5 procent gräns för rätt till prisjustering

Det är svårare att få rätt till en sänkning av priset för fel i stora och dyra bostadsrättslägenheter jämfört med mindre, visar det här utslaget i Högsta Domstolen.

En bostadsrättslägenhet betraktas som lös egendom vid köp och försäljning, och då är det köplagens regler som gäller. Trots att avtalen oftast föreskriver att överlåtelsen sker i befintligt skick, kan dolda fel och sådant som inte gått att upptäcka inför köpet ge rätt till nedsatt pris i efterhand.

Ett exempel är det yngre par i södra Stockholm, som några månader efter inflyttningen kände dålig lukt från badrummet. En besiktning visade att rör och golvbrunn var felaktiga varför paret stämde säljaren. Och HD dömde till parets fördel. Bostadsrätten hade visserligen sålts i befintligt skick, men de osynliga felen var så allvarliga att hela badrummet måste byggas om. Säljaren dömdes att betala 160.000 kronor till köparna eftersom felen uppgick till över 6 procent av priset (NJA 2020:951).

Men i den här domen fallet blev utslaget det motsatta. Också här gällde ärendet ett badrum, i en lägenhet på Östermalm i Stockholm som köptes för 7.5 miljoner kronor. I samband med flytten lät köparen genomföra en besiktning av badrummet, som totalrenoverats sex år tidigare, varvid ett antal fel konstaterades. Bland annat saknades tätning vid ett par rörkopplingar, golvet hade bakfall på sina ställen och vissa golvplattor uppvisade sprickor.

Köparen anlitade ett auktoriserat företag som byggde om badrummet till fullgott skick och stämde därefter säljaren på cirka 200.000 kronor för felen. Frågan var om bostaden var i väsentligt sämre skick än han kunnat förvänta sig med tanke på bland annat bostadens pris.

Och här blev HD:s svar nej. Eftersom felen bara utgjorde cirka 3 procent av priset, måste andra omständigheter inverka för att skadeståndskyldighet ska föreligga, till exempel fel i beskrivningen eller osanna uttalanden som kunnat konstateras i efterhand.

Köparen hade visserligen varit tvungen att åtgärda badrummet för att undvika risk för vattenskada, och då varit utan badrum i tre månader, vilket var ett ”men i nyttjanderätten”, men då bristerna inte var tillräckligt stora eller kostsamma, sett till bostadens pris, var bostadsrätten inte felaktig menar HD och köparen förlorade målet.

Slutsatsen är att det gäller att vara extra noggrann vid undersökning och köp av dyrare bostäder jämfört med andra. Gränsen för rätt till skadestånd går enligt HD:s prejudicerande rättsfall vid 5 procent av bostadens pris.

Högsta Domstolen
Mål T 5778-18