Krönika
Bostadsrättens moment 22
Oklarheten kring bostadsrättens särskilda juridik har varit stor ända sedan starten för nästan hundra år sen. Antalet rättstvister har blivit fler på senare tid, i takt med att kunskapen bland både allmänhet och experter ökat. Samtidigt har värdet på enskilda lägenheter skjutit i höjden, vilket även bidragit till utvecklingen. Lagen får kontinuerligt justeras för att möta utvecklingen. Man kan nästan säga att bostadsrätten har blivit bostadsmarknadens eget Moment 22.
Begreppet bostadsrätt har existerat i nästan hundra år. Det var när den särskilda bostadsrättslagen kom 1930 som bostadsformen förverkligades rent juridiskt. Bakgrunden till att lagen infördes var den osäkerhet som rådde för de många andels- och bostadsföreningar som bildats i kooperativ form ända sedan 1870-talet då bostadsbristen var stor. Under första världskriget (1917) infördes en första hyresreglering och då sköt ombildandet fart på allvar. Fastighetsägarna kunde inte justera hyrorna uppåt, så många sålde istället sina hus. De boende gick ihop, bildade förening och köpte för att få egen kontroll på kostnader och skötsel, precis som idag.
Hyresregleringen togs bort efter krigsslutet och då avstannade ombildningarna. Under tiden hade organisationerna Bostadsrätterna (1919) och HSB (1921), hunnit bildats för att organisera och stötta föreningarna i sin verksamhet. Hundratals av den gamla typen av ”bostadsföreningar” finns fortfarande kvar, främst i större städer. De lyder dock inte under bostadsrättslagen (BRL) utan styrs enbart av lagen om ekonomiska föreningar och sina egna stadgar.
Bostadsrättens regelverk förblev dock i stort sett okänt för den breda allmänheten. Så sent som för bara några årtionden sen talades det mest om ”insatslägenhet” vid överlåtelser, åtminstone på mindre orter och i glesbygd, samtidigt som många förklarade sitt köp med att ”hyran” ju var lägre än i den hyresrätt man just lämnat. Många, framför allt äldre generationer, använder fortfarande uttrycket hyra när de pratar om avgiften till föreningen och faktiskt även ofta fastighetsmäklare, kanske för att kunderna lättare ska förstå vad de menar.
Huvudsyftet med bostadsrättslagen var att den skulle vara till fördel för de boende, bostadsrättshavarna, vars rättigheter och skyldigheter klargjordes. Men organisationerna jämrade sig och förklarade för politikerna att de behövde hjälp. Den stora osäkerheten kring såväl uttryck som juridisk funktion av den nya lagen, kan därför bland annat förklaras av den nya prisreglering i form av en hembudsregel som snabbt infördes och som rådde ända fram till början av 1990-talet med visst uppehåll. Hembudet gav föreningen tidsbegränsad rätt att bestämma priset när en lägenhet skulle säljas. Regler och stadgar gjorde med andra ord att bostadsrätten inte betraktades som något man ägde, utan bara som någon sorts mellanting, eller rent av som vanlig hyresrätt.
Hembudet togs bort 1969 men återinfördes 1985 i form av en ovillkorlig förköpsrätt för kommunerna. Marknadsdomstolen hade innan dess förbjudit HSB att tillämpa hembud för sina medlemmar via separata avtal utanför stadgarna, vilket domstolen påpekade var olagligt. Systemet med särskilda hembudsklausuler försvann därefter slutgiltigt 1992 för bostäder, men kan fortfarande tillämpas på bostadsrättslokaler, så länge stadgarna medger det.
Även om dessa så kallade ”hembud” numera är förbjudna, kan en förening fortfarande ha prisbegränsande regler i stadgarna, om man så vill, något som dock är ytterst sällsynt eller rent av obefintligt av naturliga skäl. Ingen skulle vara intresserad av att vare sig bo i, sälja eller köpa den typen av bostadsrätt längre.
Under andra världskriget hade en ny hyresreglering också införts, som låg kvar ända in på 1970-talet, då den ersattes av dagens så kallade bruksvärdesystem.
