Gratis mark kan vara likhetsbrott - och kan inte försäkras

I Riksbyggenföreningen Stallet i Oppeby i Nyköping gled ormen in i paradiset när en styrelse förbigick enkla regler för hur altaner och utomhusplatser bör hanteras.  Följden blev ett infekterat bråk i vilket föreningen till sist stämde tre av sina medlemmar. 

Det hela handlade om fyra altaner som de boende uppfört vid olika tidpunkter på baksidan av husen ner mot Nyköpingsån. 
Själva möjligheten att få bygga eller överta en altan lockade köpare, som Marcin och Agniezska Trzaska. De pungade ut med 50.000 kr extra för att få en bostad med uteplats. 
Mäklaren sålde bostaden som en ”jättefin tvåa med både balkong och altan”.  Det rörde sig om fyra enkla altaner på vad som faktiskt var föreningens mark. De var ungefär 3 meter långa och omgivna av låga målade trästaket med planteringar runtom och växter innanför
Altanbyggarna ansökte om tillstånd hos dåvarande styrelsen som gav klartecken. Grannarna hade inget att invända – de ska alltid tillfrågas - och inte heller kommunens tekniska kontor. 
-  Tre gånger försökte vi få ett hyresavtal underskrivet. Även förvaltaren tyckte att vi skulle betala en symbolisk summa om året, men styrelsen tyckte inte det var värt besväret, minns Anita Lindberg, en av altanbyggarna.

Allt var frid i paradiset tills en helt ny styrelse tillsattes som hade motsatt syn på altanerna. 
Den nya styrelsen krävde prompt att allt skulle rivas. De var ”svartbyggen”, ansåg man.  Ett stämmobeslut beslöt att stödja styrelsens förslag. Men bara en av altanbyggarna gick med på rivning. 
-Jag fick löfte av ordföranden om en ersättning på 20.000 kr så jag gick med på att riva min altan, men än har jag inte sett skymten av pengarna, sa han till AoB.
De andras vägran utlöste en febril aktivitet från styrelsens sida. Ärendet gick till Hyresnämnden som rekommenderade föreningen att lösa ut altanerna med 30.000 kr var. 
Det blev aldrig aktuellt, fast altanbyggarna insåg då att föreningen faktiskt har rätt att besluta om rivning och att muntliga avtal om uteplatserna kan upphöra, men de insisterade på att få kompensation för material och arbete. 
- Vi har blivit lurade, menade Anita Lindberg. 
Ärendet gick vidare till kommunen som godkände altanerna, och till kronofogden – som dock vägrade agera. Det fanns inte skäl nog. 
Då valde föreningen en ännu hårdare konfrontation och lämnade in en stämningsansökning mot de tre kvarvarande uteplatserna.  Styrelsen yrkade på rivning vid vite om 75.000 kr plus rättegångskostnader. 
Argumenten var desamma som tidigare. Medlemmarna hade byggt på så kallad ”prickad mark”.
”Föreningens mark ska i huvudsak vara tillgänglig för samtliga och ej enbart för vissa medlemmar. Den för altanbyggnationerna berörda marken är av allmän karaktär och  får inte bebyggas”, skrev styrelsen. 
Och när domen i tingsrätten kom år 2020 stod det klart att föreningen vunnit striden.  De boende hänvisade till föreningens stadgar, som angav att styrelsen har rätt att besluta om mark i anslutning till husen om den ska användas som komplement till boendet. Men rätten påpekade att det bara gäller mark som ska upplåtas med bostadsrätt, inte någon annan typ av nyttjanderätt.
 

Högsta Domstolen har tidigare sagt att när nyttjandet sker utan något krav på ersättning, som i det här fallet, är det varken fråga om arrende eller hyra, utan om en särskild avtalstyp enligt jordabalken. Och en sådan rätt kan alltid sägas upp med 6-12 månaders varsel så länge avtalet inte gäller för all framtid. Och då en stämma i det här fallet hade beslutat att mark inte längre skulle upplåtas fritt till vissa måste altanerna rivas och marken återställas, löd domen.
 

Många ting är alltså inte som de ser ut, vilket är sant också om uteplatser och altaner. Slarvas det med reglerna kan det vara liktydigt med att låta grinden till fårhagen stå öppen. Ulven kommer. 
Vid en liknande tvist såldes till exempel ”en välplanerad och unik funkistrea med både balkong och uteplats” enligt mäklarens prospekt, men det stod inget om att uteplatsen var en del av föreningens mark. 
Köparen upptäckte förhållandet efter en tid och krävde säljaren på 300.000 kr men förlorade i både tings- och hovrätt.  Avtalet visade inte att uteplatsen ingick i upplåtelsen, vilket köparen själv borde ha kontrollerat som en del av undersökningsplikten varpå tvisten kostade honom ytterligare 55.000 kronor i rättegångskostnader. 
Men egentligen är reglerna kring altanbyggen och uteplatser inte svårare än att en tioåring kan förstå dem. Ändå struntar ofta både styrelser och köpare i dem. Mäklare bryr sig som synes inte heller om att informera köpare om rättsläget. 
Att låta vissa boende använda mark för egna uteplatser strider inte mot den så kallade likhetsprincipen, så länge alla behandlas lika.  
Uteplatser arrenderas ofta ut till medlemmar med lägenhet i markplan som en form av kompensation för att de inte har tillgång till balkong, dock utan hänsyn till att en balkong som ingår i bostadsrätten i regel har betingat ett högre pris.
 
Orättvisa och brott mot likhetsregeln uppstår emellertid om mäklaren inte meddelar en köpare om uteplatsen ingår i upplåtelsen eller inte.  Köpare betalar ofta dryga extrapengar för en sådan uteplats - pengar som snabbt kan gå förlorade.
Säljaren kan göra en betydande vinst på övriga medlemmars bekostnad, dvs de som inte kan få någon uteplats och kanske bor på övre plan eller liknande. 
Föreningen gör därför klokt i att kontrollera att nya medlemmar förstår vilken status uteplatsen har. 
Annars öppnar man grinden för vargen till fårhagen. Det blir alltför lätt konflikter och besvikelser och därmed osämja. 
Dels handlar det om att föreningen när som helst kan kräva att altaner och annan användning av föreningens mark dras in. 
Det gäller även om det finns ett hyresavtal upprättat. 
Det är då ett så kallat sidoavtal och det upphör alltid när en medlem flyttar, enligt reglerna i bostadsrättslagen. 
Föreningen måste med andra ord se till att ett nytt avtal upprättas med en ny medlem i samband med en överlåtelse. 
Om uteplatsen är ”vild”, kan föreningen kräva tillbaka marken, varvid t.ex. en altan måste rivas. 
Men det går också att undvika konflikter och upprörda känslor genom att skriva hyresavtal, noga specificerat med hyra, storleksbegränsningar i yta och höjd samt önskemål om material och utförande, om så önskas, på samma sätt som för t.ex. p-platser för bilar. 
En mäklare har ingen tvingande plikt att upplysa om rättsläget för en uteplats, vilket naturligtvis kan leda till att köparen blir av med både altan och pengar. Föreningen kan dock kontrollera att köparen förstår läget.  Få köpare är så insatta i lagstiftningen och mäklarpraxis att de skulle ställa rätt frågor, särskilt som en fin uteplats utgör rena honungsfällan.  
Man ska också komma ihåg att försäkringsbolagen via bostadsrättstillägget inte ersätter skador i utrymmen som inte ingår i upplåtelsen. Det finns alltså risk att en fin altan, som kanske till och med senare blir inglasad, inte ersätts alls efter en skada.

Ur Styrelsehandboken XXII