Nr 2 1999 "Stärk den kooperativa hyresrätten och inför ägarlägenheter"

Fastighetsexperterna på KTH, Kungliga Tekniska Högskolan, i Stockholm arbetar med ett omfattande forskningsprojekt om vårt boende. Som finansiär och sponsor har man lyckats få Byggentreprenörerna, sedan statens byggforskning sagt nej i brist på pengar. På ett seminarium i början av maj redovisades synpunkter och slutsatser om våra boendeformer. Och tyngdpunkten låg på bostadsrättens problem.

Den kooperativa hyresrätten är den bästa boendeformen när det gäller bo-inflytande. Och ägarlägenheter bör införas som ett komplement till bostadsrätten!
Så kan man kort sammanfatta slutsatserna som den till synes eniga expertpanelen kom fram till på KTH:s boendekonferens den 5 maj. Bakom inbjudan stod fastighetsexperterna på KTH, där professor Stellan Lundström medverkade som moderator. Föreläste gjorde professor Anders Victorin, docent Håkan Bejrum och universitetslektor Barbro Julstad, som inför ett fullsatt auditorium gav olika sunpunkter på bostadsrättens ställning idag och i framtiden. Direktörerna Jan Nygren, Riksbyggen och Henrik Bromfält, SKB medverkade med synpunkter.

Till att börja med redovisades en lång lista över bostadsrättens problem och svagheter, där medlemmarnas gemensamma ekonomiska ansvar, tvåårsregeln för avsägelse, dyra ombyggnader och de sämre möjligheterna till ränteavdrag för föreningens lån nämndes. Men många åhörare, bland annat Jan Nygren och Bo Wolwan, den senare vd på Adeförvaltning i Uppsala, påpekade att flera av punkterna nu måste anses vara "överstökade" i takt med att bostadskrisen i stort sett är slut.
- Glöm krisåren! Bostadsrätten åkte dit åren 88 till 92, men nu är det över. Och en del av problemen som beskrivs hör ju faktiskt intimt ihop med bostadsrätt. Skalar man bort allt blir det bara ägarlägenheter kvar, påpekade Jan Nygren. - Men därmed inte sagt att vi inte ska pröva ägarlägenheter. Jag har inget emot det. I så fall borde man ju vara konsekvent och säga att man inte vill ha äganderätt i villaboende heller, sa Nygren.
Även skatterna ville Jan Nygren ändra på. - Men ta inte bort föreningen som skattesubjekt och lägg över all beskattning på medlemmarna. Det är också en av poängerna med bostadsrätt, att ägande och beskattning sker kollektivt, manade Nygren.

Även Henrik Bromfelt på kooperativa SKB i Stockholm, ville ha en översyn av det regelverk som omger hans verksamhet. - Kooperativ hyresrätt är överlägset bäst när det gäller boendeinflytande jämfört med vanlig hyresrätt, påpekade Anders Victorin som såg en mängd fördelar med att utveckla den här boendeformen, som hittills endast existerat på försök.
- Men då krävs att hyrestaket slopas. En kooperativ hyresförening måste få rätt att ta ut hyror som täcker kostnaderna initialt, precis som i bostadsrätt, ansåg Victorin.
Och Bromfält höll med och såg för sin del inget direkt samtidigt hot från ägarlägenheter.
- Jag tror det kan vara värt att pröva! sa han.
- Man bör inte ställa olika boendeformer mot varandra, Det är bättre att ställa dem bredvid varandra och säga att om folk vill ha nya sätt att bo så bör inte samhället motarbeta dem. Nu måste vi gemensamt utveckla boendet - inte avveckla det! ansåg Jan Nygren.

Barbro Julstad beskrev hur ägarlägenheter fungerar i andra länder, bl.a. i Australien, Holland och Danmark.
- De är delvis olika uppbyggda. I Australien har man en exklusiv äganderätt medan Holland har samägande av fastigheten med en nyttjanderätt av lägenheten knuten till detta. Men likheten är att man alltid kan belåna och sälja fritt, vilket också är den stora fördelen. Ägarlägenheter blir detsamma som att bo i radhus fast på höjden, sa Barbro Julstad.
Erwin Mildner på SBAB, som fanns med bland åhörarna, menade att det är avdragsrätten och lånen som talar för ägarlägenheter.
- Jag är inte säker på att det räcker med ett register för bostadsrätterna för att de ska få bättre lånevillkor. Men med ägarlägenheter, som är fast egendom, är ju det inga problem, insköt han.

En hel del andra förslag för att förbättra situationen på boendeområdet framfördes också.
- Man ska komma ihåg att vi har världens högsta boendestandard med i genomsnitt 50 kvadratmeter boyta per person. Men det behövs justeringar i regelverket och att rädslan för förändringar minskar, menade Anders Victorin.
Villkoren för bostadsrätten kan förbättras t.ex. genom att tillåta strimlade lån, att den fria utträdesrätten tas bort, att skatt efter marknadsvärde införs - men att schablonskatten samtidigt tas bort helt och fastighetsskattens storlek justeras, menade Håkan Bejrum.
- Det blir troligen lite dyrare att bo i bostadsrätt i attraktiva områden, men samtidigt billigare i svaga regioner, påpekade han. Bejrum efterlyste även nya regler för fonder och avskrivningar för brf-föreningar och att särskilda lånemöjligheter inrättas för föreningar som behöver pengar till större renoveringar och ombyggnader.
- Många bostadsrättsföreningar, och andra fastighetsägare med för den delen, bör tänka sig för i framtiden. Idag avsätts i genomsnitt 15-20 kronor per kvadratmeter och år till reparationsfonder i äldre hus, vilket är alldeles för lite. Man måste upp i 75 kronor per kvadrat om det ska vara riktigt bra, påpekade Erwin Mildner.

Och Jan Nygren trodde för sin del också att skatterna på boendet måste ses över ordentligt.
- Sen tror jag också att det blir nödvändigt att staten, via BKN, är med och tar någon form av risk för nybyggda hus, om vi ska få igång byggandet. Annars kommer det bara att byggas nytt i Stockholm i fortsättningen, ansåg Nygren.
Slutligen framkom att allmännyttans hyresrätter borde säljas ut, t.ex. till bostadsrättsföreningar eller kooperativa hyresföreningar. Att stoppa sådan initiativ verkade hela salen tycka voremycket olyckligt.