Styrelsearbetets grunder - del 2

En bostadsrättsförening kan driva sin verksamhet hur den vill och styrelsen genomföra vilka beslut som helst, så länge ingen medlem protesterar mot eventuella felaktigheter. 
Men att jobba fel är ingen bra taktik i längden. Det leder oftast till onödiga kostnader och risk för höjda avgifter. Orsaken torde främst vara bristande kunskap om regelverket och formerna för hur styrelsen ska arbeta.  Särskilt viktigt är det för nya ledamöter att sätta sig in i arbetet så bra som möjligt. Gå en styrelsekurs lyder det allmänna rådet.

Verksamheten i en bostadsrättsförening bygger främst på två grunder - den särskilda Bostadsrättslagen (BRL) och Lagen om ekonomiska föreningar (Föreningslagen, LEF). Ett antal nyheter i LEF och BRL trädde i kraft den 1 juli 2016.    
Ett tredje rättesnöre är föreningens egna stadgar, som reglerar verksamheten mera i detalj.  Det är ingen större mening att föra in paragrafer i stadgarna som redan framgår av lagen.

Lagreglerna står alltid över stadgarna, och att föra in egna sanktioner eller särregler går inte i en bostadsrättsförening.  Man ska också tänka på att äldre stadgar kan innehålla regler som inte längre gäller efter införda lagändringar. Då måste stadgarna uppdateras och ändras för att inte missförstånd ska uppstå.

Trots det finns det en hel del exempel på felaktigheter. 
En del föreningar har stadgekrav på att medlemmarna ska teckna hemförsäkring för sitt lösöre, andra att alla renoveringar den boende vill göra ska anmälas i förväg och att namn på vilken hantverkare som anlitas ska anges. 
Några påstår att alla skador som råkar inträffa vid en renovering ska betalas av de boende, även utanför lägenheten. Det är dock fel. Om en renovering är anmäld och godkänd av föreningen- och det inte är frågan om slarv eller vårdslöshet - ska skador alltid behandlas som lagen säger, dvs den boende får stå för sitt och föreningen för sitt.

En annan förening tar enligt hemsidan ut en inträdesavgift av nya medlemmar. Och en förening utanför Stockholm har krav på besiktning av lägenheter vid alla överlåtelser. Sker inte det godkänns inte köparen som medlem.

Men om någon skulle låta pröva ovanstående exempel rättsligt skulle föreningarna med all säkerhet förlora. En bostadsrättsförening får bara ta ut de avgifter som lagen medger och som dessutom framgår av stadgarna. Inga inträdesavgifter eller liknande får förekomma.  Och man kan förstås ha krav på besiktning i samband med överlåtelser, men bara om stadgarna medger det. Det är inte detsamma som föreningens rätt till tillträde för nödvändig inspektion.  Man kan alltså inte ha det som krav för att bevilja en köpare medlemskap. 
Men så länge ingen protesterar och anmäler sådana här felaktigheter kan föreningen som sagt fortsätta göra som den vill.

Att följa de juridiska formerna för styrelse- och föreningsarbete är annars i grunden mycket viktigt, vilket egentligen säger sig självt.  Det borgar för att verksamheten sköts demokratiskt och är även viktigt för medlemmarnas rättssäkerhet.

Styrelsen i en bostadsrättsförening ska bestå av minst tre ledamöter. Ett udda antal ledamöter är det bästa, eftersom det då inte blir dödläge vid omröstningar så länge styrelsen är fulltalig. Vid lika röstetal har ordföranden utslagsröst. För många ledamöter är inte heller bra, inte ens i stora föreningar. 5-7 stycken är att föredra, enligt de flesta experter.

Styrelsen väljs av stämman, eller på det sätt som bestäms i stadgarna. En särregel i bostadsrätt är att minst två eller, om styrelsen består av färre än fem ledamöter, minst en, måste väljas av stämman. Det vanligaste är dock att hela styrelsen väljs av årsstämman, vilket är att föredra.

