Nr 4 1998 Felaktiga avgifter fälla för föreningar

Många bostadsrättsföreningar tar ut avgifter felaktigt - och därmed olagligt - av sina medlemmar. En förening i Göteborg, som skaffat eget telenät, tar t.ex. 3.000 kronor extra av dem som inte går med från början, utan vill vänta och koppla in sig på nätet senare. En förening norr om Stockholm har beslutat att alla som inte deltar i den gemensamma trädgårdsskötseln ska betala 300 kronor för att slippa. Och i Skåne har striden blåst upp ordentligt om överlåtelseavgifter, som säljare tvingas betala direkt till förvaltaren när de flyttar. Men hur är det egentligen med sådana här extra kostnader. Går de att ta ut på det här sättet i en bostadsrättsförening?

Det är bostadsrättsföreningen och ingen annan som har rätt att ta ut så kallad överlåtelseavgift när en bostadsrätt säljs.
- Och det förutsätter att det medges i stadgarna och dessutom att styrelsen tagit beslut om att avgiften verkligen ska tas ut. Det finns inget som säger att man måste göra det bara för att det står med i stadgarna, säger Bo Wolwan, jurist och VD för Ade-Förvaltning i Uppsala.

Han menar också att det inte alls är säkert att det är just säljaren som i så fall ska stå för avgiften, utan att den likaväl kan betalas av köparen. I bostadsrättslagen står det också mycket riktigt, att överlåtelseavgiften kan tas ut av säljare eller köpare.
- I många fall kan det vara enklare att köparen erlägger avgiften. Då kan den t.ex. läggas till separat på en senare avgiftsavi. Men detta förutsätter i sin tur att man kommit överens om det i köpeavtalet, menar Wolwan.
Han påpekar också att de, i egenskap av förvaltare, aldrig har något juridiskt avtalsförhållande med en enskild medlem - bara med föreningen.
- Därför har vi heller inte rätt att ta ut en överlåtelseavgift direkt av en enskild person. Däremot kan vi administrera avgiften på föreningens uppdrag, men aldrig lägga beslag på den själva, säger Bo Wolwan.
Han påpekar också att avgiftens storlek inte behöver uppgå till 2,5 procent av ett basbelopp - en max-gräns som tillämpas av t.ex. HSB - utan mycket väl kan sättas lägre. Vilket beloppet ska vara i respektive förening avgörs av styrelsen!
- Att vi sedan i vår tur har ett avtal med föreningen om hur mycket vi får ta betalt för vårt jobb vid varje överlåtelse är en annan sak, menar Bo Wolwan.
I klartext: När HSB Östra Skåne tar ut överlåtelseavgift direkt av säljaren så gör de fel!

Och nu backar också HSB-distriktet där nere från sin tidigare inställning. Samtliga 70 medlemsföreningar i regionen ska ha informerats om att stadgarna måste ändras för att överlåtelseavgiften ska kunna tas ut på rätt sätt.
Ni medger alltså att tidigare förfarande varit olagligt?
- Nej, vi har hela tiden följt vårt avtal med föreningarna. Men det är klart att alla ska ha aktuella stadgar, och det håller vi nu på att rätta till, säger Christina Åbrandt, VD för HSB Östra Skåne.
Men den nya lagen som medger uttag av överlåtelseavgift kom 1991. Varför har det tagit er 7 år att informera föreningarna om den?
- Vi har kontinuerlig information och kontakt med våra medlemsföreningar i stadgefrågor. Det är inget som har blivit aktuellt just nu.
Men nu är det ju en annan organisation - i det här fallet SBC - som påpekat felaktigheten för föreningarna. Så om ingen hade upptäckt det, hade det olagliga avgiftsuttaget fortsatt?
- Jag tillbakavisar att vi skulle arbeta med olagliga metoder. I det här fallet är det SBC som försökt påverka en förening att ändra stadgarna och gå över till dem. Och det röstade medlemmarna också för på en första stämma. Men sedan de fått information från oss, röstade de emot på följande stämma. Så föreningen är kvar i HSB-familjen.
Du säger "familjen". Vad är det som är så speciellt med att tillhöra HSB. Varför kan man inte lika gärna säga "SBC-familjen"?
- Det är inte riktat mot någon annan. Men hos oss är man som en familj, tycker jag.
Hur kommer det sig då att ett flertal föreningar i sydsverige valt att lämna HSB?
- Det är inget som berör oss utan det är mera i Blekinge, så det kan jag inte kommentera, säger Christina Åbrandt.
Två föreningar i Kristianstad har dock redan lämnat HSB Östra Skåne, och fler kan vara på väg.
- Vi var på väg att gå ur och anta nya stadgar. Men då skrev Christine Åbrandt hotbrev till styrelsen och medlemmarna, så majoriteten ändrades på andra mötet. Men vi ger inte upp. Vi kommer att ta upp ärendet igen inom kort, säger Egon Olsson, ordförande i Brf Bågfilen, en av de föreningar vars medlemmar fått problem i samband med HSB:s felaktiga avgifter.
Striden om de olagliga överlåtelseavgifterna i Skåne ser alltså ut att fortsätta.

När det gäller extra avgifter för dem som eventuellt inte vill, eller kan, delta i visst arbete är saken om möjligt ännu klarare: Det går inte!
- Nej, det är ytterst tveksamt ur likabehandlingssynpunkt. Ska t.ex. den som är handikappad eller på annat sätt inte kan delta tvingas betala för det? frågar Bo Wolwan.

Även om föreningen beslutar att anta en sådan regel och skriva in den i stadgarna är det därför tveksamt om Bolagsverket kommer att godkänna ett försök till en sådan skrivning.
- Det går inte att införa sanktionerande särregler i en bostadsrättsförening, anser Bo Wolwan.

I klartext: Föreningar som försöker införa extra avgifter för sådant som ska vara gemensamt, och som bara vissa ska tvingas betala, gör fel. Medlemmarna kan vägra betala sådana avgifter, och riskerar aldrig att bli av med sin bostadsrätt bara för detta.

När det slutligen gäller exemplet med anslutningsavgiften till det nya telenätet i Göteborg, torde även den, och liknande kostnadsuttag, vara svåra att få igenom.
- Om det är så att föreningen först bekostat det nya nätet, och de som valt att ansluta sig från början slipper betala för sin anslutning, medan övriga som vill gå med senare måste göra det, så är det fel, menar Bo Wolwan.
En sådan variant kan eventuellt vara möjlig, men bara om den skrivs in i stadgarna, och det anges att bara de som väljer att använda en viss nyttighet - som t.ex. ett teleuttag - betalar vad detta kostar via årsavgiften.
- Kostnaden måste tas ut via årsavgiften - inte separat. Men jag har inte hört talas om något dylikt exempel. Och om någon skulle vilja testa det, borde det nog prövas rättsligt också för att se om det håller, anser Bo Wolwan.
I det här fallet får alltså föreningen ta på sig kostnaden för eventuella extrautgifter som uppstår när medlemmar ansluter sig vid senare tidpunkt.
Slutsatsen i övrigt är att det är stadgarna som gäller och inget annat. Några andra grunder för att ta ut avgifter av medlemmarna i en bostadsrättsförening finns inte.
Enda undantaget är gemensamma nyttigheter, som alla kan använda men som bara vissa brukar, till exempel solarier. Ett annat exempel är tvättstugeavgift, i form av till exempel poletter eller betalkort för maskiner och annan utrustning.
I det fallet bekostar alla gemensamt inköpet av maskinerna via årsavgiften, medan förbrukningskostnaden därefter kan betalas separat av var och en efter användning.