Nr 4 2102 Rätten att renovera är absolut

Styrelsen i en bostadsrättsförening kan inte förhindra eller stoppa en lägenhetsombyggnad så länge den sker på rätt sätt och inte medför skada eller allvarlig olägenhet för föreningen. En rad domar slår fast och förstärker medlemmarnas möjligheter att renovera och bygga om sina lägenheter efter eget skön.

Den senaste överklagades till Högsta Domstolen (HD) som dock inte tog upp fallet. Därmed står den ursprungliga domen fast.

Örfil
Domen i tingsrätten blev en smärtsam örfil åt Brf Storken 11:s styrelse på Östermalm i Stockholm.
Föreningen försökte förgäves hejda medlemmen Jesper Ericssons ombyggnad och  stämde honom  till sist med kravet att han skulle återställa våningen helt och hållet!
Tingsrätten avslog dock samtliga krav och underkände föreningens argumentering från början till slut.
Svea Hovrätt nekade föreningen prövningstillstånd varför  styrelsen begärde att HD skulle ta upp ärendet.
Följden blev, som sagt, ytterligare ett prejudikat på bostadsrättsområdet.

Klassisk stil
Jesper Ericssons femrummare med balkong ligger en trappa upp i föreningens hus från 1904.
Det är högt i tak med geometriska stuckaturer, parkettgolv och tre klassiska kakelugnar. Renoveringen är genomförd med stor pietet för den ursprungliga stilen i lägenheten.
Stilen är enhetlig i hela bostaden med nya detaljer såsom infälld takbelysning och högtalare.
Ett nytt  marmorgolv i köket och modern utrustning smälter väl samman med lägenhetens sekelskiftesstil.
-Jag lät kopiera tidstypiska stuckaturer och satte dem i alla nya tak, förklarar han.

Planlösning
Jesper Ericsson har också genomfört stora förändringar i lägenhetens rumsindelning. Flera icke bärande väggar fick stryka på foten och nya väggar restes.
Nya vattenledningar och avloppsrör drogs och elutrustningen byttes ut. Men husets stomme, dvs bärande delar, har inte rörts eller påverkats.
Han ritade själv hela den nya planlösningen utan hjälp av en arkitekt. Men så är han också konsult och fastighetsutvecklare och van att renovera och ändra i lägenheter.
I övrigt anlitade han genomgående kvalificerad hantverkshjälp och lät en kvalitetsansvarig granska alla steg i ombyggnaden.
Jesper Ericsson köpte lägenheten i december 2008 och räknade med att kunna genomföra ombyggnaden under sommaren 2009 och flytta in samma år. Men flytten fick vänta till ett par år senare eftersom föreningen satte käppar i hjulen.

Ville stoppa allt
Redan vintern 2009 meddelade styrelsen att ombyggnadsplanerna i sin helhet krävde tillstånd – även de åtgärder som normal inte kräver godkännande.
Styrelsen sköt särskilt in sig på flytten av kök och badrum och krävde att alla arbeten i lägenheten skulle stoppas, men det följde inte Jesper Ericsson:
-Jag hade att välja mellan att gå till domstol för att få tillstånd och få vänta länge på det eller fortsätta och låta föreningen stämma mig.
Hösten 2009 hettade konflikten till. Föreningen förbjöd honom åter att fortsätta ombyggnaden och fick till och med kronofogden att utfärda ett tillfälligt byggstopp, som Nacka tingsrätt senare hävde.
Svea hovrätt återvisade, efter överklagan från föreningen, målet till tingsrätten.
Vid det laget var ombyggnaden redan klar och tingsrätten avskrev därför målet.

Återställning
Stämningen mot Jesper Ericsson kom då som ett brev på posten!
Styrelsen krävde att han skulle återställa lägenheten enligt den gamla planlösningen och i sitt ursprungliga skick, t ex återställa alla tidigare trägolv och riva alla nya innertak. Prislappen skulle bli dyr – han räknar med att det skulle kosta cirka 2,1 miljoner kr att återställa lägenheten.
Kostnaden skulle troligen anses oskälig i en domstol.
Ericson valde därför att gå vidare, men sparade alla papper, inspektionsprotokoll och andra ombyggnadshandlingar i en byggpärm, d v s samma handlingar som styrelsen också fått ta del av.
Alla åtgärder var redovisade och allt visade sig vara korrekt utfört.

