Räntedoping den stora boven

Minusräntan har varit den stora boven, men risken för insolvens är trots dagens kostnadsökningar närmast obefintlig i bostadsrättsföreningar.  
Den synpunkten lades fram av Ulf Jensen, professor emeritus vid Lunds Universitet, under ett fastighetsseminarium härförleden.  
Är 90-talet tillbaka? Finns risk för en ny våg av obestånd?  Högre räntor och dyrare boende leder till tvångshöjda avgifter hos i stort sett alla föreningar. Men finns det risk att det kan gå så långt som  konkurs, var frågan.
 

Svaret är nej!  Inte ens föreningar med relativt sett låga bostadsvärden i glesbygd ska behöva befara det, enligt Ulf Jensen. Risken för en konkursvåg i bostadsrättsföreningar likt den på 1990-talet är försvinnande liten. 
Men visst händer det att föreningar går i konkurs.  Men då är det nästan undantagslöst föreningar som ännu inte köpt någon fastighet, där de få medlemmarna vill undvika att betala de kostnader föreningen trots allt dragit på sig.
Dagens domedagsprofetior ligger det däremot inte så mycket substans bakom, menar Ulf Jensen.  Visst blir boendet dyrare, främst som en följd av högre räntor och stigande energi- och driftskostnader.  Men hans egna beräkningar visar att även i föreningar i glesbygd med lägre bostadsvärden och priser, är avgifterna lägre än jämförbara hyror. Då kommer de boende att göra allt de kan för att rädda sin förening även vid en betydande kostnadsökning.

Enligt jämförelsesiten branly.se ligger avgiften i genomsnitt idag på 655 kr per m2 i bostadsrätt. Om räntan stiger från 1 till 5 procent höjs avgiften från 4.300 till 5.900 kr per månad för en likaledes genomsnittlig 3-rumslägenhet.  Att det inte blir mer än så beror till största delen på att lånen idag ligger på de boende själva – inte hos föreningen. Hotet är med andra ord inte oroväckande stort, förutsatt att ytterligare räntehöjningar uteblir. 
Situationen kan inte jämföras med t.ex. åren 1992-96, då 146 föreningar gick i konkurs.  En viktig faktor då var det gamla subventionssystemet, där det i vissa fall gick att låna upp till 99 procent till ett bygge, medan insatserna från de boende bara var en ynka procent.  Det var enkelt och smärtfritt att lämna tillbaka sin bostadsrätt till föreningen, fly fältet och flytta till en hyresrätt.  Föreningen stod där med tomma lägenheter och var dömd till undergång.
-   Då gjorde hundratals föreningar också upp med kreditgivarna under hot om konkurs. Bankerna gav efter och skrev på sekretessavtal med sänkta skulder och räddade på så vis en hel del pengar, konstaterar Ulf Jensen.
En betydande faktor till dagens situation ser han i Riksbankens tidigare agerande, som till och med ledde till minusräntor.
Vid en jämförelse låg räntan 1994 på ca 10 procent, år 2000 6 procent, 2008 var den 5,95 procent och nu cirka 5.
-  Riksbankens räntedoping har förstört marknaden, menade Ulf Jensen.
Det har lett till att bostadsrätterna har kostat både för mycket att bygga och att köpa.
-  Räntan borde inte ha sänkts under 2 procentsnivån, menar han.

Verksamheten i en BRF kan annars upphöra på två sätt; sedvanlig likvidation eller konkurs. Det är oftast föreningen själv som beslutar om detta. Om styrelsen konstaterar att intäkterna inte längre täcker kostnaderna och balansräkningen visar minus, samtidigt som det anses bestående, är det styrelsens plikt att föra frågan till en stämma för avgörande. Det krävs absolut majoritet på stämman, eller två stämmor med kvalificerad (2/3) majoritet på den andra för att en likvidation ska bli giltig. 
Frivillig likvidation är dock vanligast när t.ex. en radhusförening friköper sina hus och övergår till äganderätt, men då är det i regel inte alls är frågan om insolvens. 
Ett annat förfarande är tvångslikvidation via Bolagsverket, som t.ex. kan inträffa om föreningen inte längre har, eller kan få fram, en styrelse. 
Det är ovanligt men har faktiskt inträffat en gång i Borås, där Brf Stigbygeln upphörde att existera av just den orsaken någon gång runt millennieskiftet. 
Den andra utvägen, konkurs, kan också komma ifråga om föreningen inte längre kan betala sina skulder. I 9 fall av 10 är det även här föreningen som ansöker om konkursen hos tingsrätten. Skatteverket eller borgenärer är andra exempel på instanser som kan ligga bakom en sådan begäran. 
På senare tid har även kriminella förfaranden upptäckts, där personer vill komma in och ”rota i råttboet” för egen vinning, en typ av olagliga förfaranden.
En konkurs är annars betydligt lättare att driva igenom än en likvidation.
-  Det är löjligt låga krav. Det behövs inte ens ett styrelsebeslut, påpekade Ulf Jensen.
Det räcker med att föreningens firmatecknare står bakom ansökan, där tingsrätten kan begära in handlingar av olika slag, vilket dock oftast inte sker i någon större utsträckning. I regel frågar inte ens rätten om det inte skulle vara möjligt att rädda föreningen genom en tillfällig avgiftshöjning.  Vill man gå i konkurs så, ja, då får man väl det, tycks resonemanget vara.
Vad händer då vid en konkurs? 
-  Det goda i bostadsrätt är trots allt att medlemmarna får bo kvar, eftersom lagen säger att skriftliga hyresavtal anses ha ingått hos den som förvärvat fastigheten, säger Ulf Jensen.
Hyran sätts av hyresnämnden, men innan den är bestämd är det den senaste avgiften man hade i föreningen som blir den nya hyran.
Panterna upphör visserligen, men skulderna, och det är det jobbiga, finns kvar. Och de kan bli dyra i längden.
- Kvarvarande skuld har kreditgivarna rätt att begära in ganska snabbt, påpekade Jensen. 
Den som köpt sin bostadsrätt billigt står som något av ”vinnare” och tvärtom. 

 Vad kan man då göra? 
Exempel kan åter hämtas från 90-talet, då många högt belånade föreningar, kanske även med ännu dyrare topplån, bäddade för krisen. I flera fall blev lösningen att gå i konkurs, bilda en ny förening, göra upp med banken och låta den nya föreningen köpa in fastigheten exekutivt. Vips har föreningen återuppstått, som Fågel Fenix ur askan, med en betydligt bättre balansräkning och lägre avgifter. Endast långivaren som stod för topplånet blir kvar med ”Svarte Petter”. Kreditgivarna är ofta försiktiga med lån till bostadsrättsföreningar av det här skälet. Risken är för stor.  Men det här scenariot kommer vi troligen inte att få se igen i dagens läge.  Föreningarna har trots allt en hygglig ekonomi genomsnittligt sett.