Nr 3 1997 Lyckad rekonstruktion i Partille

Det gick åt skogen för HSB:s bostadsrättsförening Furulund i Partille redan från början. Bygget startade våren 1991. Ett år senare hade byggherren gått i konkurs. Sedan blev allt mycket dyrare, och den ekonomiska kalkylen snabbt ett minne blott. När de åttiosju lägenheterna, varav ett tjugotal radhus, stod klara i slutet av 1992 var skulderna stora. Alltför stora. Lägg till minskade räntesubventioner och höjd fastighetsskatt, säger Thomas Vainikainen, föreningens ordförande.

Föreningen höjde månadsavgiften med sammanlagt femton procent på två år. -1994 insåg vi att konkursen var oundviklig. Frågan var bara om den skulle komma 1997 eller 1998. Styrelsen skrev till huvudlånegivaren, Statens bostadsfinansieringsbolag SBAB, och begärde omförhandlingar av lånet. Inget svar! Thomas Vainikainen ringde och sökte de ansvariga tjänstemännen. Ingen ringde tillbaka!
Oron spred sig bland föreningens medlemmar. En konkurs skulle innebära förlust av de egna satsade pengarna, i snitt 170 000 kronor per hushåll. Några ansåg sig inte ha råd att bo kvar och flyttade utan att lyckas sälja sina lägenheter. Föreningen fick ta över dem.
- Vi bestämde oss för att sluta höja avgiften, berättar Vainikainen. Den skulle ändå inte räcka till utgifterna i slutändan.
Efter åtta månader och åtskilliga brev och telefonsamtal tog SBAB emot.
- Dom lyssnade. Sedan hände ingenting!
Utflyttningarna fortsatte. Vad göra? SBAB:s råd var att hyra ut de tomma lägenheterna eller sälja dem billigt.
- Men vi ville inte låta oss pressas till dåliga affärer. Det gällde också att inte försämra vår förhandlingsposition. Istället arbetade styrelsen med att fördjupa de ekonomiska kalkylerna.
- Vi anlitade en konsult för att jämföra Furulunds hyres- och prisnivåer med likvärdiga områden i Partille, berättar Vainikainen.
Tanken var att ta reda på vad föreningens fastigheter var värda på marknaden, vad SBAB skulle kunna sälja området för efter en eventuell konkurs.
- Så att vi skulle veta vad vi kunde begära i förhandlingarna. Efter ett år, sommaren 1996, genomfördes äntligen möte nummer två med SBAB. Föreningen hade nu ett ungefärligt grepp om var SBAB:s smärtgräns gick. SBAB lade ett bud som enligt Vainikainen skulle ha sänkt föreningen.
- Vi var tvungna att säga nej. Förhandlingarna var på väg att bryta ihop.
Så blev inte fallet. Att folk flyttat från området trots att månadsavgiften inte höjts visade sig vara ett starkt argument för sänkta kostnader. Styrelsen ville få skulden nedskriven så mycket att den genomsnittliga årsavgiften kunde sänkas från 788 kronor per kvadratmeter till 700. Efterhand stod det också klart att det fanns ännu en inblandad part: bostadkreditnämnden. Där hade SBAB återförsäkrat en del av lånet. Även BKN måste alltså godkänna avtalet.

I juni 1997 var uppgörelsen klar. En fjärdedel av lånen skrevs av, och för resterande del gäller helt nya villkor. Räntan är låg, löptiden fem år. - Vi kan till och med göra en åttaprocentig sänkning av månadsavgifterna, säger Thomas Vainikainen. Totalt sett blir höjningarna sedan vi flyttat in små. Vi närmar oss ett friskt läge. Men framöver, och det är SBAB:s motkrav, ska avgiften höjas med cirka två procent varje år under låneperioden. Föreningen får under denna tid inte dela ut pengar till medlemmarna om skattevillkoren skulle förändras förmånligt. - Vi har ett underskott med oss i bagaget, säger Vainikainen. Men det ska vi kunna göra oss av med på några år.

