Dolt fel kan gå före befintligt skick

En prisskillnad på 5 procent eller mer för konstaterade fel i ett badrum kan ge rätt till prisavdrag vid köp av bostadsrätt, trots att den sålts i befintligt skick, menar Högsta Domstolen (HD). I ett motsvarande fall, som även det gällde fel i ett badrum i en lägenhet på Östermalm i Stockholm, där kostnaden för att renovera uppgick till 3 procent av köpeskillingen, blev utslaget i HD det motsatta, dvs inget prisavdrag medgavs.

I den senaste tvisten, som uppstod efter köp av ett bostadsrättsradhus i södra Stockholm byggt 1986, menar HD att köparen inte kunnat upptäcka felet på förhand och att bostadsrätten var i sämre skick än hon hade kunnat förutsätta.

Priset för radhuset var 2,2 miljoner kronor. Att återställa badrummet kostade 130.000 kronor, dvs cirka sex procent i relation till priset, vilket är så pass mycket att prisavdrag ska medges, enligt HD.

Förutsättningen är alltid att köparen har utfört sin undersökningsplikt inför köpet, vilket hade skett här.Bostadsrätt räknas som ”lös egendom” och då är det köplagen som gäller, dvs en bostadsrätt ses som vilken annan vara som helst. En klausul om ”befintligt skick” blir därmed inte lika avgörande som den är i äganderätt.

En vara anses felaktig om den inte uppfyller säljarens eller någon annans uppgifter om varans skick eller möjlighet till användning efter köpet.

I det här fallet upptäckte köparen - vid en inspektion tillsammans med föreningen - att tätskikt saknades på vissa ställen, att ett antal rör gick genom golvet och bröt tätskiktet där, att fallet mot ny golvbrunn var för litet och att den gamla brunnen var överkaklad, vilket innebar skaderisk. I prospektet stod att badrummet var helrenoverat fem år tidigare, så köparen kunde förutsätta att arbetet utförts enligt gällande branschregler, vilket visade sig vara fel.

Ett antal elfel upptäcktes också, bl.a. saknade halogenlamporna i taket täckplåtar, samtidigt som taket inte sänkts tillräckligt, vilket medförde brandrisk. Följden blev att föreningen i efterhand krävde att köparen måste åtgärda felen.

Högsta Domstolen jämförde med andra fall där prisavdrag vid 5 procents skillnad ansetts tillräckligt och dömde till köparens fördel. Efter avdrag för viss standardhöjning tilldömdes köparen ett prisavdrag på 120.000 kronor för felen.

Högsta Domstolen
Mål T 2829-19