Nr 3 2010 Kapitaltillskott - Modell I

Många bostadsrättsföreningar skulle kunna ha stor nytta av så kallat kapitaltillskott. Ekonomin blir stabilare, avgifterna brukar kunna sänkas och lägenheternas marknadsvärden ökar.
Det finns två vägar att gå – kapitaltillskott enligt bostadsrättslagen (modell I - som beskrivs i denna artikel) eller tillfälligt höjd månadsavgift (modell II -se separat artikel).

När medlemmarna i Brf Hästhagen i Sundbyberg norr om Stockholm övertog hälften av föreningens lån, kunde avgifterna sänkas med 23 procent i stället för att höjas med 15-25 procent som då var aktuellt.
Lägenhetsvärdena steg rejält efter genomförd kapitalinsats och ingen behövde gå från hus och härd. Nu är tanken att föreningen ska göra sig av med resten av lånen under 2011.

Svag ekonomi

Styrelsen som tillträdde 2007 upptäckte till sin förskräckelse att ekonomin var på väg att rämna.
-Alla hade blivit invaggade i tron att den ekonomiska situationen var bra. Vi hade haft HSB som ekonomisk rådgivare. Men underlåtenhet att under lång tid justera avgifterna för att kunna möta kommande kostnadsökningar gjorde att föreningens ekonomiska situation var mycket besvärlig. Vi hade inte fått några indikationer från HSB att ekonomin skulle vara dålig, säger en av de nytillträdda medlemmarna i styrelsen det året, civilekonom Lars Lundgren.
Lägenheterna är fördelade på fem hus utmed Ursviksvägen på gångavstånd från Sundbybergs centrum och järnvägsstation.
HSB var byggherre och Skanska uppförde husen 1995. 
Andelar i föreningen såldes med mycket låga insatser vilket gjorde att belåningsgraden uppgick till drygt 8.000 kr per kvadratmeter  boyta.

Ingen höjning

Utfallet av styrelsens analys blev att föreningen omgående måste minska sin lånebörda och undersöka misstänkta byggfel.
Alternativet till kapitaltillskott, att höja avgifterna med ca 20-25 procent, ansågs dåligt eftersom lägenheternas marknadsvärden hade fallit drastiskt. 
Avgifterna drog sig allt närmare den höga bruksvärdeshyran på orten. Som en konsekvens tyckte många spekulanter på lägenheterna att det inte var värt att satsa på en bostad i föreningen. Med tanke på föreningens höga belåningsgrad så förstod styrelsen i en dialog med banken att det skulle vara ogörligt att få ytterligare lån i föreningen.
-Vi slog larm 2007 och skrev till medlemmarna att ekonomin var mycket dålig och att avgifterna skulle behöva höjas mellan 20 och 25 procent plus kostnaderna för byggfusket. För att reda ut situationen föreslog styrelsen att alla lånen skulle lösas, ca 53 miljoner kronor, berättar Lundgren.

Mötesuppror

Det blev uppror på informationsmötet när man tog upp det!
Det verkade som om de flesta inte förstod att det är medlemmarna som utgör föreningen och är solidariskt ansvariga för situationen.
Föreningen polariserades och det uppstod en oppositionsgrupp till styrelsen på 15-20 personer, av vilka en del hellre ville höja avgiften med 25 procent än gå med på ett kapitaltillskott.
Kampen för att få igenom förslaget blev en lång och mödosam vandring.
Oppositionen var intensiv, även om allt fler sakta började inse situationens allvar och även att deras privata ekonomi kunde bli bättre eftersom medlemmarna kunde dra av låneräntor, vilket som bekant föreningen inte får.
-Vi gick ut med mängder av information och höll sju eller åtta möten sammanlagt men knackade inte dörr, beskriver Lars Lundgren arbetssättet.                                                                                                                                                                                                                                              Styrelsen gick in för att försöka trumma samman en kvalificerad majoritet på 2/3 – vilket bostadsrättslagen kräver för ett kapitaltillskott – samt att gå till hyresnämnden för godkännande vilket är tvingande om inte samtliga medlemmar stödjer det hela, enligt de regler som gäller sen 2003.
-Vi fick inte majoritet för att ta bort alla lån på ett möte i början av 2008, men vi märkte i alla fall att mångas inställning började peka i rätt riktning.
- Därför föreslog vi vid den  ordinarie föreningsstämman att vi skulle minska föreningens skulder med hälften, och då fick vi den erforderliga majoriteten, säger Lars Lundgren.

