Slarv kostade tid och pengar

En bostadsrättsförening som beslutade att ändra avgiftsberäkningen enligt stadgarna, fick en en obehaglig  överraskning efter en dom i hovrätten.
En medlem som bodde utomlands, och därför aldrig fick någon kallelse till stämman där beslutet antogs, blev så upprörd när han i efterhand fick veta att det innebar en  45- procentig avgiftshöjning för honom att han stämde föreningen.
Nu har hovrätten upphävt beslutet, vilket kostar föreningen både tid och pengar.

Bakgrund

Den 45-årige mannen ägde bostadsrätten till en av föreningens 16 lägenheter.
År 1999 flyttade han till Luxemburg och hyrde därefter ut sin lägenhet i andra hand - med föreningens godkännande.
År 2005 tyckte dock föreningen att stadgarna borde ändras, så att årsavgiften skulle beräknas i förhållande till lägenheternas andelstal istället för efter insats. Bland annat hade vinden byggts om till bostadsrätt och två nya lägenheter hade tillkommit i en tidigare lokal som byggts om. 
Vid en extra föreningsstämma  fattades därför beslut om ändringen, samtidigt som nya andelstal infördes för samtliga bostadsrätter.
Någon månad senare hölls en andra stämma så som lagen  föreskriver.
Vid båda dessa tillfällen röstade samtliga närvarande  medlemmar  för ändringarna.

Höjning

För mannens del innebar beslutet att hans månadsavgift ökade från 2.463 kronor till 3.573 kronor, eller med 45 procent. Endast två andra lägenheter fick en höjd månadsavgift, för de övriga tretton lägenheterna innebar det hela en sänkning.
Kallelse till stämman skedde genom att handlingarna delades ut i lägenheternas brevinkast. 
Trots att mannens adress i Luxemburg var känd, skickades dock ingen kallelse dit, trots att lagen säger att så ska ske!
Då mannen inte kände till stämman var han den enda medlem som inte var där.

Felaktighet

Mannen stämde föreningen och yrkade att besluten skulle upphävas.
Bostadsrättslagen kräver att en kallelse som gäller ändring av  stadgar enligt vilka årsavgifter bestäms, ska ske skriftligt till varje medlem vars postadress är känd för föreningen, påpekade han via sitt juridiska ombud, advokat Joakim Grönwall.
Föreningen hade inte heller angett grunderna för förslagen till stadgeändring i  den första kallelsen, och inte redovisat vilket beslut den första stämman hade fattat på den senare extrastämman, något som lagen också kräver för att ett beslut ska bli giltigt.
Föreningen höll med om att kallelsereglerna eftersatts men att formfelet ändå inte påverkat utgången av besluten eftersom  övriga medlemmar samstämmigt röstade ja.

Formfel

Men tingsrätten konstaterade att det inte kunde uteslutas att besluten skulle ha blivit annorlunda om mannen verkligen fått en kallelse, och ogiltigförklarade båda stämmorna.
Föreningen överklagade, men Hovrätten fann på motsvarande sätt  att det förhållande att mannen inte tillställts en skriftlig kallelse till den extra föreningsstämman, direkt medfört att de aktuella stämmobesluten inte tillkommit i behörig ordning.
En generell princip är att formella fel inte gör ett stämmobeslut ogiltigt  så länge felen inte påverkar själva utgången av beslutet, vilket det kunde ha gjort här, menade Hovrätten.

Minoritetsskydd

Lagens minoritetsskydd innebär att alla medlemmar har rätt att komma till tals. Varje medlem som deltar i ett beslut har också en möjlighet att påverka det. Att andra medlemmar i efterhand säger att de inte skulle ha röstat annorlunda även om någon enskild verkligen varit närvarande påverkar inte detta.                                               
Hovrätten fastställde tingsrättens dom och upphävde föreningens beslut.
Utöver rättegångskostnader på cirka 217.000 kronor, tvingas föreningen återbetala för högt avgiftsuttag under cirka fem års tid och göra om beslutsproceduren på nytt.

Svea Hovrätt
Mål: 
T 3509-10
2010-03-01