25-årigt stambyte sparade miljoner

Problem med vattenskador och dåliga rör? Dags för ett kostsamt stambyte? Då ska ni veta att det finns alternativ. Åtminstone för den som är byggtekniskt bevandrad och även har lite is i magen.

Redan när Christer Pettersson flyttade in i det ärevördiga sekelskifteshuset på Söder i Stockholm, märkte han att det låg missämja och spänningar i luften bland de boende. Som fastighetsteknisk arkitekt med erfarenhet från många byggprojekt förstod han snart att det här huset skulle behöva en del omtanke och extra omvårdnad.

-Det var 1979 och jag råkade yttra mig på ett möte och blev på det viset genast inplockad i styrelsen, säger han och småler när han tänker tillbaka på hur det hela började.

Bostadsföreningen Söderbo bestod på den tiden av ett 60-tal små lägenheter varav föreningen ägde ett par. Nära hälften av medlemmarna hyrde ut i andra hand och kom till årsmöten mest för att rösta för att hålla avgifterna nere.

- Priserna hade börjat stiga och de flesta ville vänta med det mesta för att kunna sälja dyrare med tiden.

Han såg dock det uppenbart felaktiga med det synsättet ur föreningens synvinkel. Ingen brydde sig om hur huset mådde!

- Om man struntar i fastighetens skick och låter bli löpande underhåll lämpar man ju över kostnader och ansvar på kommande generationer. Så ska man inte ha det i någon bostadsförening, säger han med eftertryck.

Han påpekade bristerna för styrelsen som genast insåg faran och började jobba för en stadgeändring.  Söderbo är en bostadsförening där stadgarna bestämmer i princip allt.

-Det var mer eller mindre fritt fram att hyra ut i andra hand. Vi ändrade det och började jobba mer långsiktigt.

Det fanns tre grupperingar i huset – en stark grupp som ville fortsätta hålla avgifterna nere, de som ville lägga pengarna på högre gemensam standard som t.ex. en ny tvättstuga och de som ville börja inifrån och byta stammar och uttjänta elledningar. Det var rörigt i styrelsen. På den tiden hade man knappt hört talas om underhållsplaner, som ju de flesta föreningar jobbar med idag. Dessutom började vattenskador göra sig påminda. Men istället för att genast rusa iväg i panik, beslutade man sig för att undersöka orsakerna. Det visade sig då att de flesta skadorna inte kom från uttjänta rör utan från otäta brunnar, dåliga tätskikt och uttjänta golvmattor i lägenheterna. Rör och stammar var inte i så dåligt skick att de krävde omedelbara åtgärder. Det var då han kom med sitt geniala förslag.  Eftersom bara ett par medlemmar hade renoverat sina badrum tänkte jag att det borde gå att byta stammarna bit för bit, samtidigt som folk bygger om små lägenheter som ibland också slås ihop. Då får medlemmen stå för sin del, dvs allt ner till trossbotten, medan föreningen klarar sig undan med resten.

Han kalkylerade kallt med en risk för framtida läckage och skador, eftersom ingen visste hur lång tid det skulle ta att få en hel stam utbytt med den här metoden. En skada skulle medföra att föreningen skulle få stå för hela kostnaden vid en renovering, även om en del skulle täckas av försäkringen.

- Men avloppsrören var som sagt inte så dåliga. Så jag övertygade de övriga i styrelsen som gick med på mitt förslag, berättar han.

Sen dröjde det inte länge förrän den första medlemmen kom in med en begäran om att bygga om badrummet. Och då var de igång! Vid vår intervju, nästan precis 25 år senare, var alla 10 stammar bytta, till en total kostnad på cirka en tiondel av vad ett komplett stambyte skulle ha gått på om man gjort det direkt.

- Man brukar väl räkna med cirka en miljon per stam. Och då är den största kostnaden alla kringarbeten. Men vi har alltså bara lagt ut en tiondel av den summan, säger Christer Pettersson.

Men vattenledningarna då? Hur blev det med dem? Huset är byggt 1917 och har hela tiden bara haft kallvatten draget till toaletterna, vilket man beslutade att inte ändra på. De lät en rörfirma lyfta de gamla rören rakt upp från källaren och byta ut dem mot nya kopparrör. Nytt varmvatten fick sedan de boende själva dra in via ledningarna i köken. Att Söderbo är en bostadsförening har således gynnat dem. De kunde lägga hela den kostnaden på medlemmarna, eftersom det medgavs i stadgarna. Det går som bekant oftast inte i en bostadsrättsförening där ju föreningen alltid står för värme, vatten och avlopp.

Rent tekniskt blev det långvariga stambytet inte heller så komplicerat. Medlemmarna var, och är, tvungna att anmäla en ombyggnad av badrummen i förväg enligt stadgarna. På så sätt kunde man i god tid planera in jobben och kontrollera dem byggtekniskt varje gång. För att få godkänt måste den boende bygga om ända fram till stående stam, dvs ett partiellt stambyte på fackspråk. Då kan stammen senare bytas utan att det renoverade badrummet påverkas alls.

- Samtidigt har det gjort att man kan flytta och ändra badrumsinredningen i stort sett som man vill, vilket många tycker är bra.

Rörfirman har sedan enkelt kapat stående stam bit för bit – våning för våning – och koppla på en ny med hjälp av så kallade Jet-kopplingar. Till grannlägenheterna drogs samtidigt nya rör fram till anslutningspunkten vägg i vägg, så när dessa lägenheter senare velat bygga om var de redan förberedda att koppla på. Antalet lägenheter i föreningen har minskat från 60 till 45 under åren via sammanslagningar. Nu underhållsspolas rören regelbundet för säkerhets skull. Sen hade man förstås även lika många köksstammar att tänka på. De var bytta mot plaströr tiotalet år tidigare.

-Men plasten var inte lika bra på den tiden som idag, så vissa köksstammar har börjat få sprickor. Vi byter ut dem mot nya efter hand. Det arbetet har redan börjat, slutar Christer Pettersson, byggteknisk idéspruta söder om Slussen.
 
Styrelsehandboken II