Nr 1 1999 Bostadsrättshavarna som blev hyresgäster

Många villa- och radhusföreningar väljer idag att friköpa sina hus med äganderätt - främst av ekonomiska skäl. Men frivillig likvidation och övergång från bostadsrätt till hyresrätt är ovanligt - och då handlar det oftast inte bara om pengar. Här är ett exempel:

Brf Sandviken i Karlskoga i Värmland bildades i slutet av 40-talet. Staden expanderade snabbt tack vare vapentillverkaren Bofors, och på företaget hette det att "det första våra nyanställda behöver är en bostad"! Bofors gav därför alla anställda som köpte en bostadsrätt en grundplåt till insatsen. För dem som köpte en lägenhet i Brf Sandviken var subventionen hela 1.000 kr.
På den tiden kostade det inte mer än 25 kr per kvadrat att bygga, så tusenlappen som de boforsanställda fick utgjorde en stor del av insatsen - som i Brf Sandvikens fastighet låg runt 4.000 kr för en trea.
- Men i början av 80-talet blev föreningsarbetet tungt för oss. Vi hade en fastighetsskötare, och när han slutade fick vi ingen som ville ta över. Sen ville Konsum och Apoteket flytta närmare centrum. De överlät lokalerna till oss för någon symbolisk krona, vilket vi trodde var bra, men sen fick vi inga nya lokalhyresgäster, berättar Inga Flodman, föreningens sista sekreterare.

Underhållet av fastigheterna hade hunnit bli rejält eftersatt under åren. När diskussionerna började komma igång om allt som borde göras, kändes det tungt för de ansvariga i styrelsen.
- Det fanns inga unga som kunde ta över. Och man tröttnar ju på att jämt jobba gratis, särskilt när alla gnäller, säger Inga Flodman.
Styrelsen ansåg till sist att det bara fanns en sak att göra; 1985 beslöt man upplösa föreningen och sälja fastigheten. Eftersom kommunen hade en representant i styrelsen (vilket automatiskt följde av föreningens kvarvarande statliga lån och bidrag), föll det sig naturligt att först fråga om kommunens bostadsbolag ville köpa.
-Men de bjöd bara 1,8 miljoner och det var närmast ett skambud, säger Stig Vinterqvist, tidigare ordförande i föreningen.
Man gick vidare till HSB, som var intresserade men bara om de fick ha bostadsrättsföreningen kvar som egen medlem och det var föreningen inte intresserad av. Via en advokat kom istället en privat fastighetsägare in i bilden.
- Jag köpte föreningens fastighet i mars 1985 för 2,6 miljoner, berättar den nye värden Lennart Hallberg. Försäljningen hade dessförinnan godkänts på två på varandra följande stämmor, med 2/3-dels majoritet på den sista enligt alla stadgar och regler.

Som ombud för både köpare och säljare uppdrogs därefter åt advokat Gunnar Hjortsberg att sköta likvidationen av föreningen.
- Det är mycket formella historier och ett detaljerat förfarande som gäller, enligt 11 kapitlet lagen om ekonomiska föreningar, säger han.
Det som visade sig mest besvärligt var hur köpeskillingen skulle fördelas samt hur medlemmarna därefter skulle beskattas. Det skulle visa sig, att något liknande ärende aldrig tidigare hade prövats av skattemyndigheterna. Inte heller Regeringsrätten eller Riksskatteverket kände på den tiden till något motsvarande fall. Till sist fick man klart för sig hur det borde vara genom skatteexperter som vidtalades.
- Blir det pengar över vid en försäljning går alltid grundavgift samt eventuell inträdes- eller upplåtelseavgift tillbaka till medlemmarna. Dessa belopp beskattas inte och räknas heller inte upp med index, som fallet blir med själva fastigheten innan eventuell reavinst.
- Med insats menas allt som finns bokfört som andelskapital. Därför hävdade vi att även fonderade medel och kapitaltillskott som medlemmarna gjort under åren borde vara skattefria, säger Hjortsberg.

Och förfarandet godkändes också av taxeringsmyndigheterna. Av totalt 1,7 miljoner kronor som utskiftades, efter avräkning av lån, utgjorde grundavgifter plus medel i amorteringsfond, reservfond och reparationsfond pengar som betalades tillbaka. Totalt återgick ca 990.000 kronor eller 56 procent av utskiftat belopp.
Resten fördelades på medlemmarna efter andelstal, en utdelning som alltså utgör skattepliktig inkomst av kapital för den enskilde. Utöver de skattefria beloppen, fick Brf Sandvikens medlemmar tillbaka mellan 15-16.000 kronor vardera efter försäljningen. De flesta tjänade på affären jämfört med om de skulle ha sålt sin bostadsrätt själv vid samma tid. Men de som lagt ner pengar på upprustning av lägenheten, och de som nyligen köpt in sig i föreningen blev stora förlorare. En av dem var Lars Widén.
- Jag köpte min trea för 45.000 kr och två år senare upplöstes föreningen! Jag och hustrun fick visserligen 50.000 efteråt, men 16.000 gick bort i skatt, dvs rena förlusten! Han överklagade beskattningen ända upp till kammarrätten, men utan framgång.

Omedelbart efter försäljningen började en omfattande upprustning av fastigheterna. Hyresgästerna fick nya kök, badrum, vatten- och avloppsstammar för ca 18 miljoner kronor. Dessutom blev det ett nytt trivselrum i källaren med biljardbord, schack m.m. som utnyttjas flitigt. De flesta tyckte det var skönt att bli av med ansvaret, trots att hyran steg till nära 3.000 kr för en trea.
- Vi betalade 1.200 för samma lägenhet när vi sålde, säger Henry Pettersson, Stig Vinterqvist och Gunnar Gyllström, tidigare bostadsrättshavare - numera nöjda hyresgäster i Karlskoga.