Klausul om lika nytta löste balkongprojekt
Brf Bellman i Uppsala ligger på uppsalaslätten cirka 10 minuter från centrum. Föreningen har förlängt och inglasat alla balkonger i ljusgrått, rött och vitt som bryter upp den gula murade fasaden samtidigt som blommande planteringar ramar in Bellmanlängorna. Lägenheternas priser har skjutit i höjden sen balkonginstallationen slutfördes.
Entreprenaden har medfört att alla 396 lägenheter har fått ett rejält uterum som gett en betydande värdeökning enligt tillfrågade mäklare. Medlemmarna har även fått lägre utgifter för värmen eftersom inglasningen har brutit köldbryggor och minskat golvdraget. Lägenheternas snittemperatur har ökat med 1 grad, trots att användningen av fjärrvärme inte har stigit. På balkongen är det 8-10 grader varmare än ute, även kalla vinterdagar. Mätningar i Tyskland har påvisat cirka nio procents energibesparing efter en inglasning. Bullerdämpningen ligger på cirka 21 decibel, vilket är mycket.
Projektet började helt anspråkslöst när styrelsen granskade underhållsplanen och såg att det var dags att se över de gjutna balkongplattorna.
- Vår plan uppdateras vart femte år. När vi själva först tittade på balkongerna såg vi att en mindre del var i behov av renovering. I samband med det dök det upp önskemål om att glasa in och bygga ut balkongerna och det kom in motioner till årsstämman. Redan då hade vi arbetsgrupper för olika områden och de fick i uppdrag att börja arbeta med balkongfrågan, minns Kjell Berggren, som suttit 17 år i styrelsen varav de senaste 10 som ordförande.
Ärendet kom upp på årsmötet våren 2001 och styrelsen hade inga svårigheter att få stämman med sig på en rejäl utredning:
- Vi anlitade en konsult som besiktigade alla 396 befintliga balkongplattor utifrån och några från insidan för att fastställa renoveringsbehov och helhetsstatus.
Det visade sig att 20-25 procent av plattorna var i behov av renovering och en kostnadsberäkning medföljde. Enligt Kjell Berggren gick den totala konsultkostnaden för hela Bellmans entreprenad, renovering, utbyggnad, elarbeten och nya planteringar på endast 450.000 kr. Samtidigt tittade föreningen på utemiljön.
- Det är viktigt att ha en helhetsbild av vad man ska göra. Efteråt har det visat sig värdefullt att vi gjort så mycket i ett sammanhang. En del medlemmar har sagt att ”jag var emot det hela från början, men det har blivit väldigt trivsamt”, poängterar Kjell Berggren.
Styrelsen och arbetsgrupperna började titta på vilka balkongentreprenörer som fanns på marknaden, möjlighet för bygglov, finansiering mm för att dels kunna sammanställa en egen renoveringsplan, dels kunna specificera vad de boende ville ha. De tog reda på hur marknaden såg ut, informerade sig grundligt om andra färdigställda balkongprojekt, bad flera balkongföretag om information och förslag till utbyggnad och besökte t o m deras fabriker och talade med alla från ledning till medarbetarna på verkstadsgolvet:
- Vi besökte flera mässor och var i kontakt med HSB Syd i Skåne som har en unik erfarenhet av cirka 20.000 balkong- och inglasningsprojekt under senaste åren, talade med HSB-inköp i Stockholm, Riksbyggen, förvaltare och flera privata fastighetsbolag. Intresserade företag fick ordna utställning i Gränby Ishall strax intill.
Mängder av medlemmar och anhöriga gick dit. Föreningen betalade ingenting, balkongföretagen blev våra bästa gratiskonsulter, konstaterar Kjell Berggren nöjt.
Med utbyggnadsförslaget i näven gick styrelsen till stämman våren 2002 och fick ja med mer än 2/3 av stämmodeltagarna. Ett 40-tal motsatte sig ombyggnaden, dvs. ungefär 10 procent av medlemmarna. Då full enighet från alla medlemmar inte fanns, måste hyresnämnden slutgiltigt avgöra frågan. Föreningen ordnade ett särskilt möte med alla missnöjda och bostadsrättsjurist Ingrid Uggla ställdes till de klagande medlemmarnas förfogande. Hon tog reda på vilka argument som framfördes och hjälpte till att framföra dessa till hyresnämnden.
- På det viset kände de sig inte överkörda! Alla fick föra fram sin mening, påpekar Kjell Berggren.
Nej-sägarna hade väldigt skiftande argument – allt från förmodade bullerstörningar till anhöriga som ville titta på hemlandsprogram via egen parabol på balkongen. Ett argument om förmodat minskat ljusinsläpp i underliggande lägenhet om balkongen byggdes ut, undersöktes närmare av den tekniska gruppen.
- Vi byggde en balkongattrapp över en våning, hissade upp den i rep och planterade en ljusmätare längst in i vardagsrummet. Sen hissade vi attrappen upp och ner. Det visade sig att en utbyggd balkongplatta skulle minska ljusinsläppet lika mycket som om persiennen dragits ner max 15 cm. Undersökningen utfördes under sämsta tänkbara yttre ljusförhållanden. Detta begrep alla och hyresnämnden accepterade det, förklarar Kjell Berggren med en glimt i ögat.
Hyresnämnden gav således grönt ljus till utbyggnaden. Nämnden ansåg att den var angelägen, höjde boendekvalitén och inte var ekonomiskt betungande.