Från 1 juli 2016 gäller nya regler som förbjuder styrelsen eller en enskild ledamot, till exempel ordföranden, att själv utse nya ledamöter om till exempel någon har flyttat.  Då måste man kalla till en extra stämma för det.  
Om styrelsen är beslutsför under tiden, kan man vänta till nästa ordinarie stämma innan valet måste ske. En styrelse är beslutsför när mer än hälften av antalet ledamöter är närvarande, såvida stadgarna inte innehåller någon annan särregel.

Det är viktigt att komma ihåg att styrelsen inte får fatta några beslut om inte alla ledamöter fått ta del av beslutsunderlaget .

Stämman bör inte specifikt utse vem som ska vara just ordförande, sekreterare eller kassör. Styrelsen i en bostadsrättsförening konstituerar sig själv, som det heter, och bör därmed inom sig bestämma vem som ska vara vad.  Då kan man enkelt välja ny ordförande om denne till exempel flyttar eller avgår under året eller rent av råkar insjukna, utan att för den skull behöva kalla till extra stämma bara för den sakens skull.

Sekreterare och kassör behöver inte heller utses särskilt om man inte vill. Det finns inget som hindrar att en person kan ha båda dessa poster om det kan anses praktiskt.
Men att åtminstone ha en sekreterare är självfallet bra, eftersom det ofta är en omfattande uppgift att skriva och sköta protokoll och ha hand om andra papper.

En nyvald styrelse börjar i princip sitt arbete så snart klubbslaget fallit efter stämmans slut. Men inga beslut eler handlingar blir giltiga förrän den nya styrelsen registrerats av Bolagsverket. Därför är det viktigt att skicka in anmälan om den nya styrelsen så snart som möjligt.

En make eller sambo till en medlem kan sitta med i styrelsen utan att själv vara medlem i föreningen. Detsamma gäller för juridiska personer och barn som står som ägare till en bostadsrätt.  Där kan ställföreträdare för företaget och barnens förmyndare, dvs i regel föräldrarna, också vara styrelseledamöter utan att själva behöva vara medlemmar.  

Även andra icke medlemmar kan från och med den 1 juli 2016 sitta med i styrelsen så länge stadgarna tillåter det.  
Vill man ha med någon utomstående kunnig person i styrelsen ska man alltså se över stadgarna innan en sådan person kan väljas. Man ska samtidigt komma ihåg att icke medlemmar som väljs in i styrelsen inte har rösträtt på föreningens stämmor - bara på styrelsemöten.

Ett styrelseuppdrag gäller under den tid som anges i stadgarna, dock högst fyra räkenskapsår i taget.  Omval kan emellertid ske så hur många gånger som helst. Ett uppdrag som styrelseledamot upphör om ledamoten själv, eller en majoritet av medlemmarna på en extra stämma, begär det.

Den som vill avgå måste anmäla det hos styrelsen.  Alla ändringar i styrelsens sammansättning ska därefter snarast anmälas till Bolagsverket.

Den som har avgått kan anmäla sitt utträde själv, om det inte sker på annat sätt. Även här gäller att uppdraget och ansvaret som ledamot upphör först när ändringen har registrerats av Bolagsverket.

Om en ledamot avgår ska han eller hon ersättas av en suppleant. Finns ingen suppleant att tillgå, ska styrelsen se till att en ny ledamot tas in för den tid som är kvar på uppdragsperioden.

Om en ny ledamot ska väljas på föreningsstämma, kan man som sagt vänta med valet till närmaste ordinarie stämma, så länge styrelsen är beslutsför under tiden.

Om en ny styrelseledamot inte kan utses av olika skäl, kan tingsrätten förordna en ersättare efter ansökan av en annan styrelseledamot, medlem, borgenär eller annan part som är beroende av att styrelsen har tillräckligt antal företrädare. Man kan inte undgå det ansvar man haft under tiden som styrelseledamot genom att avgå!

