Inget åldersavdrag efter brand & vattenskada

Brf Olof Knagge i Gävle förlorade tvisten om ersättning för så kallat försäkringsmässigt åldersavdrag efter en brandskada i fastigheten. Högsta Domstolen (HD) gick på samma linje som  hovrätten och slår fast  att enskilda medlemmar inte kan krävas på ersättning efter skador som föreningen är skyldig att reparera enligt lagen, dvs brand- och vattenledningsskador.

Gävlebranden

Det var efter en brand i ett hotell i centrala Gävle som föreningens fastighet skadades så mycket  av eld, rök och sot att några lägenheter fick totalrenoveras. Föreningen åtgärdade skadorna, varpå försäkringsbolaget  gjorde sedvanligt åldersavdrag för ytskikten. Föreningen krävde berörda medlemmar på pengarna, men en manlig bostadsrättshavare protesterade och vägrade betala.Föreningen stämde honom och påpekade att deras ansvar bara gällde återställande till det skick som rådde innan skadan. Mervärdet som uppstått vid renoveringen ska de boende stå för själva, ansåg föreningen.

Inget lagstöd

Men mannen påpekade att varken lag eller stadgar innehåller någon klausul som säger att medlemmarna är skyldiga att betala,  vilket både tingsrätt och hovrätt också höll med om. Högsta Domstolen beslutade ta upp frågan och beviljade så kallat prövningstillstånd. HD skriver i sin dom att bostadsrättslagen visserligen lägger huvudansvaret för allt inre underhåll på bostadsrättshavaren, men att  det görs undantag för bland annat brandskada, då föreningen svarar för alla reparationer. Detta medför en skyldighet för föreningen att dels vidta åtgärder, dels stå för alla kostnader! Enligt föreningens syn, fortsätter HD, ska den skyldigheten bara gälla ett återställande till det skick som lägenheten hade före skadetillfället. Skälet till denna fördelning i lagen var vid dess tillkomst 1930, att föreningen skulle ha möjlighet att försäkra fastigheten mot den här typen av skador. Att föreningen i detta fall påpekat att det  inte går att teckna en försäkring där ersättning utgår utan åldersavdrag, har ingen betydelse för  enskilda bostadsrättshavares ersättningsskyldighet. Föreningen måste dock bara återställa ytskikten, och har rätt att ta ut ersättning för en högre standard än reparationen annars skulle medföra, om man kommer överens om det med sin medlem. Oftast är det dock så, att en reparation av praktiska skäl måste utföras så att det medför en standardhöjning utöver vad bostadsrättshavaren har rätt att kräva, men att det då inte ska belasta den enskilde.

Tunga skäl

Det skulle krävas tungt vägande rättspolitiska skäl för att ge föreningen rätt att kräva ersättning för såväl  standardhöjning som eventuell värdemässig vinst, menar HD och slår fast att bostadsrättshavaren inte är skyldig att betala någon ersättning till föreningen för detta. Domen gäller endast brandskada, men eftersom HD skriver ”bland annat” i sin syftning på lagen, torde samma princip gälla även för vattenledningsskada enligt lagens andra undantagsprincip.

Försäkring

Försäkringsbranschen har tillämpat den här principen i sin skadereglering under alla år. Skillnaden är bara att HD nu har fastställt detta med den här domen. Det går dock inte att tilläggsförsäkra en fastighet mot krav på åldersavdrag. - Nej, det kan jag nog säga gäller för oss och även alla andra bolag, säger Håkan Franzén på Trygg Hansa. Inte heller om föreningen står för kollektiva bostadsrättstillägg för alla sina medlemmar kan man komma undan kravet. Bostadsrättsföreningar (och deras medlemmar) har härmed en betydligt sämre sits än villaägare. Hos t.ex. Trygg Hansa kan villaägare teckna ett så kallat HusPlus som reducerar kravet på åldersavdsrag från max 75.000 ner till 10.000 kronor efter t.ex. en brand!

Högsta Domstolen
Mål: 
T 1528-09
2011-09-15