De förlorade tvist & 2,5 miljoner:

Dags att se över ert förvaltningsavtal?

Av de finmaskiga formuleringarna i ett omtvistat avtal spanns i två rättegångar ett rep som hängde Brf Spinnrocken i Järfälla norr om Stockholm och kostade föreningen 2,5 miljoner kr. Döm själv om tings- och hovrätt fattade rätt beslut, men kärnan är att konsult- , förvaltnings- och byggavtal kan få samma drastiska konsekvenser om en styrelse inte lusläser avtal och tillhöriga dokument - och skaffar juristhjälp om något verkar oförståeligt – samt specificerar till sista muttern och färgskvätten vad jobbet handlar om.

Brf Spinnrocken byggdes 1989 av HSB och omfattar i dag nio hus med 138 lägenheter. Föreningen skrev på ett förvaltaravtal med HSB Norra Storstockholm 1989.  Men avtalet blev en katastrof.  Enligt föreningen fullgjorde förvaltaren inte sin skyldighet att se över och kontrollera fastigheten. Det blev uppenbart i mars 2014, när ett rutinärende brutalt avslöjade stora fel och brister i taken.

-Vi hade stopp i ventilerna från tvättstugan. Därifrån löper en stos tvärs igenom hela huset till taket. Vi anlitade företaget Industri- och skadesanering som blåste stosen ren och gick upp på kallvinden för att inspektera.

- Personalen kom till oss och frågade:” Ska undertaken vara svarta?”, minns ordföranden Ola Grahn. Takens undersida i samtliga hus undersöktes och de var alla svarta, möglade och ruttna.

-Vi har betongpannor på taken och kunde aldrig föreställa oss att skadorna var så omfattande efter bara 25-26 år, säger Ola Grahn. Men det räckte inte med de möglade och delvis ruttnade takkonstruktionerna. Alla stosar genom taken var sönderrostade, luckorna till yttertaken saknade ofta gångjärn, gångstegarna på taken var inte alltid fastsatta. På kallvinden hade duvorna hittat boplatser – där fanns rester av döda fåglar och träck. Duvorna hade hittat in genom ”pottstora” hål i takvinklarna. Himlen var fullt synbar genom hålen. Takrännorna var fulla av komposterbar jord och hade uppenbarligen aldrig rensats. 240 betongpannor på taken var hoplimmade eller också hade man hade klämt blyplattor över dem. Föreningen tog cirka 550 bilder av samtliga skador. I avtalet ingick en paragraf om rondering. Hittade man då någonting, skulle föreningen larmas, men ingen från HSB hade varit uppe på taket eller på kallvindarna på fem år. Avtalet hade ändå varit i kraft sedan 1989. Föreningen kallade till sammanträde 2014. HSB:s chef för norra Storstockholm, Håkan Berg, kom och förelades bilder och bevis och han utbrast: "Hur har det här gått till?"

Föreningen sa upp förvaltaravtalet på stående fot, något som HSB inte gick med på förrän ärendet kom upp i tingsrätten. Eländet kostade Spinnrocken 2,5 miljoner kr, varav 1 miljon kr för egentliga skador i husen, resten rättegångskostnader med mera.

-Vi fick ta reparationskostnaderna från annat underhåll, förklarar Ola Grahn.

Föreningen stämde HSB för bristande underhåll och för att inte ha uppfyllt sina skyldigheter i förvaltningsavtalet , vilket lett till de stora skadorna. HSB slog ifrån sig – skadorna var Spinnrockens fel eftersom föreningen kände till dem men inte gjort någonting. Efter vittnesmål av två byggexperter gav dock Attunda tingsrätt föreningen rätt i att HSB var skyldigt till många av skadorna och avvisade HSB:s argument att avtalet inte enbart innebar inspektion utifrån. Enligt experterna är det branschpraxis att kontrollera även takens undersida. Hade denna del av domen stadfästs, hade Spinnrocken fått tillbaka ungefär 80 procent av skadekostnaderna. Men HSB överklagade och hovrätten godkände inte resonemanget utan ansåg att avtalet handlade om utvändig årlig besiktning av ”yttertak”. Till yttertak hör inte undersidan! Men det var inte enbart det som gjorde att föreningen förlorade, utan också ett par viktiga datum. Hade de reklamerat felen till förvaltaren i tid? Domen säger nej, och därmed förlorade föreningen sin talan. Föreningen ansåg att felen upptäckts vid ett par inspektioner i februari och i mars/april 2014 som reklamerats till HSB den 4 april. Därmed hölls tidsgränsen. Men skadorna borde ha reklamerats inom tre månader enligt bestämmelserna i branschdokumentet ABFF-04 som till relevanta delar var inryckt i avtalet med HSB.

Tingsrätten ansåg först, av olika skäl, att styrelsen fått reda på takskadorna kring september 2013. Eftersom föreningen känt till skadorna så länge, skedde reklamationen för sent – tidsgränsen tre månader överskreds rejält enligt domstolen. ABFF-04 är framförhandlade allmänna bestämmelser om entreprenader inom förvaltning, anbudsanskaffning och upphandling.

- Nästan alla förvaltningsavtal har delar av ABFF-04 och alla branscher har en motsvarande författningssamling, konstaterar Ola Grahn. Han menar att problemen med ABFF-04 är flera. Dels är dokumentet skrivet på juridisk svenska, vilket kan vara svårförståeligt.

- Ska jag vara så juridiskt kunnig att jag ska kunna förstå bestämmelserna? Faktum är att en förening befinner sig i i rättsligt underläge, säger Ola Grahn.

Det är inte heller alltid att ”Affen”, som den kallas, till fullo täcker vad man vill ha med i ett avtal. Det uppstår luckor, som utnyttjas, som i fallet med hovrättens tolkning av förvaltningsuppdraget. Det handlade enbart om ”yttertak” - någon undersida fanns ej i juridiken. Det stod helt enkelt inget om undersidan i förvaltningsavtalet. I sin förlängning handlar Affen även om kvaliteten i nybebyggelsen. Spinnrocken byggdes av HSB, med andra ord av en byggande styrelse med makt att i praktiken göra vad den vill. En tillträdande lekmannastyrelse har förstås inga möjligheter att påverka bygget, men den byggande styrelsen kan gömma sig bakom glidande formuleringar och luckor i avtalen som den sluter.

- Affen är ett luftslott. Lärdomen är att inte lita på leverantörer som har krångliga avtal som uppenbarligen är till för att snärja kunden, utan läs igenom och försök att förstå samt stryk det som föreningen som kund inte är nöjd med. Glöm inte att det finns seriösa leverantörer som vill samarbeta, säger Ola Grahn.

Många styrelser läser inte avtalens relevanta delar och upptäcker inte luckor och knepigheter. Det kan till exempel vara att man inte lägger märke till att Affen rekommenderar att tvistemål ska lösas i skiljenämnd. Det är vanligen en mycket dyrbar metod, och domarna kan inte överklagas (om det inte handlar om formfel).  En förening hamnar mycket lätt i underläge mot en resursstark motpart. Skriv in i avtalet i stället att tvister ska lösas i allmän domstol. Men det finns hjälp att få. För det första ska man ta hjälp av en kunnig jurist om man stöter på något oförståeligt. Det är väl investerade pengar. För det andra kan man skriva ”rena avtal” själv. Men då ska man definitivt anlita en entreprenadjurist. Sunda förnuftet har inte alltid att göra med juridik, vilket Spinnrockens tvist visar.

Fotnot: Efter tvisten gick Brf Spinnrocken ihop med grannföreningen Sländan i en fusion och lämnade HSB.  Ur AoB 2-2017