En särskild kontrollag för bostadsrättsombildning skapades samtidigt, eftersom man ville undvika en ny ombildningsvåg liknande den på 20-talet. Tanken var att hyresgäster inte skulle kunna utnyttja situationen och ombilda för att ”tjäna pengar” på övrigas bekostnad, som det hette i förarbetena till lagen. Hyresnämnderna fick uppdraget att kontrollera hyressättningen i hyreshus, vilket spillde över även på nybildade bostadsrätter via hembuden. Makten hamnade i knäna på HSB och systerorganisationen Riksbyggen, som bildats av facken 1942. De två fick därmed i princip ensamrätt på att tolka juridiken på bostadsrättsområdet. Tanken med BRL, som konsumenträttsligt främst var till för bostadsrättshavarna, sköts på så vis över på organisationerna som kunde styra föreningarna som de ville. Den allmänna uppfattningen blev att det var organisationerna som ägde föreningarna, inte de boende. Juridiken var så krånglig att de flesta helt enkelt inte orkade bry sig om den.
En missuppfattning levde kvar till så sent som 1994, då en liten förening med 19 medlemslägenheter i Stockholm helt sonika bytte bort HSB:s stadgar mot nya, samtidigt som man begärde att få tillbaka medlemsavgift och förinbetald föreningsavgäld från sin f.d. medlemsorganisation.
Men HSB gav sig inte utan strid. Högsta Domstolen fick avgöra tvisten, som slutade till föreningens fördel. Andra föreningar som tidigare försökt samma sak hade dock nobbats av juristerna på Bolagsverket (innan dess Länsstyrelsen), som vägrade registrera nya stadgar, eftersom det ju var organisationerna som bestämde innehållet. Ett flagrant exempel på bostadsrättens Moment 22, dvs den låga kunskapen om boendeformens speciella juridik som länge rådde, även bland experter.
Ungefär samtidigt dök ett annat fall upp i värmländska Karlskoga, då ordföranden i Brf Karlskogahus 5, medlem i Riksbyggen, på ett styrelsemöte fick uppdraget att hämta ut några tusen kronor till föreningens handkassa. På banken blev det dock kalla handen: ”Det är bara Riksbyggen som har rätt att ta ut pengar”, sa banken. ”Men jag är ju ordförande i föreningen” svarade Conny Andersson, som mannen hette, och visade upp legitimation och protokollet med styrelsebeslutet. Han fick inga pengar, trots att han dessutom var känd på banken i egenskap av kommunens ekonomichef. Även det ett flagrant exempel på bostadsrättens Moment 22, men här hos utbildade ekonomer. Banken hade ingen aning om att det var de boendes förening och att ordförande Andersson i själva verket var deras främste företrädare - inte förvaltaren på Riksbyggen, som man trodde ägde huset.
Ett annat exempel handlar om ett utslag i Allmänna Reklamationsnämnden, ARN, som fattade ett beslut till fördel för en kvinnlig bostadsrättshavare som råkat ut för en skada kring 1990. Föreningens försäkring täckte både fastigheten och alla lägenheter, så den ersatte alla skadekostnader utom självrisken på 16.000 kronor, som föreningen begärde från sin medlem. Skadan kunde härledas till en läckande kran till diskmaskinen, som den boende själv hade ansvaret för enligt föreningens stadgar. Hon slapp dock undan, efter ARN:s rekommendation.
Men om saken hade prövats i domstol hade det med all säkerhet slutat annorlunda, vilket några motsvarande fall i hovrätten ungefär samtidigt visade. Skador i bostadsrätt är inte lika enkla att reglera som i andra boendeformer. Här måste man dels ta reda på orsaken till skadan, därefter utreda ansvaret med hänsyn till den berörda föreningens stadgar och till sist reglera allt med hjälp av befintliga försäkringar. Bostadsrättens Moment 22 igen! På ARN kände man inte till regelverket i bostadsrätt, utan resonerade på samma sätt som i hyresrätt. Efter bl.a. vår artikel om fallet, som publicerades i den första utgåvan av Bostadsrättshandboken 1996, beslutade ARN att inte längre pröva tvister mellan bostadsrättshavare och förening, något som fortfarande gäller.