I oktober 2002 skickade föreningen ut en anbudshandling till de företag som fortfarande var intresserade av att få entreprenaden. Svaren skulle vara inne nästa månad. Dokumentet var noggrant, vilade på de allmänna riktlinjer som föreskrivs i ABT 94, och listade allt föreningen ville ha gjort utan att gå in på tekniska lösningar. De fick balkongföretagen stå för i samråd med föreningen. Till och med detaljer som sopsortering efter byggarbetet, städning, fönsterputs och återställande av marken fanns med.
- Vi krävde t ex att balkongerna skulle vara måttanpassade. Husen var byggda av fem byggmästare efter samma ritning, men ändå är måtten varierade. En del balkongplattor var något koniska i formen, hade olika tjocklek samt varierande längder, upp till 10 cm, minns Kjell Berggren.
Det här ställde stora krav på hög leveratörskompetens och stor problemlösningsförmåga. Föreningen krävde också att entreprenaden skulle utföras så miljövänligt och störningsfritt som möjligt. De ville inte leva i en byggrop. Lösningen blev att en lastbil satte av allt veckans material på måndagsmorgonen på ett ställe intill byggplatsen.
Föreningen valde totalentreprenad och fast pris och satte som villkor att tvister skulle slitas i vanlig domstol, inte skiljenämnd. I totalentreprenaden sköter företaget pappersarbetet, kontakten med myndigheter och liknande. Utöver det fasta priset hade de en á-prislista för ändrings- och tilläggsarbeten. Utanför entreprenaden anlade man samtidigt nya planteringar framför husen.
- Vi anlitade en specialist för det. Nu har vi planteringar som blommar från våren till hösten.
Föreningen köpte in 4.000 buskar och lika många blomplantor och lät gräva upp gamla rabatter, som försågs med ny jord och växter - totalt 1 kilometer. Den på den tiden så viktiga parabolfrågan ordnades så småningom så att föreningen förbjöd alla utvändiga paraboler, men inte inne på balkongen, vilket inte heller var möjligt efter det så kallade ”parabolutslaget” som nyligen kommit. Det löstes med en egen ställning som medger att parabolen kan svängas ut och in när man vill titta.
En annan viktig fråga var 36 gamla inglasningar som måste tas bort eftersom balkongerna skulle byggas ut. Berörda medlemmar fick ingen kontant ersättning för det.
- Ersättningen bestod i att alla boende fick ny inglasning, som Kjell Berggren uttrycker det.
Den gamla inglasningen monterades ned och den boende fick själv avyttra eller behålla den till något annat. Lagringsplats erbjöds upp till ett år. Ett annat problem var hur kostnaden skulle fördelas på medlemmarna. Detta löstes på ett elegant sätt genom att styrelsen föreslog stämman att en princip om lika nytta skulle användas. Eftersom alla lägenheter oavsett antal rum hade lika stora balkonger, borde kostnaden också vara lika för alla, resonerade man. Alla skulle ju få en likadan utbyggnad och komplett inglasning oavsett lägenhetsstorlek. I samråd med en skicklig bostadsrättsjurist ändrades stadgarna med ett tillägg om att styrelsen kunde besluta att investeringar som innebar lika stor nytta för alla också kunde tas ut med lika stor kostnad för alla.
Allt godtogs av stämman och den totala höjningen för projektet blev till sist endast 140 kronor per månad som tillägg på avgiften. Den delen av projektkostnaden betalades kontant och endast 7 miljoner kr behövde lånas.
- Många tidigare projekt har medfört minskade driftskostnader och underhållsbehov, vilket har gjort att vi hade pengar över till denna hjärtesak för många, understryker Kjell Berggren.
Efter en grundlig sållning med två företag med på slutvarvet, valde föreningen Balco AB i Växjö, med gedigen erfarenhet av stora och svåra entreprenader i Sverige och ute i Europa, bl.a 1000-tals balkonger i det forna DDR. I slutavtalet fick föreningen sex års garanti och som tillval för medlemmarna en eldriven markis och blomlådor. Rullgardiner samt balkongmatta ingick utan extra kostnad i paketet. Balco monterade upp en provbalkong innan arbetet kom igång, som en del i projektet:
- Vi såg omedelbart att vi begått en blunder. Vi hade valt raka hörn på balkongerna vilket inte alls såg bra ut. Vi bytte ut dem mot runda och företaget kunde tillverka dem på bara en vecka.
Balkongen blev en referensbalkong som också gjorde att man slapp en massa onödigt pappersarbete. Uppstod problem kunde Balcos montörer använda sig av referensbalkongen. Byggtiden blev cirka 10 månader. Den hölls, och föreningen behövde aldrig tillämpa de vitesmöjligheter som fanns inskrivna i avtalet: 50 000 kr i veckan om bygget försenades. Besiktning utfördes rullande i takt med att projektet fortskred.
- Vi anlitade en besiktningsman som var känd för sina hårda nypor men också för sin smidighet. Han var vår representant vid byggmötena, där bland annat ändrings- och tilläggsarbetena redovisades och behandlades vart efter de kom. Det fanns även andra representanter från styrelsen med på byggmötena, säger Kjell Berggren.
Under hela byggtiden hade föreningen också en inhyrd fotograf som tog bilder av arbetet och projektet. Allt bifogades den omfattande dokumentationen som föreningen har av sina projekt. Det sista problemet löstes även det med diplomatisk finess:
- Några få medlemmar ville inte ha någon inglasning. Det löstes så att luckorna ställdes till lägenhetens förfogande - inte medlemmens. Sen monterades luckorna på plats ändå och de fick inte tas bort före slutbesiktning. Väntetiden var flera veckor. Under tiden kom deras vänner och släktingar och berömde balkongerna och de vande sig. Hittills har ingen tagit bort sina luckor.
Alla kunde känna sig nöjda då entreprenören bjöd alla boende till samkväm när allt var klart.
Ur Styrelsehandboken VI