Nr 1 2001 Förening förlorade pooltvist i Malmö

När Christina och Lars Gatenstam byggde en liten pool i sin trädgård i Malmö, anade de inte att hela projektet skulle hamna i tingsrätten. HSB Brf Almviks styrelse krävde att poolen skulle bort! Men tingsrätten beslöt att den lilla runda, blå plastpoolen inte var till men för föreningen eller medlemmarna, och inte heller en väsentlig förändring som krävde styrelsens tillstånd.

Gatenstams pool är bara en i en lång rad av fall i vilka domstolarna har dömt till medlemmarnas förmån i tvister mellan medlemmar och styrelse på senare tid.
Nu är dock inte sista ordet sagt i den här poolstriden. Gatenstams motståndare är ingen mindre än Sven-Olof Nilsson som suttit som ordförande för HSB Malmö i ungefär ett kvartssekel samtidigt som han för ordet i brf Almvik.
Han vägrar kommentera domen, men den för fallet ansvarige styrelseledamoten Agne Olsson säger kort och syrligt till Allt om Bostadsrätt:
- Vi överklagar beslutet.

Lars och Christina Gatenstam har bott i det lilla radhuset vid Axel Danielssons väg strax utanför Malmö sen 1997. Radhuslängorna ligger i en stor fyrkant inbäddad i lummig grönska. Alla hus har en egen liten bakgård.
De flesta medlemmar har byggt ett redskapsskjul i ett hörn, och ett tiotal också en glasad verandautbyggnad, som upptar en en avsevärd del av den tillgängliga marken. Idén om poolen fick Lars Gatenstam 1998.

Han nämnde tanken för några styrelseledamöter, bland dem Sven-Olof Nilsson, när de kom för att inspektera ett rum som Lars Gatenstam byggt om till badrum.
Agne Olsson menade efteråt att styrelsen på stående fot bara gått med på en "liten rund barnpool, närmast en plaskdamm". Lars Gatenstam köpte först en plåtpool, som var 3,5 m bred, med tillhörande plåtsarg. Den krävde cirka 10 av trädgårdens 140 kvadratmeter.
- Jag märkte att anordningen var gungig och jag satte därför upp en sarg av Lecablock. I vintras gick reningsverket sönder och jag köpte en riktig "balja", som var lika bred som den gamla plåtpoolen, men något djupare.
Djupet ökade från 90 cm till 1,5 m. Allt gick löst på 40 800 kr, berättar Lars Gatenstam. Sargen runt poolen är utformad som en tvådelad trappa, täckt av mörka keramikplattor. Flera stora krukor med plantor står på avsatserna.

Byggnadsnämnden meddelade att inget byggtillstånd behövdes så Lars satte upp poolen. Kort därefter kom ett brev från föreningens jurist med anmodan att riva allt!
Styrelsen begärde hjälp av kronofogdemyndigheten för att få bort poolen eftersom Lars Gatenstam vägrade att finna sig i styrelsens diktat. Men Kronofogden hann aldrig komma, eftersom tingsrätten biföll Gatenstams begäran om inhibition på rivningen innan dess. Till sist hamnade ärendet i tingsrätten. Styrelsen menade att han hade "grävt för en mycket större gjuten pool, vilket styrelsen inte godkänt". Agne Olsson inkom med ett vittnesmål om att paret "ersatt plaskdammen med en nergrävt rund pool med cirka 5 m i diameter". Men den uppgiften stämde helt klart inte - poolen var inte bredare än förut.
Det finns ingen medlem i föreningen som fått tillstånd att anlägga en pool av den storlek som är aktuell i målet. Föreningen anser sig ha rätt att någonstans dra gränsen för vad som får byggas på uteplatsen. Föreningen har tagit ställning till andra anläggningar såsom mindre trädgårdsdammar, barnpooler och liknande. I den mån dessa anläggningar inte varit så stora eller medfört några olägenheter, såsom exempelvis Gatenstams barnpool, har styrelsen också accepterat dessa, förklarade föreningen i tingsrätten.

Föreningen menade att trädgården inte ingick i den ursprungliga upplåtelsen från 1977, eftersom bostadsrättslagen då inte tillät mark att ingå i en upplåtelse.
Lagen ändrades på den punkten 1991, men föreningen ändrade inte sina stadgar eller upplåtelserna på grund av lagändringen. I upplåtelsen står endast att "bostad samt disponering av kallgarage nr. 87" ingår.
Bostadsrättshavarna får disponera marken formlöst utanför lägenheten. Marken tillhör emellertid föreningen som har full bestämmanderätt över markens nyttjande och skötsel. Poolen har anlagts utan föreningens (formella) tillstånd och något tillstånd har inte heller i efterhand lämnats, anförde föreningen i sin skrivelse till tingsrätten.

Men Gatenstams ansåg att situationen var annorlunda:
Husen är likadana men våra avgifter varierar. Det beror på hur stor tomten är. Den paradoxala situationen har uppstått med åren i Almvik att föreningen tar ut avgift på marken som den formellt äger, men som inte ingår i upplåtelsen! I stadgarnas paragraf 33 står det:
"Till det inre (upplåtna utrymmet) räknas också mark som ligger i anslutning till lägenheten avsedd att användas som komplement till lägenheten och som omfattas av bostadsrättsuppgörelsen".
Gatenstams menade att marken ingick i upplåtelsen och:
- Att poolen inte var en väsentlig förändring av lägenheten och därför inte krävde styrelsens tillstånd.
- Att poolen inte utgör något men för grannarna eller föreningen, vilket egentligen är varför tillstånd behövs.
- Medlemmarna ska behandlas lika. Styrelsen hade tidigare godkänt andra pooler och lika djupa trädgårdsdammar.
- Att Gatenstams enligt jordabalkens arrendebestämmelser använde marken "mot vederlag", dvs betalar en avgift till föreningen för marken.

Tingsrätten styrde en kurs mitt emellan båda parterna. Rätten ansåg att marken inte ingick i upplåtelsen.
- Att årsavgifterna för lägenheterna varierar även om lägenhetsytorna är lika stora är en följd av att insatserna för lägenheterna är olika stora eftersom årsavgifterna speglar insatserna. Detta beror i sin tur säkerligen till stor del på att de olika lägenheternas "tomter" är olika stora. Även om detta skulle vara hela förklaringen till skillnaden i årsavgifter går det emellertid inte att säga att upplåtelse av jord till nyttjande mot vederlag, d v s arrende, föreligger, skrev tingsrätten. Men rätten anser inte att "bostadsrättsföreningen har en oinskränkt rätt att besluta vad den enskilde bostadsrättshavaren har rätt att uppföra den av honom med nyttjanderätt disponerade marken".

Tingsrätten vill tillämpa "allmängiltiga kontraktsrättsliga principer". Det innebär att Gatenstams "inte får göra någon väsentlig ändring heller på tomten utan föreningens tillstånd men att tillstånd inte krävs för förändringar som inte medför men för föreningens hus eller för annan medlem.

Brf Almvik har inte gjort detta gällande. Vid angivna förhållanden kan det inte anses klarlagt att Gatenstams anläggande av poolen utgör en olovlig åtgärd". Så om inte hovrätten anser något annat, kan Gatenstams fortsätta löga sig vid sin pool.

Fotnot: Hovrätten kom senare till samma slutsats som tingsrätten,. HSB Brf Almvik i Malmö har därmed definitivt förlorat pooltvisten mot sin medlem.