Stadgarna styr underhålls-ansvaret

Kan en bostadsrättshavare vara underhållsskyldig även för balkong, terrass eller uteplats, dvs något som hör till lägenhetens yttre?

Ja, menar Högsta Domstolen genom att inte ta upp tingsrättens dom mot ett par, som fick betala nära 870.000 kronor till föreningen efter en vattenskada som uppstått via en läckande takterrass. Stadgarna visade sig avgörande för utfallet.

Ett par år efter inflyttningen upptäckte paret fukt i flera rum i lägenheten, som kunde härledas till läckor från den nya terrassen. Paret kontaktade föreningen, som via sitt försäkringsbolag fick bekräftat att även fastigheten hade skadats.  En välkänd byggfirma anlitades för att åtgärda skadorna på både fastigheten och lägenheten via föreningen, som brukligt när även huset har skadats.
Föreningen krävde därefter att paret skulle betala hela kostnaden medan paret bara godkände 148.000 kronor, dvs renoveringarna inne i lägenheten. De ansåg att det är föreningen som svarar för hela det yttre underhållet och ska stå för dessa kostnader.  Den klausul i föreningens stadgar som  - i det här  fallet - lägger ansvaret för yttre underhåll på de boende strider mot bostadsrättslagen, ansåg de.  I annat fall borde den tidigare innehavaren, som var den som byggde terrassen, vara ansvarig, menade de. Enligt lagen är, som bekant, en bostadsrättshavare skyldig att på egen bekostnad hålla lägenheten i gott skick.

Ändrade stadgar

Undantag kan dock göras i föreningens stadgar. Men det går inte att överföra sådant som föreningen är underhållsskyldig för på de boende. Lagen säger dock ingenting om lägenhetens yttre i det fallet. Här var lägenhetens övervåning tidigare en vind som den förre ägaren av bostadsrätten låtit inreda och förse med en terrassliknande balkong. Och det var också han som, i egenskap av byggherre, haft ansvaret för att terrassen byggdes enligt gällande regler - inte föreningen.  Föreningen hade ändrat sina stadgar och skrivit så här:

Bostadsrättsinnehavaren ska på egen bekostnad hålla lägenhetens inre med tillhörande övriga utrymmen i gott skick.  Detta gäller även balkong/mark/uteplats om sådan ingår i upplåtelsen.

Att skriva så i stadgarna strider inte mot bostadsrättslagen, påpekade rätten, utan det är snarare en korrekt precisering.  Högsta Domstolen höll med och tog inte upp målet sedan paret överklagat. Därmed står tingsrättens ursprungliga dom fast och paret förlorade målet.
En bostadsrättshavare kan alltså vara skyldig att sköta och underhålla även yttre delar som en terrass, uteplats, förråd eller garage utanför lägenheten, men bara om det ingår i upplåtelsen och samtidigt framgår av stadgarna. Annars ligger underhållsskyldigheten på föreningen, vilket oftast t.ex. gäller just för balkonger.      

Stockholms Tingsrätt  
Mål T 4576-10