sen är det faktiskt bara 90 hyresgäster som köpt sin bostadsrätt hittills, dvs under hälften. Men räknar man bort lokalerna så klarar vi 50-procentsgränsen ändå. Och dessutom upplåter vi hela tiden nya bostadsrätter i gamla hyreslägenheter, påpekar Tage.
Föreningen har här en vilande potential på cirka 40 miljoner kronor som på sikt kan tillföras kassan.
Nu har det gått en tid sedan köpet blev klart, och föreningen kan se tillbaka på en händelserik tid.
- De vi tycker vi har lärt oss är att man inte ska ha för mycket folk i styrelsen. Det gör det bara svårare att ta beslut.
- Sen ska man ha en förvaltare som dels kan bostadsrätt, dels inte äger några egna fastigheter. Då bryr de sig bara mer om sitt eget än om kunden!
Och visst är det skillnad att själv äga och förvalta sin fastighet.
- Nu smattrar det i väggarna här ute, när medlemmarna bygger om och snyggar till sina egna lägenheter, slutar en nöjd, relativt nybliven styrelseordförande i Solna.