Stadgarna avgör yttre underhåll

Är föreningen alltid underhållsansvarig för allt det yttre i fastigheten, eller går det att föra över även utvändigt underhåll på de boende?
Ja, menar även Högsta Domstolen (HD) genom att inte ta upp domen mot ett par i Stockholm, som tvingades ersätta föreningen med hela 870.000 kronor efter en vattenskada som uppstått via en läckande  takterrass.
Stadgarna visade sig avgörande för utfallet.

Bakgrund

Det hela handlar om ett äldre par i Stockholm, som upptäckte fukt i flera rum i vindsvåningen ett par år efter inflyttningen.
Fukten gick att spåra till läckor från den tillbyggda terrassen utanför.
Föreningen kontaktades och via försäkringsbolaget bekräftades att även fastigheten hade skadats.
Föreningen anlitade en större byggfirma för att  åtgärda skadorna både i lägenheten och på fastigheten.
Föreningen begärde sedan ersättning från paret för hela reparationen.
Makarna ansåg dock att de bara borde bli skyldiga att betala cirka 150.000 kronor, dvs de förbättringar som de själva var underhållskyldiga för.
Det är föreningen som ska stå för det yttre underhållet och att föreningen hade ändrat stadgarna och skrivit in en egen klausul som lagt ansvaret för utvändigt underhåll på medlemmarna var olagligt, menade de när ärendet togs upp i tingsrätten.
I annat fall borde det vara den förre ägaren som byggt terrassen som  borde vara ansvarig, ansåg paret.

Stadgarnas vikt

Enligt lagen är, som bekant, en bostadsrättshavare skyldig att själv hålla bostaden i gott skick. Undantag kan dock göras i stadgarna.
Men det går inte att överföra sådant som föreningen svarar för på medlemmarna.
Däremot är det möjligt att göra tvärtom, dvs låta föreningen ta på sig även inre underhållsansvar.
Detta är vanligt i till exempel fjäll- och fritidsföreningar, där det är opraktiskt att flera delägare till samma bostadsrätt ”slåss” om vem som ska betala vad.
Föreningen ska svara för alla ledningar för avlopp, värme, gas, el, vatten  och ventilation som föreningen försett lägenheten med och som tjänar fler än en lägenhet, som det heter i lagen.
Det är allt!
I det här fallet var lägenhetens övervåning tidigare en vind som den förre ägaren låtit inreda och förse med en terrassliknande balkong.
Det var också han, i egenskap av byggherre, som haft ansvaret för att terrassen byggdes enligt gällande regler, inte föreningen.
Föreningen hade fört in följande lydelse i sina stadgar:
”Bostadsrättsinnehavaren ska på egen bekostnad hålla lägenhetens inre i gott skick. Detta gäller även balkong/uteplats om sådan ingår i upplåtelsen”.

Högsta Domstolen

En sådan skrivelse strider inte mot bostadsrättslagen, påpekade rätten.
Ändringen är därför inget brott mot BRL kapitel 7 paragraf 12 - bara en korrekt precisering.
Stadgarna blev således avgörande för ansvarsfördelningen.
Makarna överklagade men hovrätten ändrade inget i domen och HD tog därefter inte tog upp fallet, varför tingsrättens ursprungliga dom stod fast och paret förlorade tvisten.
Det går alltså att överföra även utvändigt underhållsansvar på de boende i en bostadsrättsförening, så länge det ingår i bostadsrätten och skrivs in i stadgarna.
Stockholms Tingsrätts dom kom den 14 oktober 2011.

Stockholms Tingsrätt
Mål: 
T 4576-10
2011-10-14