Att ändra upplåtelse i bostadsrätt

Frågan om hur en upplåtelse i bostadsrätt kan ändras är fortfarande oklar. I ett flertal olika rättsfall har domstolarna tangerat det hela, men utan att i något fall ha tagit upp själva sakfrågan.  
Samtidigt anser juridiska experter att en ändring förutsätter att bostadsrätten först återgår till föreningen, nytt avtal skrivs och därefter att den nya bostadsrätten upplåts igen till berörd bostadsrättshavare. Det sistnämnda innebar dock att Skatteverket tidigare betraktade övergången som en försäljning som skulle utlösa kapitalvinstskatt. 

Men den synen har Högsta Förvaltningsdomstolen stoppat i ett beslut. Skatteverket ville ta ut vinstskatt när en upplåtelse ändrades, till exempel när en garageplats införlivas med en bostadsrätt.  Samma sak gällde om t.ex. ett vindsutrymme, förråd, uteplats och liknande skulle tillföras upplåtelsen, samt vid sammanslagning eller delning av en eller flera bostadsrätter.  
Både Skatterättsnämnden och sedan Högsta Förvaltningsdomstolen underkände dock Skatteverkets argument. En ändring av en bostadsrättsupplåtelse är inte samma sak som en försäljning och bostadsrätten har inte heller bytt ägare. Det är ju fortfarande föreningen som äger själva ytan blev slutsatsen efter påpekande från flera experter.

Bakgrunden i det prövade fallet gällde en förening i centrala Stockholm som upplåtit ett större antal garageplatser till sina medlemmar.  P-platserna skulle införlivas med de boendes ursprungliga upplåtelser.  En av medlemmarna överklagade Skatteverkets beslut om vinstskatt, eftersom han ville få klarhet i om de som köpt sina garageplatser skulle kapitalvinstbeskattas för det. 
I föreningens avtal angavs att garageplatserna skulle överföras mot en särskild upplåtelseavgift, som låg något under marknadsvärdet, plus att årsavgift därefter skulle tas ut, men utan ytterligare insats till föreningen.  
Domstolen jämförde med den praxis som gäller när villkoren för t.ex. aktier ändras, vilket kan utlösa beskattning. Där kan det handla om en ändring av rätten till utdelning eller om löptiden för en aktieoption, och då ses det som att den ursprungliga aktien har upphört och ersatts av en ny.
Men en aktie kan inte jämföras med upplåtelsen i bostadsrätt, menade domstolen. Nyttjanderätten till bostaden är fortfarande densamma och har bara kompletterats med, i det här fallet, en garageplats.
Bostadsrätten har därför inte sålts tillbaka till föreningen innan den nya upplåtelsen skett, och därmed ska ingen beskattning ske (HFD 2018:27).
Ledande bostadsrättsjurister har dock påpekat att en bostadsrätt inte kan ändras så enkelt. 
I ett svar till Svea Hovrätt i ett mål som handlade om delning av en bostadsrätt menade t.ex. framlidne professor Anders Victorin att förfarandet borde vara ogiltigt eftersom styrelsen frångått reglerna i bostadsrättslagen (Svea Hovrätt, Mål T 7801-01). 
Samma sak har juristerna Ingrid Uggla och Göran Olsson redogjort för i en artikel i Svensk Skattetidning, där de skriver att för att en korrekt ändring av upplåtelsen ska kunna ske, måste bostadsrätten först återgå till föreningen, upplåtelsen skrivas om och bostadsrätten därefter på nytt upplåtas till bostadsrättshavaren.  
I rättsfallet kom domstolen fram till att en delning av den ursprungliga bostadsrätten faktiskt hade skett, trots att den klagande parten menade att så inte var fallet.  I första instans, tingsrätten, påpekades till och med att ”den omständighet att upplåtelsen inte skett skriftligen, utan muntligen, saknar betydelse”.  En märklig slutsats, kan tyckas, eftersom lagen säger att en upplåtelse av bostadsrätt ska vara skriftlig, och att man ska kunna identifiera lägenheten via avtalet. 
Numera gäller dessutom att ett upplåtelseavtal alltid ska undertecknas av både förening och bostadsrättshavare för att vara giltigt, och att allt som ingår i upplåtelsen såsom vindsyta, garage, förråd, uteplats eller annat ska vara noggrant beskrivet.
Och i rättsfallet T 9318-02, som handlade om två vindsförråd som bytt ägare, skrev Svea Hovrätt att ”när en förening vill ändra innehållet i en bostadsrätt måste det ske genom en ändring eller tillägg till upplåtelseavtalet som samtidigt godkänns av bostadsrättshavaren”.   
Styrelsen kan ensam besluta om att ändra en upplåtelse, utom om insatsförhållandet mellan medlemmarna samtidigt förskjuts. Då måste beslutet fattas av en stämma, påpekade hovrätten.

Även Peter Melz, professor i finansrätt vid Stockholms Universitet, berörde frågan i en inlaga i tidskriften Skattenytt, som säkert fick betydelse för Förvaltningsdomstolens senare besked. 
Han menar att det handlar om två metoder som kan användas för att ändra en upplåtelse. Själv kallar han dem för övergångsmetoden och utvidgningsmetoden. 
Han anser också att kapitalvinstskatt inte ska utgå i något av fallen – inte ens vid övergångsmetoden, eftersom Högsta Domstolen i det fallet slagit fast att priset måste anges för att en regelrätt försäljning ska ha ägt rum.  Med stöd av nämnda rättsfall går det alltså att ändra upplåtelsen i bostadsrätt utan att beskattning sker. 
Viktigt är alltså att något pris inte anges om man väljer den så kallade övergångsmetoden, till exempel om två bostadsrätter ska slås ihop.  Då överlåts först den ursprungliga bostadsrätten till föreningen varpå en stämma förklarar att den ska upphöra. Enkel majoritet räcker. Därefter skrivs ett nytt upplåtelseavtal för den nya, sammanslagna bostadsrätten. Nya upplåtelseavtal ska vara skriftliga, omfatta allt som ingår i bostadsrätten och undertecknas av både förening och bostadsrättshavare för att gälla.