Fast i hyresfällan

-nu ska HD avgöra tomträttsavgälden 

Trots en femtonprocentig kommunal rabatt för friköp av tomträtt har bara tre föreningar i Stockholm nappat på erbjudandet. Tomträttsavgälden och markvärdena har stigit så kraftigt att allt fler föreningar skyggar för köp, eller vet att tanken rymmer en utopi, men kommunerna vill inte sänka - avgälden är en gudafunnen inkomstkälla. 
Nu ska Högsta Domstolen avgöra frågan genom att ta upp fallet Brf Smyrna i Stockholm, som fick se sin markhyra höjd med 160 procent. Frågan är viken ränta markägaren ska räkna efter nu när räntorna ser ut att vara på väg neråt igen.

Allt fler föreningar går till domstol för en skälig avgäld eller låter sig stämmas för att de vägrar skriva på nya avtal.  Avgäldsupproret sprider sig.  Två föreningar i Stockholm har köpt loss sin mark. Det gäller också några föreningar i bland annat Malmö.

I förortsområden är taxeringsvärdet lägre och därmed avgälden, men ändå så hög att ett friköp av tomten tynger även de här föreningarnas budget rejält. I innerstan och närförorterna avkrävs friköpspriser som föreningarna säger är helt omöjliga.

Experter har räknat ut att en förening får mycket höga lån redan vid ett pris på cirka 9000 kr per kvadratmeter. Men om en förening i t.ex. Stockholms innerstad vill förverkliga ett friköp, skulle skuldsättningen öka till i snitt 27.000 kr kvadratmetern mot 13.000 kr i ytterförort. Trycket på utgifterna har också stigit som en ballong. När Bostadsrätterna, HSB, Fastighetsägarna Stockholm och Riksbyggen gemensamt analyserade 90 föreningar stod det klart att avgälderna för lite mer än decennium sedan slukade 22 procent av budgeten. Idag tar gäldgiljotinen 62 procent!

Fly eller fäkta - drabbade eller hotade föreningar har valt båda utvägarna. Läget berör omkring 1600 föreningar i Stockholm, men avgälden är värd minst 2,6 miljarder för staden varje år.

I och för sig står det kommunerna fritt att inte slaviskt följa tomtvärdesökningen och spika fast markhyror och tomtpriser på den. Villaägarna får ju 50 procent rabatt på friköp. Men ingen kommun i Sverige har velat förläna flerbostadsfastighetsägarna samma förmån. Kommunerna går balansgång på repet som egentligen är politiskt och förstås finansiellt. De upprepar mantrat om god avkastning och marknadsmässighet, men förbigår allt mer det ursprungliga syftet med avgälden - att ge mindre bemedlade en rimlig chans att skaffa sig en bostad, vare sig det handlar om en förening eller en villa.

-Med dagens villkor kan en förening (i fel läge) inte köpa sin tomt, understryker HSB Stockholms VD Anders Svensson.

Fjorton föreningar har rivit sig i håret och valt att låta staden stämma sig. Det brukar sluta i förlikning, men även om en eventuell sänkning via förlikning bara berör en förening kan andra följa samma bana.  En sådan förening är Masthugget i Göteborg som avkrävdes tio miljoner i avgäldshöjning för ett tjugoårigt avtal. Föreningen skrev inte på och stämdes av staden, men vann. Först sänktes avgälden till 4,7 miljoner kr men efter överklagande till hovrätten föll den till 3,2 miljoner kr, dock delvis på grund av att föreningen satsat hundratals miljoner på markförbättringar och liknande.  60 föreningar i Stockholm gick samman förra året i det så kallade Tomträttsuppropet. Föreningen har i första hand verkat politiskt, det vill säga jobbat för att förmå partierna att sänka avgälderna och i förlängningen ändra lagstiftningen.

Där det är billigare kan föreningarna ta risken att friköpa tomten. I förlängningen vinner föreningen; avgälderna går ju med dagens politik oavbrutet uppåt. I Stockholm har föreningarna Racketen och Tornkammaren gjort det medan Stockledningen 21 ännu väntar i kulisserna på att slutföra köpet. Alla är förortsföreningar. Erfarenheten från köpen visar att staden är en besvärlig säljare - köpet tar tid, hanteringen är komplicerad, den politiska majoriteten kan växla och försöka sätta käppar i hjulet.

Brf Racketen ligger granne med SALK-hallen i Alvik. Huset byggdes av NCC i början av 2000-talet och föreningen flyttade in i byggnaden 2014. Den uppfördes på en tidigare parkeringsplats. Huset ligger nära stan, Mälaren strax utanför och kommunikationerna är utmärkta vilket återspeglade sig i avgälden liksom det att nya avgälden började gälla 2022. De här faktorerna och hur de påverkade framtiden fick föreningen att fundera på friköp 2020. 
-Vi ansökte i oktober 2020, men hittade ingen handläggare på exploateringskontoret förrän efter fem månader, och vi fick beskedet att ”det ska väl gå bra”, minns ordföranden Max Adler.

Men under sommaren förra året kom ett nej från Stockholm. Området var klassat som exploateringsområde med bostäder på Alviksberget. Utbyggnaden har inte ens startat.

-Den skulle öka värdet på marken och staden ville tillgodogöra sig värdeökningen. Vi kontaktade en politiker och en vecka senare fick vi ett ja istället, berättar Max Adler. En bank förklarade sig beredd att låna till hela köpet och en enig stämma godkände planerna. Eget kapital hade föreningen inte.

- Men sen fick vi nej igen förra året, eftersom staden hade börjat skapa en ny försäljningspolicy, säger Adler.

Föreningen fick till sist igenom köpet trots allt och det kom i grevens tid som man brukar säga. Taxeringsvärdet höjdes med 30 procent 2022. Den nya avgälden kostade därmed 813.000 kr årligen. Priset för friköpet uppgick till 32 miljoner, men föreningen fick köpa enligt taxeringsvärdet för 2021 och 15 procent rabatt. Det nya taxeringsvärdet låg sedan 90 procent högre.

-Första året sparade vi 50-60 000 kr och de första åren blir dyra på grund av produktionskostnaderna för huset och en del andra fasta utgifter, säger Max Adler, vars förening har 44 lägenheter.

Föreningen fick dock en tuff tid framför sig - elpriser och mycket annat ökade kraftigt, men föreningen har kunnat avsätta pengar för framtida underhåll. Kollegan Brf Tornkammaren vid Hässelby Strand fick även de köpa efter en del besvärliga rundor. Föreningen har 48 lägenheter, men det låg ett par servitut och ett avloppsrör genom tomten vilka Stockholm ville kunna sköta. Det innebar att räntorna för de lån som föreningen tog för friköpet, hann tredubblas. Föreningen lånade till 65 procent av köpesumman. 
-I ett par år blir det mycket dyrt, men hade vi väntat ett år, skulle avgälden, som skulle ha gällt till 2028, ha stigit med ett par miljoner kr, suckar ordföranden Staffan Winström. Föreningen betalade drygt 20 miljoner kr för sitt friköp. 
-Men har man valt att ta båten får man ro den iland, konstaterar han.