Nr 3-21 Stadgarna - viktigare än man kanske tror

Var går gränsen för föreningens respektive den boendes underhållsansvar i bostadsrätt?
Högsta Domstolen har tidigare prövat frågan beträffande t.ex. ytskikt, där slutsatsen blev att det är bostadsrättshavaren själv som ska stå för återställande av dessa efter en skada som föreningen varit skyldig att åtgärda, så länge det inte är frågan om brand eller vatten-
ledningsskada. Men något utslag i övrigt har tidigare inte prövats, förrän nu.

Gamla stadgar
Bakgrunden var en tvist i en förening på Kungsholmen i Stockholm, som hade låtit en tidigare medlem köpa en del av råvinden och bygga ihop den till en större bostad.
I samband med vindsbygget, som skedde redan 1986, lät hon installera golvvärme i ett duschrum och koppla ihop det med det vattenburna värmesystemet i huset, för att slutligen helkakla rummet och klinkersätta golvet.
1994 övertogs lägenheten av ett par, som efter en längre tid upptäckte att golvvärmen inte längre fungerade.
De vände sig till föreningen, som dock sköt ifrån sig ansvaret och menade att de inte hade installerat golvvärmen, och att den därmed enligt stadgarna var bostadsrättshavarens eget ansvar och hörde till lägenheten.
Tvisten fördes till tingsrätten, där paret påpekade att golvvärmen låg utanför lägenheten och att gränsen enligt föreningens stadgar går där golvet slutar, dvs vid tätskiktet.

Lagens mening
Både tingsrätten, och senare också hovrätten, gav paret rätt, men HD beviljade till sist ändå prövningstillstånd i ärendet för att få fram ett prejudikat.
Huvudfrågan var, enligt HD, vad som avses med lägenhetens golv i föreningens stadgar.
HD konstaterade att en bostadsrättshavare har rätt att utföra ganska omfattande underhåll och renoveringar i sin lägenhet, med de undantag som lagen anger.
Föreningen och den boende kan komma överens om vissa underhållsarbeten, men sådana överenskommelser påverkar inte fördelningen av underhållsansvaret.
Det är BRL kapitel 7 paragraf 4 och 12 som gäller. 
Där  framgår bland annat att  det är föreningen som svarar för underhåll av ledningar för vatten och värme, om föreningen försett lägenheten med ledningarna, samtidigt som de tjänar fler än en lägenhet.
Att bostadsrättshavaren ska hålla lägenheten i gott skick syftar på bostadens inre.

Som ett avtal 
Var gränserna går mer exakt säger lagen inget om, det ska föreningen istället reglera mera i detalj i sina stadgar. Föreningens stadgar ska ses som ett avtal mellan föreningen och medlemmarna, enligt HD. Föreningen kan ta på sig ett större ansvar och ta över underhåll från de boende, men kan inte göra tvärtom, dvs medlemmarna kan aldrig bli skyldiga att ta på sig de delar som vilar på föreningen.

I den här föreningens stadgarstår bland annat att ”väggar, golv, och tak” hör till lägenhetens inre, men inget mer preciserat än så.
Här är det de regler och stadgar som gällde när vindslägenheten kunde brukas som fullgod bostad som måste åberopas, menar HD.
Föreningens stadgar säger inget närmare om golv, trots att det är fullt möjligt att klart avgränsa frågan där. Den uppräkning av ändringar och ansvarsfördelning som gjordes när vinden såldes en gång i tiden har inget stöd i stadgarna och påverkar inte heller ansvarsfrågan, skriver HD i sin dom varför föreningen förlorade målet.
Slutsatsen blir att det är i stadgarna man måste se till att noga skriva in hur man vill att underhållsansvaret ska se ut i den egna föreningen. En annan variant är att skriva tydliga avtal med en medlem som vill installera golvvärme på eget initiativ.
Det bör varje förening ta till sig efter den här HD-domen. Ett gott råd är att ta hjälp av en byggteknisk expert eller kunnig jurist för sådana avtal eller stadgeändringar.

Fotnot: Två justitieråd menade att golvvärmen borde vara bostadsrättshavarens eget ansvar då hon själv installerat den - utan att meddela föreningen. Men majoriteten tyckte tvärtom, och lägger därmed ett stort ansvar på föreningarna beträffande tydliga avtal och stadgelydelser.