Konsulthjälp

Föreningen anlitade ett par konsulter, vilkas insats visade sig vara oumbärlig för att lotsa ärendet till ett bra slut – Katarina Hultqvist (juridisk rådgivning) vid Fas-tighetsägarna i Stockholm och Tom Bergqvist  (jurist, biträdde föreningen i Hyresnämnden) vid SBC.
-Utan deras hjälp hade vi inte klarat av det. Det handlar om en jätteprocess. Konsulter kan framföra budskap på ett annat vis än styrelsen själv och talesättet ”Man blir aldrig profet i sitt eget land” gäller, så mot den bakgrunden är det klokt att anlita utomstående experter.

Hyresnämnden

När ärendet väl kommit upp på hyresnämndens bord i början av 2009, hade den mesta oppositionen tynat bort, även om en del medlemmar fortfarande morrade och klagade. 
-Styrelsen ägnar sig åt räntespekulationer. Vi tar hellre en höjning, menade ett par medlemmar i hyresnämnden.
En äldre medlem trodde att det skulle bli svårt att få lån och klagade på att pensionärslånens villkor var sämre än för vanliga lån.
Någon kände sig direkt hotad – betala eller sälj lägenheten – tyckte att upplägget luktade spekulation och att arvingar skulle mista en del av arvet på grund av större lån.

Under protest

En före detta styrelsemedlem tyckte att föreningens ekonomiska situation var så bra att de nya insatserna inte behövdes.
Men, de flesta insåg trots allt de långsiktiga ekonomiska fördelarna och godtog förslagen, låt vara under protest! 
-Jag är positiv till förslaget då det medför att månadsavgiften kan sänkas, vilket är fördelaktigt i längden och förmodligen höjer lägenhetens marknadsvärde, ansåg ett par medlemmar.
-Med en hög avgift blir min enrumslägenhet svår att sälja, ansåg en annan.
Hyresnämnden måste godkänna insatshöjningar om ”det inte är otillbörligt mot någon bostadsrättshavare”.
Om det är otillbörligt avgörs av nämnden.
Om insatserna höjs så mycket att någon känner sig tvingad att sälja, eller många får stora ekonomiska svårigheter kan det innebära att hyresnämnden säger nej.

Lösning

Föreningen såg till att alla medlemmar som inte ansåg sig ha råd med kapitaltillskottet, kunde skriva på en revers som motsvarade summan. Reversen förföll först när lägenheten skulle säljas någon gång i framtiden!
-Vi erbjöd dem att bo kvar till den gamla avgiften då vi absolut inte ville att någon skulle behöva flytta från föreningen, säger Lars Lundgren.
Medlemmarna tog sina lån som betalades in på föreningens konto – det handlade om strax över 23 miljoner kronor totalt.
Alla medlemmar betalade sin andel av kapitaltillskottet och ingen valde till sist att skriva på en revers.
Och marknaden belönade föreningen:
-Lägenhetsvärdena gick upp omedelbart med ca 10 %  i och med att vi  sänkt avgifterna med 23 procent! 
Föreningen beslöt dessutom att gå ur HSB och begärde bland annat in offerter på fastighets- och trädgårdsskötsel.
Då minskade även de rörliga driftskostnaderna med ungefär hälften!

Alla lån

När det sista stora lånet går ut i år, ska föreningen försöka få bort det också.
Under den tid HSB var föreningens ekonomiska rådgivare bestämde dåvarande styrelsen att binda hälften av föreningens lån på 10 år till 6,5 procents ränta.
Med tanke på det ekonomiska läget i stort, borde rimligtvis HSB ha rekommenderat föreningen att välja en kortare bindningstid,  exempelvis skaffa en låneportfölj med en genomsnittlig löptid på maximalt tre år.
- Men så vitt jag vet presenterade inte HSB någon sådan rekommendation, utbrister Lars Lundgren.
-Vi ska försöka lösa vårt kvarvarande lån om ca 25 miljoner kr under  2011.

Inga lån

Många bostadsrättsföreningar kommer att behöva förbättra sin ekonomi framöver och att då göra ett substantiellt kapitaltillskott är en god väg att gå. 
Medlemmarna får lägre boendekostnader samtidigt som  föreningen får en lägre belåning. 
- Rent ekonomisk ska en bostadsrättsförening egentligen inte ha några lån numera  - utan hela finansieringen ska ligga hos medlemmarna.
- I annat fall har föreningen inte anpassat sin ekonomi till dagens nya förutsättningar som gällt under några år, säger Lars Lundgren med övertygelse.
Han är så övertygad att han nu har grundat företaget ”Den vakne kamrern ” för att hjälpa andra föreningar till en bättre ekonomi och framtid.