Nr 3 2010 Kapitaltillskott - Modell II

Medlemmarna i Brf Kullasund i Vaxholm norr om Stockholm har räddat föreningens ekonomi genom att ta över större delen av föreningens lån. Kullasund var första förening i landet att tillämpa denna enkla och smidiga metod att skaffa fram mer kapital. Tidigare förekom det att bostadsrättsföreningar beslutade om kapitaltillskott genom insatshöjning för att amortera av betungande lån. Genom en lagändring våren 2003 infördes dock krav på två tredjedels majoritet och hyresnämndens godkännande för en sådan åtgärd. Många föreningar har upplevt detta som komplicerat och avstått! 

Tvångsavhysning

En orsak till att sådana insatshöjningar försvårades kan ha varit att staten såg med oblida ögon på att lån flyttades över till privatpersoner, som till skillnad från föreningen har avdragsrätt för räntekostnaderna, vilket ledde till minskade skatteintäkter.  En annan orsak kan ha varit att vissa föreningar gick för hårt fram.  Det har funnits exempel på så kraftiga insatshöjningar, att när någon medlem inte kunde betala, blev det uppsägning och avhysning, varefter föreningen tog ut insatsen ur tvångsförsäljningslikviden istället.

Varsam lösning

Men om man löser frågan mer varsamt så att ingen behöver flytta, finns det goda förtjänster att hämta.
- Genom att sköta kapitaltillskottet på ett socialt ansvarsfullt sätt uppnås stora fördelar för medlemmarna. Man kan sänka de totala boendekostnaderna, vilket är särskilt viktigt för dem som har det mindre bra ställt.
- Metoden är så enkel att det inte direkt går att hålla någon ensamrätt på den, säger advokat Jörn Liljeström vid Lex Advokatbyrå, som ligger bakom  den här till synes geniala, juridiska lösningen.
När schablonbeskattningen nyligen togs bort för bostadsrättsföreningar, blev metoden attraktiv även för lågt belånade föreningar.
- Ju lägre lån en förening har desto bättre. Helst skall föreningen så långt möjligt vara fri från lån. Lånen som föreningen tar kan sägas konkurrera med de enskilda bostadsrätternas värde. Ju högre lån desto lägre värde på bostadsrätterna om allt annat är lika, förklarar Jörn Liljeström.
- Låga föreningslån för även med sig att priserna på föreningens lägenheter blir mer stabila än om föreningen har hög belåning. Lägre belåningsgrad ger lägre räntekostnader och därmed lägre årsavgifter. Föreningen blir då attraktivare att bo i och marknadsvärdet på lägenheterna undergrävs inte av alltför höga årsavgifter.

Lägre totalkostnad

- De medlemmar som behöver ta lån för att klara ett kapitaltillskott får visserligen räntekostnader för detta, men eftersom den enskilda medlemmen till skillnad från föreningen har avdragsrätt för räntekostnaden blir boendekostnaden totalt sett lägre.
- Om avgifterna är höga, kan det bli mycket kraftiga prisfall när tiderna är oroliga. Årsavgiften ”tränger ut” marknadsvärdet på bostadsrätten.
- Det var många som blev tvungna att sälja mitt under förra ekonomiska krisen i början av nittiotalet när priserna stod som lägst, och  som fortfarande har kvar bostadslån att betala, trots att bostadsrätten är borta sedan länge. De fick helt enkelt inte tillräckligt mycket för den när de sålde för att kunna betala av lånet

Svårt hyra ut

Man kan lätt tänka sig att dessa problem inte hade uppstått i lika hög grad om årsavgifterna i de drabbade föreningarna varit lägre och de kunnat behålla sina bostadsrätter tills tiderna blev bättre.
- Tunga årsavgifter är svåra att bära eftersom man får inte hyra ut en bostadsrättslägenhet hur som helst och klara ekonomin på så sätt, säger Jörn Liljeström.
  Men den möjligheten kan man tyvärr inte räkna med eftersom många bostadsrättsföreningar ställer så höga krav som lagen medger för att tillåta andrahandsuthyrning. 
Om man har riktig otur bor man i en högt belånad bostadsrättsförening där värdena på bostadsrätterna kan falla väldigt kraftigt när botten går ur marknaden och man ändå måste sälja.
Det är betydligt tryggare att bo i en förening med lägre belåningsgrad.

