Fel yta måste reklameras omgående

Ett fastighetsföretag som köpte en bostadsrättslokal i en förening på Valhallavägen i Stockholm för att bygga om den till bostäder, upptäckte att lokalen var över 100 kvadratmeter mindre än uppgivet. 
I prospektet från mäklarfirman som skötte försäljningen och överlåtelsen av lokalen angavs ytan till cirka 1297 kvm ” enligt uppgift från föreningen”. 
Utgångspriset för bostadsrättslokalen var 19 miljoner kronor, men efter budgivning från flera intressenter såldes den till slut för hela 28 miljoner kronor.
Ett år efter tillträdet beställde köparen en kontrollmätning av ytan och fick då fram uppgiften 1187 kvm, varför en reklamation gjordes gentemot säljaren, ett inkassoföretag.  När säljaren i sin tur kontrollmätte arean ytterligare en gång, kom man fram till siffran 1195 kvm, vilket ändå var mer än 100 kvm mindre än det som uppgavs vid försäljningen.
En tvist uppstod varpå fastighetsbolaget stämde säljaren och begärde skadestånd för fel i bostadsrätten.
Såväl tingsrätt som hovrätt påpekade att bostadsrätt utgör så kallad lös egendom och att det därför är köplagen som gäller vid tvister.
Säljaren hade fört in följande allmänna friskrivningsklausul i avtalet:  Köparen har före köpet beretts tillfälle att undersöka bostadsrättslokalen och avstår med bindande verkan från alla anspråk mot säljaren på grund av faktiska fel, rådighetsfel, rättsliga fel eller andra fel och brister, inklusive s.k. dolda fel, i bostadsrättslägenheten av vad slag det vara må.
Men rättsinstanserna menade att det inte räckte. Tingsrätten ansåg att köparen var berättigad till ett prisavdrag på 800.000 kronor för felet, ett avdrag som hovrätten senare höjde till 1, 8 miljoner eftersom det begärda kvadratmeterpriset var rätt uträknat.
Efter överklagan togs målet upp av Högsta Domstolen (HD) som beviljade så kallat prövningstillstånd. HD konstaterade att fel faktiskt förelåg beträffande ytuppgiften, som skulle vara 1297 kvm enligt vad som uppgavs i prospektet. 
Köparen hade inte heller kunnat upptäcka felet i samband med köpet, eftersom ytan var så pass stor att det inte gick att se avvikelsen med blotta ögat. 
Men för att ersättning eller skadestånd ska kunna utdömas ska ett fel också reklameras genast, eller snarast möjligt efter ett köp.
Här hade det gått nästan ett år innan köparen kontrollerade ytan, vilket HD anser är för lång tid. 
Fastighetsföretaget förlorade därför tvisten och blev utan det stora prisavdrag man egentligen skulle ha varit berättigad till.

Högsta Domstolen
Mål T 3573-14