Påståenden
Styrelsens argumentation försvagades dessutom av en rad påståenden som enligt tingsrätten var felaktiga.
Påståendet att styrelsen inte skulle ha blivit informerad om byggnadsplanerna visade sig vara fel.
I domen påpekas att Jesper Ericsson försett föreningen med ritningar och beskrivningar redan tidigt i ombyggnadsprocessen.
Styrelsen påstod att icke bärande väggar ”med tiden kan bli bärande”,  vilket expertisen avvisade som rent nonsens.
Golv, liksom allt annat som tillhör det egna underhållsansvaret, får bostadsrättshavaren som bekant byta utan tillstånd, men föreningen påstod felaktigt att här var golven en del av stommen.
Föreningen gjorde även gällande att t.ex. kökets nya placering ovanför ett sovrum medförde bullerrisk, men ljudmätningar visade sig inte heller stödja det påståendet.
"Vidare är ljuden av sådan art att de måste tålas när man bor i flerfamiljshus", påpekade rätten.
Styrelsen påstod att föreningen fick ansvar för de nya ledningar som Jesper Ericsson drog och att de var felaktigt utförda.
Intygen visade dock att rören hade rätt fall och längd.

Kök & badrum
Styrelsen ansåg också att ombyggnaden minskade lägenhetens värde, men en kunnig mäklare uppskattade värdeökningen till 1-1,5 miljoner kr.
Inte heller på denna punkt kunde styrelsen således visa att föreningen lidit någon skada.
Föreningen påstod också att flera av de övriga åtgärderna krävde tillstånd, som rivning av väggar, golv och nya innertak, men det stämde inte heller enligt lagreglerna.
Det enda som egentligen krävde föreningens godkännande var flytten av kök och badrum.
En bostadsrättshavare får, som bekant, inte utan styrelsens tillstånd företa sig något med en bärande konstruktion, ledningar för värme, gas, vatten och avlopp eller utföra ”annan väsentlig förändring av lägenheten”.
Styrelsen måste emellertid lämna tillstånd även till alla sådana åtgärder, så länge de inte är till ”påtaglig skada eller olägenhet för föreningen”.
Rätten slog fast att styrelsen inte på någon punkt lyckats visa att Ericssons ombyggnad och renovering rymdes inom den kategorin.
Föreningens  rättegångskostnader för den till synes onödiga processen  blev 358.000 kr.
Utslaget på de 22 medlemmarna har var och en således hittills fått betala 16.000 kr för äventyret i rätten.  Plus dryga advokatarvoden.
Jesper Ericsson fick också han betala dyrt för styrelsens ständiga inblandning i arbetet. Han blev tvungen att bo dubbelt, vilket kostade omkring 40.000 kronor.
Dessutom blev hela  ombyggnaden 81.000 kronor dyrare, då en anlitad byggfirma krävde ersättning för stillestånd. Dessa utgifter har Ericsson inte fått någon ersättning för, utan de måste han stå för själv.

Högsta Domstolen
I sin överklagan till HD ställde föreningen samma krav som tidigare –  dvs att Jesper Ericsson skulle åläggas att återställa lägenheten i originalskick! Föreningen krävde också att HD skulle återvisa målet till hovrätten för ny prövning och att  hovrätterna ska ges striktare riktlinjer för prövningstillstånd:
-Hovrätterna har fått kritik på sistone för att ha vägrat prövningstillstånd ”alltför lättvindigt” .
Styrelsen ville också att HD skulle fastställa hårdare regler för ombyggnader,  för att  stärka styrelsernas rätt att säga nej till  t.ex. flytt av kök och badrum.

Väsentlig ändring
Men föreningen anser också att bostadsrättslagens formulering om ”annan väsentlig förändring av lägenheten” i praktiken ska täcka alla åtgärder.
Föreningen menar att ”alla förändringar sammantaget (i en ombyggnad) blir väsentliga” - och därmed kräver tillstånd.
Med det resonemanget skulle en styrelse kunna stoppa vilken ombyggnad som helst eller i alla fall sätta tillfälligt krokben för den.
En förklaring till tankegångarna hittar man i överklagandet, där styrelsen berättar att den försöker ”åstadkomma en enhetlig byggnadsteknisk struktur i huset”.
Ingen får med andra ord ändra rumsindelningen eller riva väggar, inte ens icke bärande väggar, som styrelsen i praktiken likställer med bärande.

Prejudikat
Om inte HD stramar upp ombyggnadsbestämmelserna och om bostadsrättsinnehavare får för sig att de kan bygga om okontrollerat utan föreningens godkännande, kommer ”styrelsen att tappa kontrollen över den fastighet som den ansvarar för”, menade föreningen.
Med tanke på den långa rad av domar, som hittills tvärtom utökat bostadsrättshavares rätt att bygga om, var det en risk en risk man uppenbarligen ville ta i det här fallet.
Föreningen försökte få fram ett prejudikat på hur långt en bostadsrättshavares rätt att bygga om i själva verket går, men förlorade alltså på alla punkter. Bostadsrättshavarens rätt att bygga om i lägenheten är absolut och kan intre hindras av föreningen utan starka och objektiva skäl.