Fällor & fel vid entreprenader  
- del II

Det är viktigt att skriva rätt avtal vid en byggentreprenad. Brf Korpen i Stockholm, som lät totalrenovera sina hus, rekommenderar totalentreprenad, som visserligen är dyrare, men där företaget i gengäld har ansvaret för allt.

Marianne Lönnqvist, som var drivande kraft bakom projektet, tycker också att man bör rycka in en klausul i avtalet som lyder ungefär så här: ”Entreprenören äger i mån av utfört arbete och mot faktura erhålla delbetalning enligt betalningsplan med belopp utgörande 90% av värdet av utförda kontraktsarbeten.  Återstoden erlägges efter entreprenadens godkännande.”

- Det betyder att en lyftplan i en stor totalentreprenad ger företaget rätt att ta ut ett lyft till exempel en gång i månaden, och när slutbesiktning gjorts och arbetet är godkänt får man fakturera ut resten.

Läget blir något annorlunda om totalentreprenaden sker till fast pris:

- I en totalentreprenad till fast pris behöver entreprenören inte styrka sina krav för kontraktsarbetena. Där styr slutbesiktningen. Endast ifråga om ÄTA (ändrings- och tilläggsarbeten) måste han styrka sina krav.

Man kan alltid köra på fast pris, men då måste man vara medveten om att entreprenören alltid ”hugger till” en del extra. Dessutom uppkommer lika ofta oväntade situationer. Om projektet överskrider cirka 100.000 kr, bör man lägga undan minst 10 procent för oförutsedda utgifter. För den eventualiteten, d v s för ÄTA, ska man ha en styckeprislista för olika typer av jobb, inklusive timlönekostnad. Korpen räknar med att man kan tjäna cirka 10 procent utöver entreprenadsumman på just ÄTA.

Innan ett ÄTA-projekt påbörjas ska företaget offerera det och ska inte sätta igång innan offerten är godkänd. Om jobbet är litet, ska det bokföras och godkännas på ett byggmöte – inkalla ett extra vid behov.  Glöm inte heller bort de s.k. entreprenörsrabatterna.

- Om arbetet sker för löpande räkning ska föreningen, beställaren, enligt ABT 94 kunna tillgodoräkna sig entreprenörens materialrabatter. Även det ska stå inskrivet i avtalet. Handlar det om fast pris, gäller det bara för ÄTA-projekt, men man kan vid upphandlingen lägga in en reduktion som grundar sig på rabatterna.

Det brukar ta något år att upphandla entreprenörer. Se till att det finns en byggaranti. När sen jobbet kommer igång, gäller det att hålla tummen i ögat på entreprenörerna.

- Man måste vara spion hela tiden. Någon i föreningen måste avdela tid och kraft för att hålla tummen i ögat på företaget. Man ska vara inläst på ABT och på avtalet. Man ska inte vara rädd för att ifrågasätta och ställa frågor om varför och hur. Entreprenören ska kunna redovisa alla lösningar på byggmötena, påpekar Marianne Lönnqvist.

På otaliga möten och i samröre med byggarna har Marianne Lönnqvist själv fått känna hur det svider i skinnet att vara kvinna i byggbranschen.

- Kvinnor blir lätt inte tagna på allvar. Därför handlar det om att vara stenhård och lägga fast dagordningen från början, säger hon.

Innan man drar i gång bör man gå runt med entreprenören och inventera alla projekt. Meningen är att dokumentera i vilket skick fastigheten är. Skavanker och fel skrivs upp i ett protokoll. Ännu bättre är det om man fotograferar väsentliga delar. I efterhand är protokollet till stor hjälp om det uppstår tvist mellan företaget och föreningen eller mellan föreningen och medlemmar som t ex klagar på skador som de skyller på entreprenören.

Ibland händer det att entreprenören vill lösa ett problem på ett annorlunda sätt än som ursprungligen var tänkt.

- Det bör man inte lägga sig i, men begär kostnaderna för jobbet för annars åker man på dem. Sker entreprenaden till fast pris, åker man på ansvaret för funktionen.

- Men handlar det om generalentreprenad måste man välja metod, eftersom föreningen har funktionsansvaret. Ställ entreprenörens förslag om en enklare eller bättre metod mot funktion och kostnad.

Föreningen behöver också en besiktningsman som givetvis måste väljas med omsorg och absolut inte får sitta i entreprenörens famn. Besiktningsmannen ska tillgodose både beställarens och entreprenörens intressen.

- Fråga t.ex. fastighetsägarnas organisation och begär referenser. Ring besiktningsmannens näst senaste uppdrag. I det senaste uppdraget kanske beställaren bara vill bli kvitt besiktningsmannen och därför lovordar honom eller henne.

En gyllene regel är att aldrig betala förrän jobbet är besiktigat och godkänt. Lita aldrig på att jobbet är väl utfört.

- Kvalitet är lika sällsynt som oskuld på Hamburgs Reeperbahn. Mottot bland många företagare är att man får lika bra betalt för ett dåligt som ett väl utfört jobb, säger Marianne Lönnqvist med ett skratt.

Besiktningsanmärkningarna är antingen sådana som entreprenören har ansvaret för – eller beställaranmärkningar, som även måste tas upp och åtgärdas av entreprenören, men beroende på felet kan entreprenören få rätt till kompensation. Även här kommer föreningens entreprenadjurist in och kan hjälpa till.

- En anmärkning med entreprenörsansvar måste åtgärdas inom två månader enligt ABT 94. Betala inte ut pengar förrän felet har avhjälpts och arbetet godkänts. Hota alltid med de ”baltiska snickarna” om det inte görs i tid, eftersom beställaren har rätt att anlita ett utomstående företag om tidsgränsen inte hålls.

- Det måste finnas en tydlig vitesklausul. Vitet brukar vara 1 procent av kontraktssumman för varje påbörjad vecka som entreprenaden är försenad.

Men visst kan det ändå uppstå tvister. Så skedde mellan Korpen och Sundvalls. Tvisten slets av en skiljenämnd som består av tre domare, gemensamt tillsatta av parterna.  Förfarandet är förhållandevis dyrt och kan inte överklagas annat än om man kan hitta formella fel eller när det handlar om skiljemännens arvoden.  Ett undantag är skiljenämnd tillsatt av Stockholms handelskammare, vars skiljedomare svarar för sina domar inför handelskammaren.

- Godtag aldrig skiljenämnd, är vårt råd! Visserligen föreskriver ABT 94 och AB 92 skiljenämnd, men skriv in i avtalet att tvister istället ska hänskjutas till domstol. En rättegång tar längre tid än ett skiljenämndsförfarande, men då kan domen överklagas.

- En skiljenämnd är till för parter med likvärdiga ekonomiska muskler. Skriv hur som helst in i kontraktet att medling är obligatorisk vid tvist innan endera parten går till domstol. Medling innebär att kraven måste styrkas, råder Marianne Lönnqvist med eftertryck.

Vägrar företaget en sådan skrivning i avtalet bör de helt enkelt inte anlitas.

Styrelsehandboken X