Oäkta föreningar kan bli äkta

-    skatteverket förlorade i högsta instans
 

Branschorganisationen Fastighetsägarna vann också den tredje ronden mot Skatteverket i tvisten om hur bestämningen av äkta och oäkta bostadsrättsföreningar ska beräknas.
Högsta Förvaltningsdomstolen avslog våren 2017 Skatteverkets överklagan vilket innebär att Kammarrättens dom står fast.
Skatteverket ville ha en ändring av hur bruksvärdet ska tas fram på enskilda bostadsrätter, och utgå från fastighetens skick snarare än lägenheternas.
Vid bedömningen av om en förening är skattemässigt äkta eller oäkta utgår man från en fiktiv hyra för bostadsrätterna i huset, som ska motsvara bruksvärdeshyran för hyreslägenheter på orten eller i området, och jämför dem med föreningens sammanlagda hyresintäkter. 
Om bostadsrätternas bruksvärde understiger 60 procent av föreningens hela värde betraktas den som oäkta. Frågan har varit hur den här jämförande ”hyran” på bostadsrättslägenheterna i huset ska räknas fram.

- Vi har nu fått klarlagt att det är bruksvärdering som gäller, och den ska inte heller räknas ner schablonmässigt med 10 procent, säger Liselott Kristofferson, Fastighetsägarnas jurist.
Det tänkta bruksvärdet för bostadsrätterna ökar med standardhöjande åtgärder som gjorts i lägenheterna.  Men Skatteverket tyckte att bara åtgärder på fastigheten som sker i föreningens regi, som t.ex. förbättrad fasad, byte av tak och stambyte, ska påverka.  I hyresrätt får inte hyresvärden höja hyran efter sådana åtgärder, men för bostadsrätter ville alltså Skatteverket att det skulle tas med.
- De tyckte att det som ska avgöra hyresvärdet på lägenheterna är livslängden på själva fastigheten, säger Liselott Kristofferson.
Skatteverket ville införa en ny beräkningsgrund och bortse från exempelvis nya kök och badrum och andra renoveringar som gjorts av de boende, och dessutom reducera värdet med 10 procent eftersom det är bostadsrättshavarna själva som står för värdeskapande renoveringar i sina lägenheter.
För att få fram så korrekta värden som möjligt, besiktigar och värderar Fastighetsägarnas experter istället varje bostadsrättslägenhet i huset, en metod som Kammarrätten i sin dom anser överlägsen de generella tabeller som Skatteverket använder.
Domslutet innebär att den aktuella pilotföreningen på Södermalm i Stockholm blir äkta istället för oäkta.
Det är en fördel för de boende eftersom de annars drabbas av förmånsbeskattning på skillnaden mellan månadsavgiften och det uppskattade hyresvärdet på bostaden.
Att sälja en oäkta bostadsrätt ses även som vinst på inkomst av kapital och ger inte rätt till uppskov.
I sina beräkningar ville inte Skatteverket godta föreningens värderingsintyg. Man ville som sagt även schablonmässigt minska bostadsrätternas ”bruksvärde” med 10 procent.
Men det borde inte ha någon betydelse i sammanhanget, menade föreningen, eftersom det normalt inte spelar någon roll vem som upprustat en lägenhet för att bruksvärdet ska stiga.
- Om Skatteverkets resonemang vore riktigt skulle föreningar kunna renovera en hyreslägenhet till lyxstandard och få en för hög bruksvärdsvärdeshyra för bostadsrätter med lägre standard, påpekar Liselott Kristofferson som företrätt Brf Kroken.
-Jag tror inte att Skatteverkets personal kan hyresrätt och hur hyror förhandlas, säger Kristofferson.
Domen innebär att fler bostadsrättsföreningar nu kan bli äkta.
- Det är roligt att läsa domskälen eftersom man lyfter fram vår metod att hyresförhandla, säger Kristofferson. 
Hon råder oäkta föreningar som är på gränsen att kunna bli äkta att anlita en professionell förhandlare för att beräkna bruksvärdeshyrorna i fastigheten.
På så sätt kan bostadsdelen i många fall uppvärderas vilket gör att föreningen kan bli äkta istället för oäkta.
 

Ur AoB 2-2017