Man ska också tänka på att ansvarsfrihet för styrelsen vid en stämma bara omfattar ett räkenskapsår i taget. Den som avgått eller slutat en bit in på nästa verksamhetsår får inte ansvarsfrihet för ”restperioden” förrän vid årsstämman ytterligare ett år senare.  Om det blir lika antal röster när styrelsen ska utse ordförande, ska valet avgöras genom lottning. När styrelsen sedan fattar beslut på sina möten bör ordföranden avge sin röst sist, eftersom han eller hon alltid har utslagsröst.

Om en suppleant behöver kallas in till ett möte ska det ske i den ordning som fastställts. 
Finns ingen särskild ordning, vilket är att föredra, är det ordföranden som beslutar vem eller vilka av suppleanterna som ska kallas till styrelsemötet. Suppleanterna kan, och bör kanske också, kallas till ordinarie styrelsemöten för att vara med och ”se och lära”.  Men de har då inget ansvar alls för det som beslutas, och kan därför inte heller kräva arvode för sammanträdet på samma sätt som en ordinarie ledamot.

En suppleant som däremot träder in för en frånvarande ledamot, har samma ställning som den ”ordinarie” och får rösta efter eget huvud på mötet. Han eller hon behöver inte på något sätt rätta sig efter vad den frånvarande ledamoten tycker.

Många föreningar har en valberedning som föreslår nya styrelseledamöter. Vilka som ska ingå i en valberedning ska utses av stämman och inte av styrelsen själv.  Även andra namn som föreslås till styrelsen kan komma fram på stämman, och i så fall måste även de beaktas.  Det finns ingen särskild lagstiftning om valberedning, så rent juridiskt finns inget krav på att man måste ha en sådan, mer än att ärendet ska finnas med i kallelsen. Det finns inget som hindrar att man väljer in någon i styrelsen som inte kan närvara på stämman. Men då gäller det att se till att han eller hon är informerad om det i förväg, eftersom varje ledamot alltid har rätt att när som helst avgå.

Styrelsen i en bostadsrättsförening har "vårdplikt" som en följd av reglerna i LEF. Styrelsen ska sköta förvaltningen och tillvarata stämmans och föreningens intressen och företräder därmed alltid alla medlemmar, inte någon enskild person eller grupp. Styrelsen är ansvarig för all skötsel och förvaltning, även sådant som via avtal har lagts ut på annan part, och ska se till att boendet fungerar på bästa sätt för alla sina medlemmar.

Styrelsen får inte offentliggöra egna beslut eller sådant som skulle kunna skada föreningen eller enskilda medlemmar.  Protokoll och andra skriftliga handlingar som styrelsen handlagt är inte öppna för medlemmarna. 
En annan sak är att styrelsen kan, och bör, informera de boende om vad som sagts på möten och i förhandlingar och avtal så långt det är möjligt. God information till medlemmarna är A och O för en väl fungerande bostadsrättsförening.

Från den 1 juli 2016 får föreningen informera elektroniskt, dvs via e-post, SMS och liknande så länge förfarandet har godkänts av medlemmarna på en stämma. En medlem som fortfarande vill ha informationen på papper i olika frågor ska dock alltid få det, även den som tidigare godkänt elektronisk information men som åter vill ha den på papper.

När det gäller medlemmarnas rättigheter i föreningen, framgår det numera klarare att en enskild medlem alltid har rätt att närvara vid stämmor och möten, alltid har rösträtt och alltid har rätt att yttra sig.

NYHET 2016: Undantag från denna rätt gäller från och med 1 juli 2016 för den som har uteslutits ur föreningen. Han eller hon har inte heller rätt att lämna in förslag eller motioner, inte ens under tiden fram till den dag då medlemskapet upphör.  Om en medlem själv sagt upp sitt medlemskap, kan föreningen göra motsvarande undantag genom att föra in den regeln i stadgarna. Och om en medlem inte betalt sin insats eller avgift fullt ut är rösträtten också förlorad så länge föreningen, även här, fört in denna sanktion i sina stadgar.

