Nr 2 2002 Ny förlust mot Riksbyggens skiljeklausul

Två stockholmsföreningar får betala 1,7 miljoner kr för att de förlorat var sitt mål mot Riksbyggen i ett skiljedomsförfarande. De kunde inte gå till vanlig domstol eftersom grundavtalet med Riksbyggen föreskrev skiljedom. Skiljenämnden förkastade föreningarna Östra Ekedals och Nordens Vänners samtliga krav på Riksbyggen.

- Vi kan inte överklaga domen. Loppet är kört, säger Brf Östra Ekedals ordförande Helen Englund-Holmquist.
I ett skiljenämndsförfarande utser parterna var sin skiljeman till skiljenämnden. Dessa utser i sin tur en tredje. Den förlorande parten betalar alla rättegångskostnader om inte annat stipuleras. Eftersom det ofta handlar om höga jurister som domare i Högsta domstolen, kan det stå den förlorande parten dyrt, särskilt om tvisten är fet och lång.
Förhandlingarna förs bakom lyckta dörrar. När domen fallit förpliktas parterna ofta till tystnad.

Östra Ekedal och Nordens Vänner i Skärholmen använde sig av samma skiljenämnd. De hade samma slags huvudkrav på Riksbyggen. Föreningarna stämde först Riksbyggen i tingsrätten, men Riksbyggen höll fast vid den obligatoriska skiljeklausulen i avtalet.
En prövning enligt lagen om oskäliga villkor mellan näringsidkare är troligen enda möjligheten utöver lagstiftning att få bort skiljeklausulerna. Den vägen förespråkar Sverker Thorslund vid Konsumentverket:
- Jag tror inte att skiljeklausulerna står sig i en prövning i marknadsdomstolen enligt denna lag.

Domstolen kan utfärda ett förbud som är prejudicerande. Resonemanget är att en bostadsrättsförening ska betraktas som näringsidkare och som den svagare parten i förhållande till Riksbyggen.
- Jämnstarka parter kan gärna boxas för mig, men i en skiljenämnd far den svagare parten - föreningen - illa. Man knäcker föreningens möjligheter att vädja till högre instans - processen sker i det fördolda och föreningen beläggs med munkavle. Det är ett oskick att ha skiljedomsparagrafer och ett oskick att hävda dem. Det är fegt att inte låta pröva ärenden av den typ som Östra Ekedal har i tingsrätten, summerar Sverker Thorslund.

Han önskar att flera föreningar sluter sig samman och driver frågan i marknadsdomstolen (MD).
- Det kan kräva ett konsortium av föreningar. De kan låta pröva frågan om skiljedomsklausuler i sig. Jag tror som sagt inte att skiljeklausulerna står sig i en prövning i Marknadsdomstolen, säger Thorslund.

Att MD kan utfärda förbud enligt den lagen visade redan en artikel i denna tidning för fem år sedan. Ändå har fortfarande ingen sådan prövning inletts. Föreningar som vågar sig på en prövning kan rädda sitt eget skinn och alla andras också i processen!

Bakgrund
Brf Östra Ekedal med 88 lägenheter byggdes 1992 av Riksbyggen. Föreningen övertog den ekonomiska förvaltningen i egen regi 1994, sedan styrelsen upptäckt felaktigheter i Riksbyggens redovisning. Sammanlagt fick föreningen tillbaka 1,5 miljoner kr den gången.
- Vi blev också nyfikna på de avtal som Östra Ekedals byggande styrelse ingick med Riksbyggen 1990.
- Men vi hade inte möjlighet att fortsätta undersöka detta eftersom föreningen hotades av konkurs. Efter flera års kamp fick vi 1988 en rekonstruktion med nedskrivning av lånen med 27 miljoner kr, säger Helen Englund- Holmquist. Styrelsen engagerade juristen Ingrid Uggla för att gå igenom avtalen noggrant.
- Vi fann att föreningen, som i vanlig ordning under byggnadstiden styrdes av en byggande styrelse från Riksbyggen, meddelade till länsbostadsnämnden att produktionskostnaden för husen skulle bli 119 miljoner kr. Mer fick inte husen kosta. Men enligt riksbyggeavtalet var kostnaden uppe i 132 miljoner kr. Större delen av prishöjningen orsakades av att föreningen avtalsenligt betalade även grundavgifterna på 24 miljoner kr till Riksbyggen. De bokfördes m a o som en kostnad! Länsbostadsnämnden hade aldrig beviljat lånen om den fått veta att kostnaden var 132 miljoner kr. Riksbyggen plussade på med 13 miljoner kr!, säger Helen Englund-Holmquist.

