Stambyte med ROT

Medlemmarna i Brf Täckdiket 3 i Mölndal skrev individuella avtal om badrumsrenovering med entreprenören i samband med  att stammarna byttes i föreningen.  På det viset kunde de utnyttja ROT-avdraget och minska de direkta kostnaderna för respektive badrum. Föreningen lånade ut pengar till det fåtal som inte kunde betala eller få banklån för renoveringen. Lösningen gjorde att alla sa ja till projektet.

Situationen i föreningen var sorglig när de tidigare hyresgästerna tog över fas-tigheten från kommunens bostadsbolag några år in på det nya millenniet. Föreningens fyravåningshus från 1960-talet ligger idylliskt vinklade kring en öppen gård med planteringar, lekplatser och gräsmattor.  Men intrycket var till synes en aning bedrägligt!  Det visade sig att drastiska åtgärder behövdes för att undvika omfattande vattenskador.  Föreningen hade några få år på sig innan rören skulle ta slut helt, enligt bedömare.

- Det enda tätskikt som fanns i badrummen var en asfaltsmassa som lagts  på golvet och påförts cirka 50 mm upp på väggarna som hade torkat ut och spruckit.

- Vi fick åtta läckor praktiskt taget samtidigt! Det fanns badrum som läckte om man bara hällde ut vatten på golvet.  Grodorna var på väg att rosta sönder. Det enda man kunde göra var att riva ner allt och renovera badrummen från grunden, summerade Patrick Lindahl i dåvarande  styrelsen.

- Det var också en försäkringsfråga; utan ombyggnad skulle försäkringarna inte gälla vid fuktskador. Vi har inte haft några krav från försäkringsbolaget, men andra föreningar här i Mölndal har fått problem med försäkringen på grund av läckande badrum.

Stammarna var också i uselt skick, även om det var badrummen som utlöste reparationsåtgärderna. Föreningen tecknade totalentreprenad med den lokala entreprenören  Erlandssons Bygg, som även fick i uppdrag att renovera badrummen. Samtidigt passade man på att dra nya stammar till köken. Badrummen kostade mellan 87.000  och 163. 000 kr styck beroende på storlek. Sen tillkom individuella val. Föreningen handlade upp både stambyte och badrumsrenovering, men betalade bara för stammarna! De boende tecknade individuella avtal med byggföretaget för badrummen och kunde därmed få ROT-avdrag.

- De som satt i kläm ekonomiskt i det här var pensionärer och studenter. Vi har många ettor bland våra 136 lägenheter.  Så vi tog ett lån på banken, som godkände vårt upplägg att låna ut till  badrumsrenoveringen till dem som inte kunde betala. De betalar tillbaka med ett badrumstillägg som löper på 15-25 år. Avgifterna kan vi ju inte höja bara för dem. Även vår revisor har godkänt det hela, säger Patrick Lindahl.

Kvarvarande hyresgäster betalar renoveringen med en hyreshöjning på 350 kr i månaden, en summa som godkänts av hyresgästföreningen.

- Ursprungligen togs ett stämmobeslut om att renovera badrummen när vi tog över fastigheten från kommunen. Enligt det beslutet skulle renoveringen genomföras inom tre år, säger Patrick Lindahl. Styrelsen kunde sen agera med stöd av det tidigare beslutet. Om alla medlemmar är med på noterna är det inga problem med ett enkelt stämmobeslut,  men värre kan det bli om någon trots allt säger nej och inte vill tillåta en ombyggnad i lägenheten. Då måste man gå till hyresnämnden.

Det är bättre om föreningen tar beslutet enhälligt – om det går – eller får projektet godkänt av hyresnämnden om det råder delade meningar på stämman. Det är helt avgörande att fatta beslut i sådan ordning att projekt av det här slaget kan fullgöras och att man har tillgång till samtliga lägenheter.

Den enda vägen är som sagt att - om möjligt – ta beslutet enhälligt på stämman, eller - om inte det går - med 2/3 kvalificerad majoritet  och sedan gå till hyresnämnden för stadfästning av det hela. Det finns ytterligare ett sätt som kan visa sig fördelaktigt på lång sikt  – att ändra stadgarna så att föreningen bemyndigas att utföra arbeten som annars åligger medlemmen – d v s underhållsansvaret för lägenhetens inre.  De flesta föreningar inom HSB har t.ex.  den möjligheten i sina normalstadgar. En sådan skrivelse underlättar beslut om större ombyggnadsprojekt, eftersom man slipper föra ärendet till hyresnämnden för prövning, så länge stämman godkänt det

Men om vill man att de boende ska kunna utnyttja det gällande ROT-avdraget är Täckdikets modell den enda möjliga. En bostadsrättsförening kan med andra ord inte upphandla hela entreprenaden och sedan själv skriva individuella avtal med medlemmarna och  fakturera dem för kostnaderna.

- Avtalet måste skrivas mellan medlemmen och företaget som utför arbetet, säger Pia Blank Thörnroos vid Skatteverket.

Föreningen bör heller inte utan vidare anta att medlemmarna förstår hur ROT fungerar och hur Skatteverket agerar.  Det bästa är att antingen föreningen eller företaget skickar ut utförlig skriftlig information om förfarandet och projektet, liksom hur man kan räkna ut hur mycket man kan räkna med att få tillbaka, t ex genom att göra en prov-deklaration på Skatteverkets hemsida.  Det ger en fingervisning om hur ekonomin ser ut. Att hålla föreningsmöten om projektet och ROT är ett annat bra sätt. Glöm inte att använda tiden och anlitade företag effektivt. Ofta har man vilande projekt som kan samordnas.  Vattenledningar och värmerör kanske behöver bytas ut vilket kan göras samtidigt, liksom byte av stigare.  Skaffa också vid behov en bra entreprenadjurist som kan hjälpa till med upphandling och genomförande av projektet.  Sen kan man sova gott om natten!

Ur Styrelsehandboken VIII