Lika kostnad för lika nytta

En bostadsrättsförening får bara ta ut kostnader av sina medlemmar på det sätt som stadgarna anger. Men om stadgarna har en tilläggsklausul om ”lika nytta” kan föreningen debitera lika mycket för ombyggnader och investeringar som är av lika stor nytta för alla, oavsett bostadens storlek.

Det är stadgarna som avgör hur kostnader ska fördelas bland medlemmarna i en bostadsrättsförening. Det fick inte minst de boende i Brf Grane i Uppsala erfara efter den välkända ”kabel-TV-striden” i slutet av 1980-talet.

Bakgrunden till domen i Högsta Domstolen - som kom 1989 - var ett föreningsbeslut i Grane som gällde installation av kabel-TV. På den beslutande årsstämman menade några medlemmar att kostnaden borde fördelas lika mellan lägenheterna, medan styrelsen påpekade att finansieringen måste ske via årsavgiften, som det stod i stadgarna. Stämman gick till sist på styrelsens linje, men bara med rösterna 20 mot 19. En medlem tyckte dock att beslutet var så felaktigt att han stämde föreningen.

I stämningsansökan påpekade mannen att föreningen inte borde kunna fatta ett beslut som är till uppenbar fördel eller nackdel för någon. Han syftade på den så kallade likhetsprincipen i lagen om ekonomiska föreningar, som innebär att en bostadsrättsförening måste behandla alla medlemmar lika. I Grane skulle anslutning och ombyggnad av kabel-TV-nätet kosta 4.350 kronor för de största lägenheterna, medan ettorna fick betala 788 kronor för samma sak. Han ansåg därför att beslutet stred mot likhetsprincipen i lagen. I domstolen påpekade styrelsen att föreningen bara hade rätt att ta ut avgifter via årsavgiften. I föreningens stadgar stod att årsavgiften skulle fördelas i förhållande till andelstalen, precis som i de flesta bostadsrättsföreningar.  Ärendet fördes vidare ända till Högsta Domstolen, som till sist slog fast att kostnader i en bostadsrättsförening bara kan tas ut via årsavgiften enligt stadgarna.Och eftersom Brf Grane inte hade ändrat sina stadgar kunde stämmans beslut inte överklagas.

Men genom ett enkelt tillägg i stadgarna hade Brf Grane kunnat undvika den juridiska striden. Bostadsrättslagen säger att stadgarna ska ange hur kostnaderna ska fördelas i en bostadsrättsförening, men inte att det bara får ske efter andelstal. Efter Granedomen ändrade många föreningar sina stadgar, och lade in en extra klausul om "lika nytta".   Brf Bellman i Uppsala gjorde det, och upptäckte snabbt nyttan med de nya stadgarna. I samband med en balkongrenovering och inglasning i samtliga 396 lägenheter, kunde föreningen ta ut exakt samma kostnad av alla medlemmar efter ombyggnaden. 
- Våra balkonger är lika stora i alla lägenheter, oavsett om det är en etta eller femrummare. Med de gamla stadgarna hade vi tvingats fördela ombyggnadskostnaden efter andelstal, vilket skulle blivit orättvist, sa föreningens dåvarande ordförande Kjell Berggren.  
Eftersom alla 396 balkonger skulle byggas ut på exakt samma sätt och få enhetlig inglasning borde också kostnaden bli lika för alla, tyckte man. Efter tre års noggrant förarbete kunde styrelsen i Bellman sedan presentera ett ”balkongförslag” som medlemmarna fick ta ställning till. 
- Beslutet blev att alla lägenheter skulle få utbyggda balkonger plus inglasning. De 36 som redan hade glasat in själva erbjöds att antingen behålla sina egna glas eller byta. Och då renoveringen skulle medföra lika stor ”nyttighet” för alla, gjorde de nya stadgarna det också möjligt att ta ut lika stor kostnad av alla. Så här lyder den nya klausulen i Bellmans stadgar: 

”Årsavgiften fördelas efter bostadsrättens andelstal. Styrelsen kan dock besluta att i årsavgiften ingående ersättning för värme, vatten, renhållning, gas eller elektrisk ström ska erläggas efter förbrukning eller yta.  Styrelsen kan också besluta att ersättning för investeringar som är till lika nytta för samtliga medlemmar, kan tas ut med lika stort belopp för alla bostadsrättshavare oavsett andelstal.”

Det är alltså stadgarna som bestämmer hur avgiften tas ut och fördelas mellan medlemmarna i en bostadsrättsförening. Om man vill ändra stadgarna, och till exempel lägga till en klausul om lika nyttighet, ska det i regel ske på två på varandra följande stämmor med 3/4-dels majoritet bland de röstande på den andra stämman. Bostadsrättslagen kräver högre majoritet än normalt när grunderna för hur årsavgift tas ut ska ändras.