Ett annat 22-liknande moment handlar om själva upplåtelsen av en bostadsrätt och vad som faktiskt ingår i den. I ett mål 1996 kom Nacka Tingsrätt fram till att en balkong måste sägas ingå i bostadsrätten, utan närmare förklaring. Bakgrunden var en man som sade nej när föreningen ville bygga tak till alla balkonger högst upp i huset där hans lägenhet låg. Han menade att han hade rätt att neka eftersom balkongen hörde till hans lägenhet, och att bygget måste beslutas med kvalificerad majoritet på en stämma – inte bara av styrelsen, vilket tingsrätten höll med om.
Och det kan ju verka rimligt. Men vid senare prövningar i domstol har det visat sig att en balkong eller terrass inte alls behöver ingå i själva upplåtelsen, om det inte framgår av det ursprungliga upplåtelseavtalet, utan medför då bara en nyttjanderätt för bostadsrättshavaren. I ett fall, som vi beskrivit i tidigare artiklar, var en ruta i avtalet som beskrev ”övriga utrymmen” inte ikryssad beträffande en terrass för en nybyggd lägenhet i Hammarby Sjöstad, vilket blev en total överraskning för det äldre par som köpt lägenheten. Terrassen ingick inte i upplåtelsen och därmed inte i bostadsrätten. Paret hade bara rätt att använda den!
En köpare har undersökningsplikt, och kan inte begära ersättning efteråt för sådant som man själv hade kunnat se eller ta reda på inför affären. Men att känna till alla lagregler är ju närmast omöjligt för konsumenten, särskilt när inte ens vissa domstolar har regelverket klart för sig.
Att en säljare kan bli ansvarig även för fel utanför själva lägenheten – och därmed köparen skyldig att undersöka det - är även det nästan helt okänt. Frågan har prövats i två hovrättsrättsfall, ett i Skåne och ett i Stockholm. Det första handlade om en fuktspärr som saknades i husets betongplatta, vilket påverkade priset vid överlåtelsen, det andra om bristande underhåll av både tak, fasad, fönster och värmesystem i huset. Här menade Svea Hovrätt att säljaren var skyldig att upplysa om icke synliga fel utanför bostaden, samtidigt som köparen var skyldig att själv påpeka synliga fel på fasad och fönster, som kunde påverka priset inför köpet.
Det man köper är således inte bara en nyttjanderätt till en viss bostad utan även en andel i hela fastigheten vid köp av bostadsrätt. Det är av dessa skäl bostadsrätten börjat närma sig äganderätten i juridisk mening, när olika tvister prövats i domstol genom åren.
Att bostadsrättens konstruktion är svår att förstå sig på, visade sig också i ett lokalt fall vid Ludvika tingsrätt, som dömde en förening att ersätta en medlemsfamilj med över 130.000 kronor efter långvariga trakasserier av en granne, även det i början av 90-talet. ”Helt fel beslut. Om det ska vara så här vill ju ingen sitta i styrelsen i en insatsförening längre”, sa notarien när vi begärde ut domen. Men fallet klargjorde ansvarsfördelningen i bostadsrätt, vilket fram till dess inte varit så allmänt känt.
Det är styrelsen - tillsammans med medlemmarna - som har allt ansvar i en bostadsrättsförening, inte en medlemsorganisation, förvaltare eller någon annan. Snacka om Moment 22 för alla kunniga och hårt arbetande styrelser i landets cirka 30.000 aktiva föreningar. Beträffande den snåriga juridiken har jristen Lars Tegelberg i Uppsala, författare till boken "Köp av bostadsrätt", bland annat föreslagit att alla föreningar inte bara borde ha en teknisk, utan även en juridisk underhållsplan för att verksamheten ska fungera på bästa sätt. Under de tre decennier vi har skrivit och informerat om bostadsrätt, har ett antal prejudicerande domar kommit i Högsta Domstolen. De oklara momenten blir alltså allt färre.
Men det har tagit nästan 100 år!