Nr 4 2001 Kooperativ hyresrätt - inget hot mot bostadsrätten

I april 2002 får Sverige en ny, permanent boendeform. Riksdagen har antagit ett förslag som innebär att kooperativ hyresrätt nu blir verklighet. Men begreppet kooperativ hyresrätt är inte nytt. I Stockholm har t.ex. SKB, Stockholms Kooperativa Bostadsförening, verkat i hela 85 år på dispens, enbart med denna form av hyresboende på programmet. Och för ett tiotal år sedan gjordes försök med kooperativ hyresrätt på flera orter, som dock i de flesta fall rann ut i sanden eftersom föreningarna oftast fann det bäst att ombilda till bostadsrätt. Det var främst i attraktiva regioner med stigande bostadspriser som ombildning gjordes.

På andra platser, i t.ex. Örebro och Varberg, finns fortfarande fungerande kooperativa hyresföreningar kvar. I Varberg startade kommunens bostadsbolag hyresföreningen Rullstenen för cirka tio år sen med 50-talet lägenheter. - Kommunen ville pröva upplåtelseformen för att se om det fungerade och gav några fördelar mot vanlig hyresrätt, säger bostadsbolagets VD Lars Larsson i en intervju i tidningen Vi i SKB. Då, under bostadskrisens värsta år, var det också lättare att få igång kooperativa hyresprojekt, eftersom medlemmarna själva i viss grad bidrar till finansieringen genom sin så kallade boinsats.

- Insatsen i Rullstenen låg mellan 60.000 och 130.000 kronor per lägenhet. Vi trodde att grannfastigheten, en HSB-förening, skulle bli en svår konkurrent om de bostadssökande, säger Larsson. Men så blev det inte. HSB tvingades sänka insatserna rejält för att över huvud taget få några köpare till bostadsrätterna, medan Rullstenen snabbt fyllde sina 50 lägenheter. - En bidragande orsak var att kooperativets medlemmar garanteras insatserna tillbaka den dag de flyttar. Ingen behövde alltså vara rädd att förlora sina pengar, säger Lars Larsson. Att det inte förhåller sig på samma sätt i bostadsrätt är numera väl känt, tio år efter den stora fastighetskrisens genombrott. 10.000-tals medlemmar i konkursdrabbade bostadsrättsföreningar vet vad en förlorad insats innebär.

Men hyreskooperativet i Varberg har fungerat bra och sköter sig idag helt själv, enligt bostadsbolagets VD. Lars Larsson ser ingen möjlighet att bygga vanlig hyresrätt längre. - Det innebär att bostäderna blir rena förlustaffärer och så kan ingen driva ett företag, säger han. Trots att insatserna kommer att ligga mellan 300.000 och 700.000 kronor för nya lägenheter, är det därför aktuellt att starta flera kooperativa hyresföreningar i Varberg. Och snart kan det alltså bli verklighet över hela landet. Men blir då inte kooperativ hyresrätt ett hot mot bostadsrätten? - Nej, det tror jag absolut inte. Det blir ett alternativ på bostadsmarknaden, men inget som kommer att växa sig så stort att det påverkar andra boendeformer, säger Henrik Bromfält, VD på SKB.

SKB har insatser på 20-30.000 kronor för sina lägenheter, och är så stora att de tar hand om all fastighetsskötsel åt medlemmarna. Kooperativ i nybyggda hus, där insatserna blir betydligt högre, kommer troligen att tvingas ta hand om en större del av skötseln själva för att hålla hyrorna nere. Och det är ju egentligen också det som är poängen med kooperativ - att medlemmarna tar hand om fastighetsskötsel och reparationer själva. - Där blir det ungefär som i bostadsrätt, tror Henrik Bromfält.

Men en hög insats i kooperativ hyresrätt är inte heller helt riskfri. - Nej, om någon flyttar och föreningen inte kan hitta en ny hyresgäst, måste insatsen trots det alltid betalas tillbaka till den ursprunglige medlemmen enligt reglerna. Då kan föreningen förstås få ekonomiska problem - precis som en bostadsrättsförening, säger Bromfält. Så kooperativ hyresrätt är inte heller helt riskfri. Men till skillnad mot bostadsrätt garanteras alltid den enskilde sitt insatta kapital tillbaka. Hittar föreningen ingen ny hyresgäst, blir det de kvarvarande medlemmarna som får ta ansvaret för att täcka upp eventuella underskott via höjda hyror. För i kooperativ hyresrätt är hyressättningen fri. Man är inte, som andra hyresvärdar, tvungen att följa bruksvärdesystemet, dvs allmännyttans hyror.