Ogiltig upplåtelse på vinden

En ordförande i en förening i Stockholm ville pussla ihop en vindsvåning åt sig själv och sin sambo, men föll på att köparen av deras egen bostadsrätt kände till juridiken.

Det rörde sig om en förening med 10 lägenheter, som samtliga blivit bostadsrätter vid en tidigare ombildning.  Till varje lägenhet hörde ett vindsutrymme som också var upplåtet med bostadsrätt.
Tio år senare köpte ordföranden och hans sambo grannlägenheten när den blev till salu. Tanken var att slå ihop den med vindsutrymmet ovanför och på så sätt skapa en etagevåning.  Allt skedde genom en muntlig överenskommelse mellan dem och styrelsen. Senare ska ett separat avtal om en ”tilläggsupplåtselse” för det nya vindsutrymmet ha upprättats.
När paret därefter sålde sin första lägenhet skrevs en klausul in i avtalet där det framgick att det inte ingick något vindsförråd till just den bostadsrätten. På så sätt skapade sig ordförandeparet en vindsvåning samtidigt som de behöll sitt tidigare förråd. 
Men så lätt skulle det hela inte visa sig vara! Parets kvinnliga köpare var jurist och väl insatt i regelverket som gäller i bostadsrätt.
Ett år efter köpet lämnade hon in en stämningsansökan till tingsrätten och krävde tillgång till vindsutrymmet som hon ansåg tillhörde hennes bostad.
Och både tingsrätten, och senare också hovrätten, gav henne rätt.
Att överföra vindsförråd eller andra utrymmen mellan olika bostadsrätter kräver först och främst styrelsens godkännande. Den som själv berörs av ett ärende får heller inte vara med och besluta i frågan, vilket hade skett här.
Om utrymmet dessutom ingår i den ursprungliga upplåtelsen blir saken ännu knepigare.  Då måste ändringen beslutas med kvalificerad majoritet av en stämma och därefter även godkännas av hyresnämnden för att kunna genomföras, precis som vid större ombyggnadsprojekt. 
Hovrätten konstaterade att styrelsen visserligen kan besluta om en ändring av ett upplåtelseavtal, så länge en berörd bostadsrättshavare godkänner det hela, utom när insatserna samtidigt påverkas.  
Men här kunde styrelsen inte ens visa upp ett protokoll på att ett sådant beslut skulle ha fattats, och inte heller något nytt upplåtelseavtal, som måste vara skriftligt.
Överföringen av vindsutrymmet var med andra ord ogiltig, varför den kvinnliga köparen av parets bostad snabbt fick tillbaka sitt ”stulna” förråd.
De tvingades även betala henne ersättning för uteblivet nyttjande av de cirka 10 kvadratmeterna på vinden under den tid som gått och dessutom stå för hennes rättegångskostnader på cirka 100.000 kronor.

Svea Hovrätt
Mål T 9318-02