Varsam renovering lönsamt i K-märkta radhus

Brf Skönstaholm i södra Stockholm har valt varsam, och därmed dyrare, underhåll av sina K-märkta radhus trots lockelsen att ibland köpa nytt. För att fördela åtgärderna över tid har man övergått från K2 till K3 i redovisningen och samtidigt bytt till en 50-årig underhållsplan enligt de nya reglerna.
 

Föreningen nästlar bakom en kulle intill Hökarängens tunnelbanestation i Farsta. Bakom kullen öppnar sig en annan värld. Slingrande smala gator invävda av träd, planteringar och trädgårdar mot söder eller öster framför föreningens 24 sadeltakade radhusgrupper med 150 lägenheter. Grönskan är inte utrotningshotad, som på så många andra håll, utan har till och med nu fått vetenskapligt stöd för hur viktig den är för hälsan och trivseln. 
Tvåvåningshusen skyddas av enkupiga, röda tegelpannor nästan överallt, lägenheterna säras åt av stänkputsade, vita rutor kring grovputsade väggar i mestadels dovmurriga, men ändå ljusa färger som avlöser varandra utan någon militärisk ordning. Husen står ganska tätt, men ingenstans finns en känsla av instängdhet och stark förtätning. Skönstaholm skapar frid, en hemkänsla som får själen att bänka sig med ett glas vin. 
Området, som byggdes i början av 1950-talet, är ett blomstrande exempel på idén om trädgårdsstaden integrerad i storstaden; en vision, som annars är på väg att dö sotdöden i en gastkramning mellan en alltmer likriktad byggindustri och förtätningspolitik. Tursamt nog är  Skönstaholm skyddat med en grönklassning som ställer rätt höga krav på både medlemmar och förening.  
Det kommunala bostadsbolaget Stockholmshem sålde radhusen till föreningen 2010. Medlemmarna tvekade aldrig om K-märkningen eller om varsam renovering. 
-    Vi underhåller i första hand, renoverar i andra hand och byter ut i sista hand, samtidigt som valet av åtgärd ska stå i förhållande till medlemmarnas ekonomiska intresse, säger vice ordföranden Henrik Segerpalm.
Året efter köpet antog stämman ett par grundläggande dokument om bevarande av husen och av grönområdena. De är styrande både för föreningen och medlemmarna i synnerhet som området är grönklassat. Nyréns arkitektkontor skrev antikvariska riktlinjer för förändringar av yttre och inre underhåll som fungerar som en kompass i arbetet. Alla delar under föreningens överinseende fördes in i en 30-årig underhållsplan, som nu är på väg att förvandlas med ett perspektiv på 50 år, samt ett gestaltningsprogram för grönskan kopplat med en trädgårdsmästare som klipper gräset och sköter grönskan. 
Allt detta kompletterades undan för undan med besiktningar av husgrunder, tak, fasader, originalarmaturer, fönster, dörrar och annat.  
Det mesta har visat sig hålla väl, särskilt med tanke på de 70 åren sen bygget. Nya tak har varit den största pågående investeringen. De ursprungliga pannorna blev en gång bytta till betongpannor av vilka en del har skadats. Föreningen beslöt sig för enkupiga tegelpannor, ett projekt som beräknades pågå till och 2026 men som blir färdigt tidigare.

Den grova spritputsen på fasaderna har visat sig vara i gott skick och enstaka skador kan repareras.

-En tidigare anlitad konsult ville att vi skulle riva alla fasader och putsa om, men därav blev ingenting, noterar Patrik Nordensky, föreningens kassör. 
Källarna i alla lägenheter är på väg att fuktsäkras, men det arbetet kräver tid. 
Mittenhuset med orangea väggar och takpannor i två färger är en samlingsplats för medlemmarna vid gemensamma tillställningar. Husets svarta och röda takpannorna byts ut med 140.000 kr i stöd från Länsstyrelsen eftersom de är speciella  och därmed dyrare att ersätta.  

Ett kuriöst minne från gamla tider är den nerlagda oljeeldningscentralens murade, höga skorsten som enligt dagens syn troligen skulle rivas. 
-   Men vi valde att ha den kvar och Länsstyrelsen sköt till pengar även här för skillnaden mellan att riva och renovera, berättar Henrik Segerpalm. 
Medlemmarna håller sig till riktlinjerna för varsam renovering även för husens inre underhåll.  Stadgarna följer helt bostadsrättslagens ansvarsfördelning mellan boende och förening. Utomhus kan medlemmarna till exempel med tillstånd hänga upp markis, bygga ett trädäck utanför bostaden eller en liten redskapsbod. Föreningen har också grundat ett eget Byggarkiv, där medlemmar som uppskattar originaldetaljer kan hämta inlämnade renoveringsdelar.  
Den som vill renovera något speciellt kan förstås också alltid låta hyresnämnden pröva föreningens beslut.
Riktlinjerna konstaterar också att linoljefärger ska användas vid föreningens underhåll, som av de ursprungliga ytterdörrarna och fönstren, som dessutom ska lagas med valsat glas.
Allt detta kan delvis bli dyrt. Allt kan inte skrivas av direkt som en investering.
-  Därför gick vi tidigt över till K3 i bokföringen, med andra ord att avskrivning sker över en längre tid enligt underhållsplanens livslängd för delarna. K3 i stället för K2 funkar bättre för oss eftersom vi har stora och många underhållsprojekt, summerar Henrik Segerpalm.

Taken byts nu ut i prioritetsordning och skrivs av vartefter under 40 år medan originalarmaturerna utomhus och ytterdörrarna, som renoveras, noteras som kostnad i budgeten. I jämförelse med taken är dörrar och utomhusarmaturer små projekt.

-Renovering av ursprungskomponenter förs in som kostnad, medan utbytta skrivs av, påpekar Patrik Nordensky. 
Det här kan förstås påverka hur man uppfattar föreningens ekonomi i redovisningen.

- K3 kan faktiskt locka till att byta ut komponenter mot nya i sämre kvalitet i stället för att ta renoveringen som en kostnad, varnar Henrik Segerpalm och hissar ett utropstecken:

-Det krävs en engagerad och kritisk och vaken styrelse för att välja rätt förvaltare och ha ett gott samarbete för att välja rätt åtgärder.  
Varsam renovering har dock skapat en guldkant åt föreningen. I alla fall åt medlemmarna. Radhusen är mycket eftersökta. Lägenheterna brukar kosta omkring 6-8 miljoner kr. De flesta av dem är tre - eller fyrarummare, men det finns även femrummare. 
-En mäklare, som har bott här i många år, anser att all ursprunglig inredning och det bevarande området kan öka priset med 250 -500.000 kr, säger Henrik Segerpalm. 
-Värderar man det gamla ska man flytta hit. Det finns goda möjligheter att engagera sig i föreningen!

Ur Styrelsehandboken XX