Vem ska betala skadan?

Hur underhållsansvaret fördelas i en bostadsrättsförening kan ibland verka oklart. Inte sällan har det lett till konflikter som fått föras till domstol för att lösas. 
Ett sådant exempel kom 2011 när ett gift par i Stockholm stämde föreningen efter en vattenskada i bostaden. Vattnet kom från en balkongliknande terrass, som en tidigare ägare låtit bygga i samband med en vindsinredning. Föreningen tog tag i ärendet och reparerade läckan, som man ska när skadan berör både fastighet och bostad, och krävde därefter sina nya medlemmar på nära 900.000 kronor för deras del av arbetet. Paret protesterade varför föreningen lämnade in en stämningsansökan för att få saken prövad.
Men tingsrätten gav föreningen rätt. Föreningen hade ändrat stadgarna så att underhållsansvaret för balkong och terrass låg på de boende. ” Bostadsrättshavaren skall på egen bekostnad hålla lägenheten och övriga utrymmen i gott skick. Det gäller även balkong/mark/uteplats om sådan ingår i upplåtelsen”, var nya lydelsen i stadgarna som föreningen hade antagit med fullgod majoritet på en stämma. 
I rätten menade paret att yttre underhållsansvar inte kan läggas på de boende som föreningen gjort. Men det stämmer alltså inte.  När lagen ändrades 1991 påpekade också lagstiftaren att det är upp till varje förening att närmare bestämma hur underhållsansvaret ska fördelas i stadgarna. Alla fastigheter och föreningar är olika, så det skulle vara närmast omöjligt att precisera allt i bostadsrättslagen. 
Föreningen kan ta på sig större ansvar än normalt, vilket dock är ovanligt.  Det sker oftast bara i fritidsföreningar där varje bostad delas av flera, där det är praktiskt att föreningen tar på sig även det inre underhållsansvaret.   
Med stöd av domen, som överklagades men som inte togs upp i högsta instans, är det alltså möjligt att även lägga yttre underhållsansvar på bostadsrättshavarna, men bara för sådant som ingår i upplåtelsen.  Om en balkong, terrass, uteplats, förråd, garage, carport, miljöstuga eller annat ingår i den ursprungliga upplåtelsen men ligger utanför själva lägenheten, kan alltså underhållsskyldigheten för sådana delar läggas på de boende. Kravet är dock dels att det ingår i upplåtelsen och dels att det hela skrivs in och förtydligas i stadgarna.  
Enda undantaget är underhåll för mark som ingår i upplåtelsen. Sådan mark är alltid bostadsrättshavarens ansvar enligt lagen, och behöver alltså inte preciseras närmare i stadgarna.  
I många föreningar ingår t.ex. inte balkongerna i upplåtelsen utan medför bara en nyttjanderätt för de boende. Det innebär samtidigt att balkongerna alltid hör till föreningens ansvar och inte kan läggas över på medlemmarna ens genom en stadgeändring, eftersom de inte ingår i den ursprungliga upplåtelsen. 
Även detaljer som golvvärme, synliga rör och ledningar som bara tjänar just den lägenheten och som inte är trycksatta, samt t.ex. elcentral och elledningar i bostaden kan vara den boendes ansvar om det framgår av stadgarna.
I annat fall vilar alltså ansvaret för det yttre alltid på föreningen, även om det ingår i upplåtelsen. Man får således gå till både upplåtelseavtalet och föreningens stadgar för att avgöra hur underhållsskyldigheten fördelas. Hur det verkligen förhåller sig är inte minst viktigt i samband med en skada för att reda ut hur kostnaderna ska fördelas efter åtgärdandet.