Vem beslutar om vad?
Frågan om vem som egentligen fattar beslut i föreningen, stämman eller styrelsen, leder ibland till interna tvister bland de boende. Eftersom stämman är föreningens högsta beslutande organ, skulle man kunna tro att i princip allt som styrelsen gör skulle kunna överklagas av missnöjda medlemmar på en stämma. Men så är inte fallet, vilket bland annat klargörs i den senaste upplagan av boken ”Bo i bostadsrätt”, skriven av de erfarna bostadsrättsjuristerna Ingrid Uggla och Blanka Kruljac Rolén.
Stämman kan ge styrelsen direktiv och vägledning i samtliga frågor, men däremot får stämman inte ta ifrån styrelsen dess förvaltande uppgift, skriver de bland annat.
Styrelsen beslutar således på egen hand om allt som den är satt att sköta så snart den tillträtt. Arbetet blir dock inte juridiskt giltigt förrän Bolagsverket registrerat uppgifterna enligt lagens nya riktlinjer. Den nya styrelsen ska därför anmälas till myndigheten snarast möjligt.
Beslut som medför ”väsentliga förändringar” av hus eller mark ska dock fattas av en stämma, om inte stadgarna säger något annat, vilket emellertid är ovanligt. Och beslut som medför en förändring av enskilda lägenheter ska också fattas av en stämma med 2/3-dels majoritet, och dessutom föras till hyresnämnden för avgörande så snart någon säger nej. Och det räcker inte bara med dem som varit med och röstat på stämman. Alla berörda bostadsrättshavare måste få säga sitt, till exempel via en skriftlig förfrågan innan beslutet fattas, eftersom de i annat fall skulle kunna riva upp det hela i efterhand. Ett undantag är dock om föreningen först övertar medlemmarnas underhållsansvar på stämman som därefter fattar beslutet, om den möjligheten medges i stadgarna. Då räknas endast de närvarandes röster och de frånvarande behöver inte längre tillfrågas.
Många exempel på hur svårt det kan vara finns. I Göteborg beslutade till exempel en förening för en tid sen att bygga om en tidigare uthyrd lokal till sex lägenheter. På stämman informerades medlemmarna av den inhyrda juristen som ledde mötet, att det inte behövdes något stämmobeslut i frågan utan att styrelsen själv kunde avgöra det hela. Ett uppenbart fel med andra ord. Ett beslut som innebär en så väsentlig förändring som den beskrivna ska fattas av en stämma, eftersom det är frågan om en omvandling från hyresrätt till bostadsrätt. Att sen stämman kan ge styrelsen eller någon annan person eller grupp i uppdrag att genomföra projektet är en annan sak.
Ett motsatt exempel, som togs upp i Stockholms tingsrätt, handlade om ett beslut av en interimsstyrelse i en förening som stod inför en ombildning. Två lägenheter skulle slås ihop till en, varvid 16 m2 av fastighetens tidigare trapphus införlivades med den nya bostaden genom en ny ytterdörr. Övriga boende i föreningen stämde senare interimsstyrelsen, eftersom de tyckte att beslutet att ”sälja” så stor del av trappan borde ha fattats av en stämma. Men här förlorade tvärtom de boende målet. Tingsrätten ansåg att den delen av trapphuset inte kunde tjäna någon annan än just de nya bostadsrättshavarna, och att beslutet därför inte medförde en ”väsentlig förändring” för föreningen och de klagande medlemmarna förlorade målet.
Vad som avses med begreppet väsentlig förändring kan alltså bli en tvistefråga. Dit hör dock till exempel en ombyggnad av vinden och likaså om en tidigare lokal ska förvandlas till bostäder. Det innebär att tidigare hyresintäkter försvinner, men att nya bostadsrätter samtidigt tillkommer. Medlemmarna måste informeras om såväl ekonomi som följder av förändringen innan slutgiltigt beslut fattas.
Styrelsen är vald av föreningens medlemmar för att ta hand om löpande förvaltning, skötsel och ekonomi. Stämman är föreningens högsta beslutande organ, och styrelsen det verkställande. Styrelsen ska genomföra det stämman har beslutat, så länge det hela inte strider mot lag eller föreningens egna stadgar. Medlemmarna kan ge styrelsen råd om vilka riktlinjer man önskar att styrelsen ska följa, men alltså inte ta ifrån styrelsen dess beslutanderätt i frågor man är satt att sköta.
Men en förening är också den yttersta formen av demokratiskt boende. Det är därmed de boende som ska fatta viktiga beslut som påverkar fastigheten och den gemensamma ekonomin väsentligt. Årsavgiften beslutar styrelsen ensam om enligt lagen, och därutöver även alla frågor som berör förvaltning och nödvändiga reparationer och underhåll under verksamhetsåret.
Stämman ska besluta om val av styrelseledamöter, deras arvode (den totala summan, inte specifikt vad var och en ska erhålla), väsentliga förändringar av hus och mark, ändringar av enskilda lägenheter vid t.ex. stambyte med samtidigt badrumsrenovering, ändring av insatser, stadgeändring, utvidgning av föreningens verksamhet , ombildning av hyresrätt till bostadsrätt och även beslut där styrelsen på något sätt kan anses jävig.
Det innebär i sin tur att i princip de flesta beslut som innebär en väsentlig höjning av avgifterna ska fattas av stämman och inte enbart av styrelsen själv. Men här finns ett viktigt undantag: nödvändiga reparationer och underhåll av fastigheten har som sagt styrelsen rätt att ensam besluta om, även om de skulle medföra en större avgiftshöjning. Hit hör till exempel stambyte, dvs om stammarna är så dåliga att de måste bytas. Många styrelser väljer dock att föra även sådana beslut till stämman, för att man vill ha medlemmarnas stöd inför ett så pass stort renoveringsprojekt.
Om ett styrelsebeslut skulle råka bryta mot föreningens egna stadgar gäller det för föreningen.
Det gör däremot inte ett styrelsebeslut som bryter mot lagen om ekonomiska föreningar eller mot bostadsrättslagen.