Riksbyggentog ut byggnadskreditiv för bygget. Men granskningen avslöjade att de också tog ett lån på 131 miljoner kr från Riksbyggen Kapitaltjänst i föreningens namn och ett annat på 108 miljoner kr från Spintab. Därefter skickades fakturan på 131 miljoner kr till föreningen och båda lånen betalades ut till Riksbyggen redan ett och ett halvt år innan spaden satts i marken.
- Normalt brukar byggaren lyfta kreditivet vartefter bygget fortskrider, men Riksbyggen använde lånen för att skaffa sig ränteinkomster, som vi sen krävde tillbaka, säger Englund-Holmquist.
Återbetalningskravet var sammanlagt på cirka 45 miljoner kr inklusive ränta från och med 1990.
- Det dribblades med många miljoner eftersom konstruktionen var densamma i många Riksbyggenprojekt. Dessutom tog Riksbyggen betalt två gånger för föreningens mark. Första gången gjordes det i byggavtalet med 2,1 miljoner kr och sen en gång till med samma summa, säger Helen Englund-Holmquist.
- Riksbyggen har inte annat än i formell mening haft någon motpart vid avtalets undertecknande. De som handlade och agerade i Östra Ekedals namn i den byggande styrelsen var antingen anställda hos Riksbyggen eller hade ägarintressen där. Den byggande styrelsen och därmed föreningen var ett instrument för Riksbyggen. Därför förelåg det ett jäv för Riksbyggen.
- Tillspetsat skulle man kunna säga att föreningen var bunden. Föreningen hävdade därför i sin stämning att avtalet mellan Riksbyggen och föreningen var oskäligt enligt avtalslagens paragraf 36.

Skiljenämndens dom blev dock krass:
- Det avgörande för bedömningen är vad föreningen som part i avtalet hade att räkna med Att den avtalade ersättningen beräknats icke blott av summan av beviljade statliga lån (d v s den av länsbostadsnämnden godkända kostnaden) utan även på grundavgifter är inte, som föreningen velat göra gällande, i sig någon grund för att anse ersättningen oskälig. Riksbyggen försvarade sig med att liknande avtal använts i många projekt.
- I målet har inget framkommit som ger vid handen, att villkoret inneburit ett pris, som avvikit från vad som var normalt marknadspris, säger skiljemännen. De förkastade också resonemanget att Riksbyggen tillskansat sig otillbörliga vinster genom att i praktiken förhandla med sig själv, d v s den byggande styrelsen. Därigenom kunde Riksbyggen påtvinga föreningen oskäliga villkor:
- Det har inte påvisats att Riksbyggen i något hänseende som har med prissättningen att skaffa skulle ha utnyttjat denna sin ställning ("en i viss mån överlägsen ställning") på ett otillbörligt sätt, anser skiljenämnden. Därför anser sig inte skiljemännen kunna jämka grundavtalet med stöd av avtalslagens 36 paragraf. Kravet på ersättning på förlorade ränteintäkter på grund av att föreningen tog dubbla lån för att betala Riksbyggen med, förkastas också. I avtalet sägs det att Riksbyggen hade rätt att uppta erforderliga lån.
- Men ingenstans står det att Riksbyggen hade rätt att ta upp dubbla lån, d v s låna nästan 200 procent av hela projektkostnaden och under byggtiden göra dessa räntebärande till förmån för Riksbyggen, anser Helen Englund-Holmquist.
- I skiljenämnden fick vi i princip rätt! Vittnena från Riksbyggen erkände faktiskt att de gjort lånekonstruktionen för att tjäna pengar och när Östra Ekedal i en mängd frågor konfronterade vittnena, inklusive den auktoriserade revisorn, med sina påståenden, hävdades att det bara var en fråga om misstag i hanteringen.
Enligt avtalet hade Riksbyggen rätt att lyfta ett lånebelopp på 131 miljoner kr hos Riksbyggen kapitaltjänst och tillgodogöra sig beloppet som förskottsbetalning för byggnadsuppdraget. Skiljemännen säger dock att föreningen inte lidit någon skada på grund av påstådd vårdslöshet hos Riksbyggen och föreningarna förlorade därmed tvisten.