Metoden

Brf Kullasund tillhör de föreningar som mycket snart hamnade i den klassiska rävsaxen som ledde till en mängd konkurser i början av 90-talet.
Föreningen överlämnades av Platzer Bygg till de 65 medlemmarna 1991.
Husen ligger på en skogbevuxen kulle vid Saltsjön strax utanför Vaxholm.
Arkitekten lade föreningens två punkthus och 15 parhus i en intim omfamning utmed bergssidorna och på själva kullen.
Den kompakta och ständigt växlande bebyggelsen skapar visserligen närhet och trivsel, men hjälpte inte upp ekonomin när det begav sig.
- Föreningen kostade 96 miljoner kronor, men insatserna vara bara 17 miljoner. Sedan fick vi visserligen tillbaka fem miljoner kr i slutregleringen, som vi lyckades placera till 12-13 procents ränta, säger mångårige ordföranden Åke Johansson i sin trivsamma trea med en målerisk utsikt över skärgårdslandskapet.

Underskott

När verksamheten rullade igång hade man således skulder på 77 miljoner kronor, där bara räntorna uppgick till 10 miljoner kr brutto varje år.
Räntebidragen tog till en början bort hälften, men när riksdagen beslöt att slopa bidragen, återstod snabbt bara 700.000 kr i bidrag varpå ett underskott på 1,7 miljoner kr uppstod.
- Då lånade vi av Handelsbanken Stadshypotek som samtidigt krävde att vi skulle höja avgifterna med 20 -25 procent; annars skulle de gå in och ta över, minns Åke Johansson.
- I det läget vände vi oss till dåvarande Venantius som tog över lånen.
De la fram en tioårig plan med årliga avgiftshöjningar på 2-4 procent.
Men eftersom Venantius var ett statligt institut som skulle upphöra så småningom, fick föreningen rådet att försöka skaffa fram en annan kreditgivare. Det blev Swedbank, som tog över  lånen 2003.

Juristhjälp

Föreningen kände behov av kvalificerat juridiskt stöd och kontaktade därför Jörn Liljeström.
Föreningen hade också tursamt nog en fastighetsekonom bland medlemmarna.
I mitten av juni 2003 beslutade man att genomföra ett kapitaltillskott på 22 miljoner kronor.!
- När medlemmarna tog över lånen blev föreningens läge genast bättre. Mellan 2003 och 2007 sänkte vi avgiften med 27 procent i etapper och föreningens skuld sjönk från 76 till 48 miljoner, berättar Åke Johansson.
Det hela genomfördes förbluffande enkelt! Swedbank gick med på ett upplägg som innebar att varje medlem tog på sig en andel av skulderna efter lägenhetens andelstal.
  Det behövdes inget avtal mellan föreningen och banken!
Kapitaltillskottet sker sedan genom en tillfällig höjning av avgifterna i syfte att betala av föreningens lån.
Det är detta som är kärnan i modellen och som kan ske genom ett enkelt styrelsebeslut. För det är som bekant styrelsen som bestämmer avgiftens storlek i en bostadsrättsförening, inte stämman!

Andra omgång

Mot bakgrund av de goda erfarenheterna från första omgången, tyckte styrelsen i Kullasund att föreningen gott kunde minska på skuldbördan ytterligare en gång.
-I slutet av förra året frågade vi våra medlemmar om vi skulle genomföra ett nytt kapitaltillskott på tio miljoner kr. Det var vad vi räknade med att kunna klara av.
- I den första omgången hade nästan en tredjedel av medlemmarna sagt nej och trodde inte alls på åtgärden. Men de positiva erfarenheterna från första omgången gjorde andra omgången lättare, säger Åke Johansson.
Styrelsen fick med stöd av Jörn Liljeström mandat för en förnyad omgång.
- Det är tryggt att ha en sådan kompetens i ryggen. I första omgången hade vi fem medlemmar som inte klarade av den extra bördan.

Särskilda avtal

Då fick föreningen reglera frågan med särskilda avtal med dessa fem, som fick betala av sina skulder under en betydligt längre period, som till sist bestämdes till fem år.
- Inga problem har uppstått och alla har kunnat bo kvar. Kapitaltillskotten har medfört att föreningen fram till idag har kunnat sänka avgiften med 36 procent, summerar Åke Johansson.
För hans egen trea på 81,5 m² har åtgärderna lett till en sänkning av avgiften med 2.000 kronor, ner till 4.200 i månaden.
Jörn Liljeström menar att ”för det stora flertalet föreningar med måttlig belåningsgrad” är kapitaltillskott av denna typ mycket bra för medlemmarna, vilket  kan sänka den sammanlagda boendekostnaden och bidra till bostadsrättens värde. Men han reserverar sig också:
- Frågan är inte självklart klockren över hela landet och i alla lägen. Om en förening ligger dåligt till i avvecklingsbygd där det finns risk för att efterfrågan på bostadsrätterna helt försvinner och värdet går ner till noll, är det inte bra att göra kapitaltillskott.
- Likaså om det är en omdömeslös förening som tar affärsrisker som normalt sett inte hör hemma i en bostadsrättsförening, som t ex köp av en affärsfastighet eller liknande.