Stadgar och uppplåtelseavtal avgör underhållsansvaret
Hur underhållsansvaret fördelas i en bostadsrättsförening kan ibland verka oklart. Inte sällan har det lett till konflikter som fått föras till domstol för att lösas. Ett sådant exempel kom 2011 när ett gift par i Stockholm stämde föreningen efter en vattenskada i bostaden. Vattnet kom från en balkongliknande terrass, som en tidigare ägare låtit bygga i samband med en vindsinredning. Föreningen reparerade läckan, som den ska när skadan berör både fastighet och bostad, och krävde därefter sina nya medlemmar på nära 900.000 kronor för deras del av arbetet.
Paret protesterade varför föreningen lämnade in en stämningsansökan för att få saken prövad. Och tingsrätten gav föreningen rätt. Man hade ändrat stadgarna så att underhållsansvaret för balkong och terrass låg på de boende själva.
” Bostadsrättshavaren ska på egen bekostnad hålla lägenheten och övriga utrymmen i gott skick. Det gäller även balkong/mark/uteplats om sådan ingår i upplåtelsen.”
Så stod det i de nya stadgarna som föreningen hade antagit på en stämma med full majoritet. Men i rätten menade deras nya medlemmar att yttre underhållsansvar inte kan läggas på de boende så som föreningen gjort. Men det stämmer alltså inte. När lagen ändrades 1991 påpekade lagstiftaren att det är upp till varje förening att närmare bestämma hur underhållsansvaret ska fördelas i stadgarna. Alla fastigheter och föreningar är olika, så det skulle vara närmast omöjligt att precisera allt i bostadsrättslagen, menade man. Föreningen kan ta på sig större ansvar än normalt, vilket dock är ovanligt. Det sker oftast bara i fritidsföreningar där varje bostad delas av flera, där det är praktiskt att föreningen tar på sig även det inre underhållsansvaret.
Med stöd av domen, som överklagades men som inte togs upp i högsta instans, är det alltså möjligt att även lägga yttre underhållsansvar på bostadsrättshavarna, men bara för sådant som ingår i upplåtelsen. Om en balkong, terrass, förråd, garage, carport, miljöbod eller annat ingår i den ursprungliga upplåtelsen men ligger utanför själva lägenheten, kan alltså underhållsskyldigheten för sådana delar läggas på de boende. Kravet är dock dels att det ingår i upplåtelsen och dels att det också skrivs in och förtydligas i stadgarna.
Enda undantaget är underhåll för mark som hör till bostadsrätten och är upplåten med bostadsrätt. Sådan mark är alltid bostadsrättshavarens ansvar enligt lagen, och behöver alltså inte preciseras närmare i stadgarna.
Ett annan exempel är just balkonger. I många föreningar medför de bara en nyttjanderätt för de boende. Då är balkongerna alltid föreningens ansvar och kan inte läggas över på medlemmarna ens genom en stadgeändring, eftersom de inte ingår i den ursprungliga upplåtelsen. Även detaljer som golvvärme, synliga rör och ledningar som bara tjänar just den lägenheten och som inte är trycksatta, samt t.ex. en elcentral och elledningar i bostaden kan vara den boendes ansvar om det framgår av stadgarna. I annat fall vilar ansvaret för det yttre alltid på föreningen.
Man får alltså gå till både upplåtelseavtal och stadgar för att avgöra underhållsskyldigheten. Hur det verkligen förhåller sig är inte minst viktigt i samband med en skada, för att reda ut hur kostnaderna ska fördelas efter åtgärdandet. Föreningen kan dock inte ta fram egna regler eller avtal som sätter bostadsrättslagen ur spel. En förening kan t.ex. ta på sig ett utökat ansvar genom att föra in det i stadgarna - men det går inte att göra tvärtom, dvs föra över något av det som föreningen svarar för på medlemmarna när det inte - som redan nämnts - ingår i upplåtelsen.