Från den 1 juli 2016 gäller också visa nyheter beträffande kallelse till stämmor. Kallelse till ordinarie stämma ska numera ske tidigast 6 och senast 4 veckor innan stämman (senast 2 veckor innan är möjligt om stadgarna medger det).  För extra stämma gäller 6 respektive 2 veckor.

De nya reglerna förtydligar också att motioner från medlemmarna bara kan tas upp på den ordinarie stämman, inte på extra stämmor, vilket en del föreningar felaktigt gör.

Om kallelse inte gått ut på rätt sätt, eller inte innehåller fullständig information och bakgrund inför ett beslut, är beslutet ogiltigt.

Det är ordföranden som ska kalla till sammanträden när det behövs, och även så snart någon annan styrelseledamot begär det. Alla möten ska protokollföras och undertecknas eller justeras av ordföranden och ytterligare en utsedd ledamot. Var och en har rätt att få en avvikande mening antecknad i protokollet. Att bara lägga ner sin röst räcker inte för att undgå ansvar; för det krävs att man reserverar sig och att anteckning om det görs i protokollet. 
Styrelsen kan som sagt fatta beslut - är beslutsför som det heter - om mer än hälften av ledamöterna - eller det högre antal som anges i stadgarna - är närvarande. Styrelsen får dock inte fatta beslut om inte alla ledamöter fått tillfälle att vara med vid ärendets beredning, eller fått tillräckligt underlag och information inför beslutet.

Om en ordinarie ledamot inte kan komma på mötet, ska en tillgänglig suppleant inträda istället. Suppleanten blir så att säga "ordinarie", under den tid han eller hon inträder i sin frånvarande kollegas ställe.

Det förslag som fått mer än hälften av de närvarande rösterna gäller som styrelsens beslut, om inte stadgarna kräver annan särskild majoritet. Vid lika röstetal har ordföranden utslagsröst och bör som sagt därför rösta sist.  Observera att om alla ledamöter inte är på plats, dvs om styrelsen inte är fulltalig, måste mer än en tredjedel av hela styrelsen enas för att ett visst beslut ska kunna fattas. Även här kan stadgarna kräva en högre andel.

Exempel: En styrelse med sju ledamöter har möte, men bara fyra är närvarande, vilket är mer än hälften av samtliga ledamöter och styrelsen kan därmed fatta beslut. För ett beslut krävs att hälften av de närvarande är för förslaget, dvs i det här fallet två personer. Men ordförandens utslagsröst räcker ändå inte på grund av lagens tredjedelskrav. Tre ledamöter måste alltså vara eniga. Beslutet bör därmed bli att bordlägga förslaget till nästa sammanträde.

Handlingar som innehåller ett beslut måste vara underskrivet av minst hälften av samtliga styrelseledamöter för att gälla.

Styrelsen kan utse en enskild ledamot eller någon annan att företräda föreningen och vara firmatecknare, om inte ett förbud mot det finns intaget i stadgarna. Vanligast är dock att styrelsen utser två eller flera personer att gemensamt vara firmatecknare. Uppgiften som firmatecknare kan återkallas när som helst av styrelsen.

Styrelseledamöter och firmatecknare ska registreras hos Bolagsverket så snart det sker en ändring, eller genast som det heter i lagen. Det gäller också föreningens postadress.

Alla beslut i föreningen ska fattas av stämman och styrelsen, inte av enskilda medlemmar, där stämman är högsta beslutande organ. Styrelsen ska genomföra det stämman har beslutat, såvida själva beslutet inte råkar strida mot någon lag eller regel.  
Ett styrelsebeslut som bryter mot BRL eller LEF gäller inte för föreningen. Det gör däremot ett styrelsebeslut som ”bara” råkar bryta mot föreningens stadgar. För att ändra det måste i så fall medlemmarna protestera och till exempel begära en extra stämma där det felaktiga beslutet rivs upp.