Brf Furulund är redan på god väg. I maj fanns tio tomma lägenheter, idag bara en. Då har de sålts relativt billigt för att föreningens ekonomi snabbt skulle kunna stabiliseras. Och kvadratmeteravgiften blev inte i snitt 700 kronor om året, den blev 725. Men ändå. I övrigt kräver SBAB bara att få våra årsredovisningar och budgetar. Och det är väl rimligt.
Ett krav till har dock SBAB: att avtalets detaljer inte ska avslöjas utåt. Allt om Bostadsrätt har således inte fått läsa det. Frågan är om och i så fall på vilka punkter, föreningen tvingats binda upp sig. Men oavsett det, är lättnaden idag stor bland medlemmarna i föreningen att krisen är över. Tragedier har utspelat sig, tänk på dom som flyttat och förlorat sammanlagt 1,9 miljoner kronor. Andra har varit handlingsförlamade i flera år. Ska vi reparera eller ska vi flytta?
Ordförande Vainikainen beräknar att styrelsen tillsammans lagt ned runt 500 timmar på rekonstruktionen sedan 1994.
- Det krävs en oerhörd energi, allt är väldigt tungrott. Och medlemmar har hört av sig till oss i stort sett varje dag. Föreningens förväntningar på HSB var inte stora inför förhandlingarna. HSB är ju verkligen inte någon ideell förening. Men dom har tagit ansvar, och det har varit bra med en stor organisation i ryggen. HSB:s ekonomichef i Göteborg, Hans Hörnsten, har enligt Thomas Vainikainen hjälpt föreningen på ett kompetent sätt, och utan att lägga sig i föreningens taktik.
- Men visst, HSB har kvar förvaltningen och fastighetsskötseln, så dom har ju haft ett eget intresse i saken. Vilken var den avgörande faktorn för att få igenom skuldnedskrivningen?
- Att vi skapade ett läge med tomma lägenheter som skrämde SBAB. Men sådant är alltid ett balansgång.

10 TIPS till krisföreningar:
1. HANDLA SNABBT.
Annars springer ekonomin ifrån er. Det kan ta lång tid att komma till tals med långivaren. Om pengarna tar slut är man i underläge och kan tvingas säga ja till vad som helst.

2. LIGG PÅ.
Som i alla affärer gäller det att vara ihärdig, helst höra av sig till långivaren varje vecka. Bostadsrättsföreningarna står just nu i kö för omförhandlingar och det är lätt att hamna underst i korgen.

3. HYR INTE UT, SÄLJ INTE FÖR BILLIGT.
Det är taktik. Med många osålda lägenheter blir långivaren rädd. Och ett underpris är alltid en dålig affär.

4. HÖJ INTE MÅNADSAVGIFTEN OM DEN ÄNDÅ INTE KOMMER ATT TÄCKA UTGIFTERNA.
Så drabbas inte medlemmarna onödigt hårt, och utflyttning kanske kan undvikas. Men detta är ett risktagande, styrelsen kan bli skadeståndsskyldig om den orsakar problem genom att inte höja avgiften.

5. GÖR ORDENTLIGA EKONOMISKA KALKYLER. KÖP HJÄLP OM KOMPETENSEN INTE FINNS I FÖRENINGEN.
Utan att man förstår ekonomin går det inte att förhandla. Man måste ha väl underbyggda bud. Allt är en balansgång. Hur mycket kan vi kräva? När tjänar motparten på konkurs? Snåla inte-det krävs proffs till sånt här.

6. TA REDA PÅ ERT BOSTADSOMRÅDES VÄRDE I FÖRHÅLLANDE TILL ANDRA OMRÅDEN, DEN KUNSKAPEN BEHÖVS I FÖRHANDLINGARNA.
Anlita konsult.

7. GÅ INTE MED PÅ ORIMLIGA VILLKOR FRÅN LÅNGIVAREN.
Annars fortsätter problemen trots rekonstruktionen. Då kan det vara lika bra att låta föreningen gå i konkurs, och sedan försöka köpa tillbaka området.

8. KÄMPA! VAR BEREDD PÅ ATT SATSA MYCKEN TID OCH KRAFT.
Om styrelsen inte anser sig kunna göra detta bör man söka efter villiga personer i föreningen och knyta dem till sig.

9. SÄTT ER IN I ORDENTLIGT VAD STYRELSEARBETE I EN EKONOMISK FÖRENING INNEBÄR.
Ofta är styrelseledamöter omedvetna om sitt ekonomiska och juridiska ansvar. Läs den litteratur som finns i ämnet, enskilt eller tillsammans i styrelsen.

10. GE INTE UPP.
Det kan se mörkt ut, men ofta finns en lösning som båda parter tjänar på.