De byggde egna täppor på taket
Ett platt tak visade sig vara den dolda tillgång som räddade HSB Brf Täppan på Södermalm i Stockholm från att bli klassad som oäkta.
Skiss: Brf Täppan
I mitten av 90-talet flaggade skatteverket för en omprövning av Brf Täppans status som äkta. En kort vandring utmed huset mellan Östgötagatan och Bjurholmsgatan i Stockholm förklarar varför – bottenvåningen upptar 16 lokaler uthyrda åt ett hotell, Röda Korsets butik Kupan för andrahandsvaror, kemtvätt, frisörer, en mataffär och andra verksamheter. Föreningens marknadsmässiga hyror har under åren dragit iväg uppåt och hotat att välta den skattemässiga statusen. Det går att styra undan en sådan grundstötning på flera sätt. Två är att bygga om tillräckligt många lokaler till lägenheter eller avskilja lokalerna från huset genom en tredimensionell fastighetsbildning. Täppan valde ingendera! Istället behålls lokalerna - med den goda inkomst som de ger föreningen – samtidigt som taket byggs på med 14 lyxlägenheter. Föreningen både äter kakan och behåller den.
-En tredimensionell lösning blev aldrig aktuell. Den skulle ha lett till att vi skulle ha tvingats betala en hel del reavinstskatt, konstaterar arkitekten och styrelseledamoten Andreas Lönnroth.
Han var den som inspirerade och övertygade föreningen att satsa stort och ritade påbyggnaden. Detaljplanen hade i och för sig gett föreningen rätt att omedelbart bygga på med en våning, men de ansökte om och fick en ny detaljplan med två nya våningar inritade. Taklägenheterna, som ser ut som villor, accenturerar den redan tio våningar höga, avlånga byggnaden som ett av de mest dominerande byggnadsverken mitt i myllret av lägre hus på södra Södermalm en kort bit från Skanstull. Bara gamla skatteskrapan vid Götgatan tornar sig högre. Stenstaden kring huset mjukas upp av trädplanterade alleér, Vitabergsparken, strandpromenaden längs Mälaren söder om Ringvägen liksom av det otaliga hantverks- och retrobutiker, ett vimmel av restauranger, rödmålade 1700-talslängor, konsthallar, daghem och lekplatser som speglar den gentrifiering som ägt rum i gamla Söder. Det här är Sofo, ”South of Folkungagatan”.
HSB-arkitekten Per Persson, som ritade husen, undvek skickligt att skapa en gråmulen, avlång kloss byggåret 1958 – mellan våningarna löper breda, mörka ränder som ger liv åt byggnaden. Andreas Lönnroth fortsätter i hans stil genom att lägga till horisontella ränder längst upp. Där upphör visserligen likheten.
Hur projektet kommer att se ut ser man bäst på bild då det knappast är synbart från gatan i dag eftersom det väldiga huset är helt inslaget i byggplast som ett slarvigt paket. Sensommarvindar får lossnade plastflikar att slå mot ställningar och fasad som ett smatter av pistolskott. Paketeringen berättar att föreningen utnyttjar arbetskraften och ställningarna för att göra andra jobb samtidigt.
- Vi har gått igenom hela underhållsplanen och ska till exempel byta fönster i alla lägenheter. Enligt planen skulle det inte ha skett förrän om sju år, men det blir bättre komfort, säger Andreas Lönnroth.
Fönstren har bytts en gång tidigare, men det reflekterar bara det faktum att fönsterbågar och karmar sen 1960-talet har byggts med mycket sämre virke än dessförinnan. Hela ventilationssystemet flyttas ner till källaren. Med detta slipper man ett fyra mycket stora ventilationshuvar, som annars skulle vara i vägen för påbyggnaden. Dessutom undviker föreningen en hel del rördragningar och buller och vinner energi. Den hittills utblåsta varmluften kommer att passera en värmeväxlare som hettar upp varmvattnet. Samtliga förråd på vinden flyttas ner till källarplanet, i utrymmen som frigörs i föreningens 235 platser stora garage.
Hissarna stängs snart av i hela byggnaden, men föreningen har gjort upp med hotellet i huset om att ställa rum tll förfogande för de mest behövande, som barnfamiljer och äldre. Pärlan i bygget är de fjorton taklägenheterna, alla med ett par egna terrasser. Storleken varierar, men påfallande många är fyror och femmor. Taket får också en trädgård, där alla medlemmar kan odla, bada bastu, sola, duscha, umgås eller vila i skuggan av de många buskträd som kommer att växa där. Redan innan bygget startades lade föreningen ut lägenheterna till försäljning – med det till och med för stockholmsförhållanden plånboksavmagrande priset på 120 000 kr kvadratmetern.
-De gick åt på ett par timmar, minns Andreas Lönnroth.
Styrelsen kunde sen gå till den utvalda banken och presentera kontrakt på samtliga nya lägenheter, vilket gjorde det lättare att få byggnadskreditiv. Han är, inte förvånande, föreningens, det vill säga byggherrens, representant i entreprenaden och projektledare. Vid behov hyr han in specialister utifrån. Annars körs det hela som en totalentreprenad som upphandlades i konkurrens.
Andreas Lönnroth är utan tvekan den kunnigaste i hela styrelsen med ett helikopteröga på byggmarknaden.
- Det finns ingen i styrelsen som kan ersätta mig, men så är frågorna så komplexa att amatörer inte har en rimlig chans eller möjlighet att tillägna sig den kunskap som behövs. Ett par svagheter hos bostadsrättsföreningar är bristen på kunskap och att styrelseledamöter byts ut och därmed försvinner en hel del kunskap. I Frankrike har man lagstiftat om att bostadsföreningar måste ha professionell förvaltning och jag tror att lagen kommer att skärpas här också, säger Andreas Lönnroth.
Han har lärt sig uppskatta vikten av god information för att sälja in och förklara projekt. En av hans första åtgärder var att skapa ett måldokument med sikte på framtiden och beskrev fördelarna med projektet, som också förklarade att riskerna var hanterbara.
- Det antogs med förbehållet att ingen detaljstyrning från föreningen skulle behövas så långe målen uppnås. Dokumentet skapade förtroende, noterar Andreas Lönnroth.
Hela projektet beräknades kosta kring 150 miljoner, men vinsten är så pass stor att Andreas Lönnroth tror att föreningen därmed kan betala av alla sina lån på 35 miljoner. Lokalintäkterna är redan så stora att de täcker driftsbudgeten. Om alla lånen betalas, finns det inget behov av avgifter, men i det fallet balanseras taxeringsvärdet i bostäderna mot lokalerna och de räcker för att säkerställa en äkta status.
- Intäkterna ökar med 16-17 procent och lokalintäkterna överstiger redan driftsbudgeten och vi kan fondera för underhåll, säger Andreas Lönnroth.
Han har blivit uppringd av andra föreningar som vill använda sina platta tak, men han varnar för att driva så komplicerade projekt på egen hand.
-I nio fall av tio blir det fel. Föreningen tror sig kunna området. Det första man ska göra i stället är att hyra in en jurist som kan byggmarknaden och lagarna.
- Nummer två är en konsult med öga för det byggtekniska, och till sist en arkitekt, säger Andreas Lönnroth, som i det här fallet tog hand om den biten själv.