Att stämma styrelsen är också möjligt, men är tidskrävande och kan vara ekonomiskt kännbart. Om båda parter är med på det, kan man annars istället med fördel låta hyresnämnden medla i frågan.

Styrelsen beslutar själv om årsavgiftens storlek, om nödvändiga reparationer och underhåll och om all annan förvaltning. Styrelsen får inte sälja eller pantsätta någon del av föreningens egendom utan stämmobeslut. Däremot kan styrelsen belåna tidigare uttagna pantbrev . Vid en om- eller tillbyggnad som medför en standardförbättring av fastigheten eller väsentlig höjning av avgifterna, ska beslutet alltid fattas av medlemmarna på en stämma, t.ex. bygge och inglasning av balkonger, försäljning av vinden och andra utrymmen för ombyggnad till bostäder, stamrenovering med mera.

Vid en ombyggnad som medför att enskilda bostadsrätter påverkas eller ändras, måste berörda boende godkänna beslutet innan det kan genomföras.

Säger alla ja till ett projekt är det förstås inga problem. Men eftersom alla sällan är närvarande på en stämma, blir ett sådant beslut giltigt först sedan det godkänts av hyresnämnden.  Föreningen måste föra ärendet till hyresnämnden även om alla närvarande röstar ja, eftersom någon som inte var på plats kan vara emot, och då teoretiskt också skulle kunna stämma föreningen, vilket förstås skulle leda till förseningar och risk för osämja.

Många föreningar har också en klausul i sina stadgar som säger att föreningen tillfälligt kan överta medlemmarnas underhållsansvar vid en större renovering, till exempel vid ett stambyte.

Då krävs inte längre hyresnämndens godkännande, så länge alla på mötet röstar ja, eftersom föreningen tar över så snart klubbslaget fallit på stämman.  Att någon frånvarande kan vara emot spelar då inte längre någon roll. Har de inte varit närvarande på själva stämman, går deras röst förlorad. Tydlig information från föreningen inför större renoveringar och stämmobeslut är därför mycket viktigt så att alla medlemmar förstår processen.

Föreningsstämman är det enda tillfälle under verksamhetsåret då medlemmarna kan göra sina röster hörda. Ordinarie stämma ska hållas senast sex månader efter räkenskapsårets slut. 
Stämman ska öppnas av styrelsens ordförande eller av den som styrelsen har utsett. Sedan ska stämman välja vem som ska vara mötesordförande. 
Här kan det vara praktiskt att välja någon medlem utanför styrelsen, eller någon utomstående som är opartisk, att leda mötet.  Av ren slentrian utses ofta styrelsens ordförande. Men det blir allt vanligare att kunniga jurister eller andra experter hyrs in för att leda föreningsstämman i många bostadsrättsföreningar.  En utomstående mötesledare har inte rösträtt på stämman.

Man ska också ha i minnet att det är medlemmarna som styr verksamheten i en bostadsrättsförening, inte bara styrelsen.  Det är årsstämman som är föreningens högsta organ, vars beslut styrelsen har att rätta sig efter.

Varje medlem har en röst, om stadgarna inte säger annat. Även ombud och ställföreträdare för en medlem har rätt att rösta.

Men om någon medlem innehar flera bostadsrätter har han fortfarande bara en röst, om inte annat anges i stadgarna.

Och om en bostadsrätt har fler ägare, har denna bostadsrätt fortfarande bara en röst. Vem som ska rösta på stämman får delägarna då avgöra sinsemellan. Om ett par däremot äger var sin bostadsrätt i föreningen, har de förstås var sin röst för dessa.

Den som inte kan vara med vid stämman har rätt att rösta via ombud. Endast make, sambo eller annan medlem kan vara ombud om inte stadgarna säger något annat.

Ett ombud får rösta endast med hjälp av en högst ett år gammal fullmakt, som inte behöver vara bevittnad, och får inte företräda mer än en medlem, om inte stadgarna säger annat.

En medlem får ha högst ett biträde med sig vid stämman.  Om inte stadgarna medger annat, får bara make, sambo eller annan medlem vara biträde.

