Andrahandsuthyrning ska prövas individuellt

Rätten att hyra ut en bostadsrätt är inte given. Medlemmen måste lämna in en skriftlig ansökan till föreningen om att få hyra ut, som sedan ska beviljas eller avslås. En godkänd uthyrning ska tidsbestämmas, samtidigt som ett nej från föreningen alltid kan prövas av hyresnämnden. Föreningen får inte införa egna regler som begränsar uthyrningstiden till en viss tid eller liknande. Alla ansökningar ska prövas individuellt. Om bostadsrättshavaren till exempel ska studera utomlands i två år, eller mer, kan föreningen inte avslå ansökan direkt bara av det skälet.

Till giltiga skäl hör t.ex. studier, tillfälligt arbete på annan ort, hög ålder (om man vill köpa en bostadsrätt för att bo i senare i livet som pensionär), sjukdom, provboende med sambo, särskilda familjeförhållanden och föräldrar som vill köpa en lägenhet till barn. Så länge det finns giltiga skäl ska föreningen, eller hyresnämnden, godkänna ansökan. Lagen föreskriver numera endast att det ska finnas ”skäl” bakom ansökan. Ju längre tid uthyrningen avser, desto starkare skäl krävs. Hyrestiden ska därför alltid anges i ansökan. Det finns föreningar som förbjuder uthyrning i andra hand till exempelvis barn i sina stadgar. Men sådana regler gäller inte. Lagen står alltid över stadgarna, och enligt nuvarande regler ska tillfällig uthyrning till barn eller annan närstående kunna godkännas. Ett utslag från hyresnämnden i ett uthyrningsärende kan inte överklagas, inte ens av föreningen.

Ett fåtal föreningar, främst i stockholmsregionen, godkänner uthyrning i andra hand i sina stadgar utan krav på tillstånd. Enda begränsningen brukar då vara att medlemmen uppger namn på sin hyresgäst, var man själv ska bo under tiden och att man ser till att hyresgästen har egen försäkring under hyrestiden.

Hyrs en lägenhet ut ändå, betraktas det som ett allvarligt brott mot föreningsreglerna och bostadsrätten kan förverkas. Men inte hur som helst. Om en otillåten uthyrning upptäcks, ska styrelsen begära rättelse i rekommenderat brev inom två månader för att sedan kunna gå vidare. Rättelse innebär att styrelsen får in en ansökan om uthyrningen eller att hyresgästen får lämna lägenheten. Vissa kreditgivare kan också ha förbud mot andrahandsuthyrning utan deras godkännande inskrivet i låneavtalet. Det är bostadsrättshavaren som svarar för sin hyresgäst och om denne allvarligt missköter sig kan föreningen förverka bostadsrätten. Det är dock en omständlig process, så det vanliga är att man begär att hyresförhållandet upphör.

De nya reglerna innebär att man inte längre behöver ta hänsyn till hyresnivån på orten vid en andrahandsuthyrning. Från och med nu har bostadsrättshavaren rätt att ta ut hela den faktiska kostnaden för bostadsrätten, dvs månadsavgiften plus kostnad för eventuella möbler, el, vatten, bredband osv. Dessutom har man rätt att lägga till en kapitalkostnad som får uppgå till högst 2 procent över riksbankens gällande styrränta, beräknat efter bostadens marknadsvärde per månad. Om det finns lån eller inte på bostadsrätten spelar ingen roll, däremot ska kostnaden som tas ut vara ”skälig”, som det heter. Samtidigt har schablonavdraget på hyresintäkter i inkomstdeklarationen höjts till 40.000 kronor per år, där den ordinarie avgiften till föreningen först dras bort.

Rent ekonomiskt är de nuvarande reglerna därför betydligt fördelaktigare än tidigare. En hyresgäst kan dock fortfarande få en hyra prövad i hyresnämnden, som kan sänka den om den anses alltför hög. Däremot kan den som hyr en bostadsrätt inte längre få tillbaka en för hög hyra retroaktivt, som i det gamla systemet.

Samtidigt får föreningen ta ut en avgift på högst 10 procent av gällande basbelopp av uthyraren. Avgiften måste finnas angiven i föreningens stadgar. Gör den inte det har föreningen inte rätt att ta ut den. Avgiften räknas per år fördelat per månad. Enligt ett utslag i hyresnämnden kan föreningen i princip förbjuda slentrianmässig uthyrning vid exempelvis semestersajter på nätet, typ Airbnb. Hyresnämndens utslag är dock inte prejudicerande, utan varje ärende ska fortfarande prövas individuellt.

Fotnot:
Allt fler föreningar tillåter fri andrahandsuthyrning. Här är de vi har hittat: Brf Silverfasanen 3 Sthlm, Brf Stenskvättan 15 Sthlm, Brf Södra 135 Södertälje, Brf Klockelund Strand Sthlm, Brf Inedal 8 Sthlm, Brf Diamanten 10 Sthlm, Brf Svejk Sthlm, Brf Gröndal 1 Sthlm, Brf Ateljéhuset Sthlm, Brf Etaget Sthlm, Brf Säby Barkarby Järfälla, Brf Lidbro Sjö Södertälje, Brf Studio Apt 46 Sthlm, Brf A7 Visby, Brf Norra Viken Mörbylånga, Brf Ella Hamburgsund, Brf Västerbo Stjärnhov, Brf ICON Växjö, Brf Bladbaggen 3 Sthlm, Brf Snödroppsgränd 1 & 2 Sthlm, Brf Torghuset Spånga, Brf Ålstavägen 3-11 Järfälla, Brf Silvret Visby, Brf Krokslätts Parkgata Mölndal.
Två bostadsutvecklare, Svenska Hem & Invict,  tillåter fri andrahandsuthyrning i alla sina nya brf-projekt  (vilket dock de boende kan ta bort så snart de tagit över i styrelsen och ändrar stadgarna).