Nr 3 2002 Juridisk tvist? Rätt ombud bästa hjälpen för lyckat resultat

Kunskapen om bostadsrättsföreningars rättigheter är ofta bristfällig hos styrelser och kan förbättras. 
Ofta använder man inte sakkunnig hjälp förrän det är för sent. Om man istället skulle rådfråga i tid skulle bostadsrättsföreningarna spara stora pengar. 
Det säger Tore B Carlsson, advokat på advokatfirman Glimstedt i Göteborg.
Tore B Carlsson har arbetat som advokat sedan slutet av 70-talet och har specialiserat sig på juridik rörande fastigheter och boende. I början av 80-talet nådde han framgång i två större processer mot Skattemyndigheten respektive Göteborgs kommun. 
Båda gångerna biträdde han Riksbyggens bostadsrättsförening Göteborgshus nr 41 i Hisings Kärra.

Ingen praxis
Brf Göteborgshus 41 är byggd i radhusliknande form, vilket ställde till problem då Skattemyndigheten jämförde bostadsrättsföreningen med friköpta villor och ville lägga ut ett taxeringsvärde på varje enskilt hus.
- Det fanns ingen praxis för den typen av ärenden och skattemyndigheten ville flytta fram positionerna berättar Tore B Carlsson. 
Bostadsrättsföreningen vann dock mot skattemyndigheten och slapp därmed betala 40.000 kronor per år i alltför hög fastighetsskatt (fotnot 1). 
Ungefär samtidigt ville även kommunen få fram ett liknande prejudikat, och ta ut en VA-anslutningsavgift för varje enskilt radhus i föreningen. 
Bostadsrättsföreningen ingick förlikning med kommunen och i pengar räknat var uppgörelsen värd 771 000 kronor för den lägre VA-anslutningsavgift som till slut blev fastställd (fotnot 2).

Våga ta strid
- Om bostadsrättsföreningen inte hade vunnit ärendet mot kommunen hade det förryckt den ekonomiska planen och det hade ställt till med stora ekonomiska problem, säger Tore B Carlsson. 
Enligt Sverker Thorslund, sakkunnig i boendefrågor på Konsumentverket, är det alltför sällan som bostadsrättsföreningar tar strid i domstol vid denna typ av ärenden. 
Han anser att ett viktigt skäl för missförhållandet är att många bostadsrättsföreningar har dålig information om sina rättigheter. När det gäller exempelvis feltaxering så kommer det många ärenden rörande egnahem, men väldigt få rörande fastigheter som ägs av bostadsrättsföreningar. Ändå borde det vara ungefär lika vanligt med feltaxerade bostadsrättsfastigheter.

Samarbete viktigt
- Många bostadsrättsföreningar knåpar idag på var sitt håll och den enda som gynnas av det är motparten. 
- Men glädjande undantag finns, bl a i form av samverkan via Internet, säger Sverker Thorslund som anser att varje bostadsrättsförening som inte har juridiskt ombud har anledning till stor oro för utgången. 
- Och valet av ombud är viktigt! Så viktigt att man först bör titta på vårt faktablad om rättshjälp som finns på nätet samt hos alla kommunala konsumentvägledare, fortsätter Sverker Thorslund och tillägger: 
- Tyvärr räcker det ofta inte med att "ha rätt"; därutöver krävs bland annat ett juridiskt ombud som är ännu vassare än motpartens!

Goda kontakter
Tore B Carlsson instämmer och ger rådet till styrelser i bostadsrättsföreningar att se över rättskyddet i fastighetens försäkring. 
Genom rättsskyddet kan man få viktiga ekonomiska bidrag till en advokat, som sedan i sin tur kan förmedla annan experthjälp inom ramen för rättsskyddsförsäkringen, som till exempel byggnadstekniker vid svåra tekniska frågor. 
- Styrelsen bör också ha ett bra kontaktnät. De flesta som sitter i styrelser förvärvsarbetar och har därmed ont om tid att själva kunna ta reda på all fakta. 
- Genom ett stort kontaktnät kan man snabbt och enkelt få information från en sakkunnig. Ofta görs detta för sent. Det finns mycket pengar att tjäna på att fråga i tid.
- Man kan rådgöra med en advokat om vad man bör tänka på innan man handlar upp tjänster och man bör också låta en jurist se över olika kontrakt, exempelvis vid upphandlingar.

Goda råd inte dyra
- Det finns en uppfattning i samhället att det är dyrt att kontakta en advokat, men det är ofta inte så dyrt med konsultation och det kan spara det mångdubbla. Bostadsrättsföreningar har funnits i Sverige i över 70 år och den första lagen om bostadsrättsföreningar kom 1930. 
Bostadsrätten som boendeform är nu populärare än någonsin. Idag är emellertid de regler som styr en bostadsrättsförenings verksamhet betydligt fler och mer omfattande än vad som var fallet 1930. Förutom bostadsrättslagen berörs en bostadsrättsförening av hyreslagen. Många bostadsrättsföreningar har idag lokaler till uthyrning och blir då också hyresvärdar. 
Hyreslagen spelar också in då det gäller regler om andrahandsuthyrning.

Juridisk kunskap
Många av de regler som styr en bostadsrättsförenings inre verksamhet, såsom exempelvis att årsstämman genomförs på rätt sätt, är hämtade från lagen om ekonomiska föreningar. 
En styrelse som saknar juridisk kompetens inom den egna kretsen har svårt att tillämpa dessa lagar på för föreningen bästa möjliga sätt. 
- Styrelser är ofta duktigare i ekonomi än vad de är i de juridiska rättigheterna. Det är ofta en slump om någon i styrelsen har juridisk kompetens. Men om det brister i de juridiska kunskaperna kan det även få ekonomiska konsekvenser, avslutar Tore B Carlsson.

Fotnot: 
1. Lagakraftvunnet beslut 1984 12 13, kammarrätten Göteborg, avd 4 mål 8959-1983
2. VA-verkets uppgörelse med Brf enligt förlikningen bekräftades av Svenska Kommunförbundet 1989 03 17. Tvisten hade dessförinnan förts till kammarrätten av föreningen. Efter förlust där överklagade Brf i vattenöverdomstolen. Inför den prövningen rekommenderades kommunen förlikning av Kommunförbundet. En styrelseledamot i Brf uppger att Kommunförbundets motiv för förlikning var att "ett prejudikat inte skulle gynna förbundets medlemmar". Många kommuner hade då liknande rättsfall att vänta.