NYHET 2016:  Från den 1 juli 2016 får en medlem ha med sig ett utomstående biträde vid stämman, men bara om stadgarna medger det.  Utomstående personer får också närvara på stämman om samtliga närvarande godkänner det. Stadgarna kan också ange att utomstående får rätt att närvara på stämman om man så vill, utan att mötet måste godkänna detta enhälligt varje gång. Om inget annat sägs i stadgarna gäller dock fortfarande huvudregeln, att endast medlemmar får vara närvarande på föreningens stämmor – inga andra.

En medlem får inte rösta i ett ärende som gäller talan mot honom eller henne själv, vid fråga om ev. befrielse från skadeståndsansvar eller annan förpliktelse mot föreningen, eller i andra frågor där medlemmen själv kan ha ett intresse mot föreningen, så kallat jäv. Styrelsen får därför inte rösta om sin egen ansvarsfrihet eller vid val av revisorer. Alla har dock rätt att delta i diskussionen och vara närvarande även under sådana omröstningar.

Alla medlemmar har också rätt att få ett ärende behandlat på stämman, så länge en motion lämnats in till styrelsen på det sätt som stadgarna föreskriver. Säger stadgarna inget om det, bör styrelsen informera de boende om slutdatum för att lämna in motioner. Alla förslag måste nämligen finnas med i kallelsen för att kunna tas upp för beslut på stämman.  Om ett förslag anses särskilt viktigt att tas upp på stämman, kan man besluta att göra det med enkel majoritet. Något beslut får dock inte fattas i ett sådant ärende. Motioner får endast lämnnas in till och tas upp på den ordinarie stämman - inte på extra stämmor.

Enligt LEF finns ett antal punkter som måste tas upp på stämman, t.ex. att fastställa balans- och resultaträkning, hur vinst respektive förlust ska disponeras och frågan om ansvarsfrihet för styrelsens ledamöter.  Styrelsen ska därtill avge ekonomisk årsredovisning och årsberättelse.

I övrigt måste i rätt tid inkomna motioner förstås behandlas, men annars ställs faktiskt inga ytterligare krav för en årsstämma, utöver det som dessutom kan finnas med i stadgarna, t.ex. val av ny styrelse och revisorer samt frågan om arvode till dessa.

Stämman är ett bra tillfälle för medlemmarna att diskutera olika frågor, och för styrelsen att lämna information. Styrelsen och mötesordföranden bör därför ta tillfället i akt och rent av uppmana till diskussion så lång som möjligt.

Eftersom protokoll måste föras vid stämman, underlättar man för protokollföraren om man skjuter punkten ”Övriga frågor och allmän diskussion” till efter själva stämmans avslutande. Då slipper man föra in sådant som ändå inte kräver beslut i protokollet. Goda förslag som kommer fram under diskussionen kan den nya styrelsen alltid ta upp och behandla senare. Om en kallelse inte gått ut på rätt sätt får stämman inte ta beslut om inte alla medlemmar som berörs ändå säger ja till förslaget. Eftersom alla oftast inte är närvarande blir det i så fall mycket svårt att avgöra olika frågor.

En kallelse får utfärdas tidigast 6 veckor och senast 4 veckor före stämman, eller enligt stadgarna. Vid extra stämma får kallelse gå ut senast 2 veckor innan, om inte stadgarna även här anger längre tid. Om en stämma skjuts upp mer än fyra veckor måste en ny kallelse gå ut.

Och om ett beslut ska tas på två stämmor på varandra, får ny kallelse inte gå ut innan den första stämman hållits. Kallelse nummer två ska nämligen innehålla uppgifter om vilket beslut den första stämman fattat.

Kallelse ska ske enligt stadgarna, dvs kan t.ex. anslås på tavlor i trapphus m.m. och behöver i så fall inte delas ut till alla hushåll.

