BYGG & TEKNIK Ta fram en underhållsplan!

Tänk om du kunde gå till din läkare, få en grundlig undersökning från fotabjället till hjässan och en tioårsplan för hur du ska sköta hälsan. Livet skulle kännas tryggare. Ändå struntar många bostadsrättsföreningar  i att skaffa sig en motsvarande underhållsplan med en grundlig beskrivning av huset och en 10- eller 15-årsplan med åtgärder och kostnader år för
år.

Långsiktighet

- Underhållsplaner skapar kontinuitet, medger en översikt och kontroll av
föreningens ekonomi under en lång tid. Kontinuiteten och översikten har
blivit än viktigare i dag eftersom styrelsen numera brukar sitta i två eller
tre år.
- Vi rekommenderar dessutom att man ser över underhållsplanen efter
cirka halva tiden eftersom saker och ting förändras, säger Christer
Lundberg vid konsultföretaget Bjerkings i Uppsala.
Bjerkings experter går igenom fastigheten från tak till källare tillsammans med
föreningen, fastighetens och utrustningens tillstånd beskrivs noggrant,
eventuella åtgärder beskrivs och kostnadsberäknas.
Det handlar inte minst om att förutse nödvändiga åtgärder i god tid. Fasaden kanske
uppvisar smärre sprickor och defekter, det kan vara rostiga rör eller våtrum
där det finns risk för vattenskador. Det kan handla om en sprucken grund,
rostiga stuprör och ruttnande balkonger. 
En erfaren bedömare vet att  åtgärder troligen behövs inom ett visst antal år. De kan då läggas in i
planen och kostnadsberäknas.

Konstruktion

Man tar också hänsyn till hur huset är konstruerat och tänkt att fungera.
Särskilt i äldre hus kan det vara viktigt att kartlägga idén bakom husets
konstruktion. Bostäder har ofta ventilationsproblem som påverkar komforten.
Ventilationen i gamla hus var ofta tänkt att fungera med självdrag.
I ett hus i centrala Stockholm hade en restaurang kopplat på en kraftig frånluftsfläkt till en
självluftningskanal med resultat att alla lägenheter utmed den fick os och
rök .
- Medlemmar sätter på eget bevåg igen gamla ventilationskanaler eller
inmonterade ventiler i fönster och då förlorar man allt. Det kan t ex uppstå
kondensproblem, säger Christer Lundberg.
Han och kollegan Lars Lindberg är ofta ute på besiktningar och
ser hur problemen börjar dyka upp i även nyare hus.
- Vi räknar med att tätskikt liksom stammar och vattenledningsrör har en
ungefärlig livslängd av 40 år. Tätskikten torkar ut med tiden och blir
sköra och torra. Nu för tiden badar man ju mindre än förr och duschar mer
vilket innebär mycket högra ångtryck, mer fukt, på väggarna, säger Lars
Lindberg.

Kostar på

Många föreningar har medlemmar som investerar stora summor i t.ex. badrum och
förser dessa med med elegant och påkostad inredning.
- Det finns äldre föreningar med enkla tätskikt i badrummen och tunna
plaströr med tendens att spricka. Att i det läget investera själv och lämna
allt detta under en ny påkostad badrumsinredning kan skapa stora problem i
framtiden; bl.a. i samband med ett stambyte. 
- En del föreningar väljer ändå  att betala åtminstone arbetskostnader för att återställa badrummet, eftersom
detta är billigare än att bråka med medlemmarna, menar Christer Lindberg.
Även badrum från 70-talet med billiga plasttapeter börjar komma upp. Och på
90-talet fodrade man gipsskivor på bägge sidor i badrummen med tätskikt, men
ibland kommer det ändå in fukt i dem via skarvar mm; händer det, reduceras
skivorna så småningom till pulver.
- Vattenledningsrör har oftare problem än avloppsrör. Galvaniseringen
nöts bort så småningom och rosten får fotfäste i  bl.a. skarvar.
Under 60- och 70-talen började man övergå till koppar istället, men med tunna
väggar och smala rör. Vattenhastigheten blev högre i rören och korrosionen
ökade, speciellt i krökarna", berättar Christer Lundberg.
I elombyggnader rekommenderar Bjerkings ofta indragning av trefas i hela
lägenheten. Trefas fördelar strömmen bättre och när man behöver enfas belastas
bara lämplig fas.
Man kan också göra en miljöinventering och skaffa sig en översikt av hur mycket
PCB, asbest m.m. som kan finnas. Asbest kan finnas under linoleummattor och
gamla plattsättningar. Radon kan finnas i marklägenheter, och hus byggda av
blåbetong  beroende på tillverkare.
Fönster orsakar  ofta stora kontroverser i föreningarna.
- Vi rekommenderar inte plastfönster - ett hus ska behålla sin karaktär, och
plastfönster är platta och släta utan de profiler som skapar det skuggspel
som skapar liv i fönstren. Det brukar räcka med att visa en förening exempel
på hus med plastfönster för att de ska avstå, säger Lars Lindberg.
- Med bra underhåll varar ett bra träfönster länge; och samma gäller en
träport. En aluminiumport kan skeva sig efter 25-30 år och i så fall är den bara
att slänga på tippen.

Besiktning

I besiktningen tas även grunden med och undersöks om det finns sprickor och
sättningar.
Samordna gärna olika åtgärder; det kan bli billigare. Ett exempel är
fönster, där ansvaret är delat mellan medlem och förening. Det lönar sig
klart att åtgärda och måla både inner- och ytterbågar och karmar i ett
sammanhang.
- Och ha en utomstående konsult som kvalitetsgranskare innan fakturan betalas
och sikta på fastpris", säger Lars Lindberg.
- Glöm inte att beräkna skatter och  byggherrekostnader i underhållsplanen; sammantaget kan det handla om cirka 40 procent på summan.
Bjerkings gör en finansiell kalkyl per lägenhet, och den kan göras utifrån
flera förutsättningar.
- Detta är ett enkelt och överskådligt sätt och leder ofta till att man kan
se att det inte kostar så mycket som man kanske trodde. Vilket särskilt
föreningar med äldre människor som medlemmar gärna tror, menar Christer
Lundberg.
När allt är klart har man sedan 10-15 års sinnesfrid. Åtminstone relativt sett!