Uthyrd carport blev nytt prejudikat
Brf Turmalinen i Tyresö utanför Stockholm har haft otur. När föreningen fick en ny, kvinnlig medlem för några år sedan, började hon mer eller mindre omgående bombardera styrelsen med anklagelser och påpekanden om fel som skulle ha begåtts. De ansvariga fick lägga hundratals extra timmar på att bemöta anklagelserna, som i storts sett alltid var felaktiga.
- Vi är ju lekmän och inte säkra på vad som är helt rätt. Vi var tvungna att kontrollera allt varje gång för att inte hamna snett, säger föreningens ordförande Marcus Persson som inte väjer för att kalla kvinnan för rättshaverist.
Hon läser stadgar, protokoll, informationsbrev, olika skrivelser och årsredovisning med lupp och slår ner på allt man kan tänka sig, påpekar föreningen.
Varje gång har styrelsen agerat fel, enligt kvinnan – oavsett om det gällt att kalla på en professionell firma för att ta ner ett getingbo, snö som råkat falla ner på hennes uteplats från balkonger ovanför, att styrelsen anlitat en partisk jurist på en stämma, att andra boende mobbat och kränkt henne och att hennes motioner röstats ner utan saklig grund.
Till slut var det dock oklarheter kring uthyrningen av en carport som ledde till ett rättsligt ärende.
Eftersom hon själv inte har bil, annonserade hon ut sin carport i lokaltidningen som andrahandsobjekt - utan föreningens medgivande. Det dröjde inte länge förrän det stod en bil gömd under en presenning på bilplatsen vilket styrelsen reagerade emot. De hade tagit fram en policy som sa att dessa endast fick hyras ut till medlemmar och närstående för att minimera stöldrisken och för att inte riskera att t.ex. farliga oljor, dunkar, färg med mera skulle samlas där. Hela underhållsansvaret för bilplatserna, påpekar de, vilar ju på föreningen.
När JM byggde husen 1997 utgjorde platserna endast en numrerad, asfalterad yta, men för tiotalet år sedan byggde föreningen själv in dem till garage eller carport för medlemmarnas räkning.
När föreningen skickade en rättelseanmaning till kvinnan lämnade hon in ärendet till hyresnämnden. Anmälan innehöll även en mängd andra punkter mot styrelsen och föreningen som hon ansåg borde behandlas.
- Vi fick ett samtal från Bostadsrättsägarnas Riksförbund, som hon också vänt sig till, som påpekade att beslutet om carporten var ett lagbrott från vår sida, minns Marcus Persson när han beskriver ärendet tillsammans med styrelsekollegan Linda Nilsson.
När det gällde bilplatserna förhåller det sig dock något annorlunda i deras fall. När föreningen kontrollerade de ursprungliga upplåtelseavtalen framgick det att rutan som avsåg biluppställningsplats är ikryssad. Avgiften på 200 kr per månad är dock skild från ordinarie månadsavgift och tas ut separat. Med stöd av avtalet ansåg kvinnan därför att hon hade rätt att hyra ut sin carport, och jämförde det med att ha en inneboende i ett rum i lägenheten. Hon vände sig till hyresnämnden för att få saken prövad.
Utslag om andrahandsuthyrning i hyresnämnden är slutgiltiga och kan inte överklagas, men eftersom det saknats prejudikat i den här typen av fall slussade hyresnämnden själv anmälan vidare till tingsrätten för beslut.
Domen i Nacka tingsrätt gick dock helt på föreningens linje. Ingen av de sju anklagelsepunkterna mot styrelsens agerande vann till att börja med gehör. När det gällde carporten konstaterades att den faktiskt är upplåten med bostadsrätt.
Men då den är skild från lägenheten, innebär det att all uthyrning utgör en form av ”självständigt brukande” – vilket inte är detsamma som att hyra ut ett rum som en bostadsrättshavare själv har uppsikt över. Föreningens tillstånd krävs därför alltid, påpekade tingsrätten. Att den ingår i upplåtelsen och har en separat, fast avgift spelar ingen roll. Kvinnan förlorade målet på alla punkter och blev utan det skadestånd hon begärt och fick ersätta föreningen med ett par tusenlappar.
Men för föreningen blev det hela en dyr historia.
- Det räknades som ett småmål och då får man ingen ersättning från försäkringen. Hittills har det kostat oss omkring 350.000 kronor i arvoden till vårt juridiska ombud, suckar Marcus Persson.
På inrådan av sin förvaltare arbetar styrelsen nu med att ta fram en ny policy i den
här typen av ärenden, eftersom alla frågor om att hyra ut i andra hand måste behandlas separat och inte får klumpas ihop. Det går alltså inte att strikt förbjuda uthyrning eller ställa upp generella villkor i en bostadsrättsförening. Sådant måste tas upp i varje enskilt beslut för sig.
Kvinnan överklagade domen ända upp till Högsta Domstolen som dock inte tog upp fallet varför tingsrättens utslag om carporten står fast.