I vissa fall måste dock kallelse gå ut skriftligt till varje medlem vars postadress är känd, t.ex. om ordinarie stämma ska hållas på annan tid än normalt, vid vissa stadgeändringar som medför ökning av insatser eller avgifter till föreningen eller om föreningen ska uppgå i annan förening genom fusion.  Ett ärende som ska beslutas på stämman måste finnas med i kallelsen för att beslut ska kunna tas.

Styrelsen har skyldighet att svara på frågor från medlemmarna på årsstämman, om sådant som berör årsredovisningen, föreningens ställning i övrigt samt om ärenden som tagits upp under själva stämman. Lagen säger att svar ska ges, om det inte är till väsentlig nackdel för föreningen.

NYHET 2016: Om styrelsen anser att ett svar på en fråga kan vara till nackdel för föreningen och därför inte lämnas direkt på stämman, ska frågeställaren omedelbart upplysas om det.  Om svaret därför inte kan lämnas direkt, ska upplysningen istället ges inom två veckor och skriftligt finnas tillgänglig hos föreningen och översändas till varje medlem som begärt upplysningen.

Om styrelsen anser att ett svar kan vara till nackdel för föreningen, kan medlemmen istället begära att revisorerna ska yttra sig i frågan.

Styrelsen måste lämna sitt svar till revisorerna inom två veckor efter stämman, varpå revisorernas yttrande i sin tur ska lämnas till styrelsen inom två veckor från stämman.

Revisorernas svar kan leda till erinran eller ändring i revisionsberättelsen, och ska i övrigt finnas tillgängligt för medlemmarna hos föreningen, och även här sändas till varje medlem som begärt upplysningen.

Ett stämmobeslut avgörs av det förslag som fått mer än hälften av rösterna. Blir det lika, har stämmans ordförande utslagsröst (även om det är en utomstående vald ordförande, som annars inte har rösträtt på stämman).

Detsamma gäller vid personval, men vid lika röstetal kan man avgöra valet på annat sätt än genom lottning, så länge man kommit överens om proceduren innan stämman.

Vissa beslut kräver särskild majoritet; stadgeändring - alla röstberättigade eller två på varandra följande stämmor med 2/3-dels majoritet bland de röstande på den andra.  Även andra villkor kan förekomma här. HSB och Riksbyggen har t.ex. kravet att även de ska godkänna en stadgeändring centralt, innan en ändring får ske.

En stadgeändring träder inte i kraft förrän den registrerats av Bolagsverket.

Ett beslut om ökning av insatser eller skyldighet att betala avgifter till föreningen måste biträdas av minst 3/4-delar av de röstande på den andra stämman.

Ett beslut om ändring av medlemmarnas rätt till föreningens behållna tillgångar vid upplösning av föreningen kräver total majoritet på den andra stämman, dvs samtliga röstande! Detta gäller även beslut om medlems rätt att återfå insats inskränks, och beslut om medlems rätt till att utträda ur föreningen försvåras.

Utöver dessa regler anges i LEF också alla bostadsrättsföreningars generalklausul - den så kallade likställighetsprincipen. Den ska dock inte uppfattas som att alla alltid måste behandlas helt lika.

Ett exempel är den förening i Linköping som nekade en medlem att bygga balkong trots att andra medlemmar fått sina balkonger godkända. Här hade föreningen rätt att ta hänsyn till byggnadens ursprungliga arkitektur, som saknade balkonger mot ett torg intill, varför deras nye medlem inte fick gehör för sitt krav när saken togs upp i rätten.

Som framgått kan det bli frågan om att väcka talan mot felaktigt fattade föreningsbeslut. Det är dock bara egna medlemmar och styrelseledamöter som kan väcka talan i en bostadsrättsförening - inga andra - som dessutom måste ske inom tre månader från dagen för beslutet, annars går rätten förlorad.

En domstol kan bara ändra ett beslut om det går att slå fast vilket det rätta beslutet borde vara. I annat fall upphävs det.

Fristen för att kunna väcka talan mot en styrelseledamot eller revisor är numera förlängd till fem år, från tidigare tre.