Nu är det lättare att hyra
ut i andra hand
Den 1 juli 2026 började de nya reglerna som underlättar andrahandsuthyrning i bostadsrätt att gälla. Nu behövs bara att man har ”skäl” för en ansökan - det krävs inte att det samtidigt ska vara "beaktansvärt", som tidigare. Vilket skälet är kan variera från fall till fall, men de vanligaste är fortfarande arbete på annan ort eller utomlands, att hyra ut till någon närstående, provboende med sambo, svårsåld bostad ( max ett, eller i sällsynta fall två år kan godkännas), vistelse på vårdhem p.g.a hög ålder eller sjukdom, ta hand om nära anhörig på annan ort osv.
Föreningens tillstånd krävs fortfarande, samtidigt som tiden för uthyrningen alltid ska begränsas i avtalet. Andra villkor från föreningens sida kan också förekomma, till exempel uppgifter om vem hyresgästen är.
Nytt är också att hyran som får tas ut ska vara "skälig". Vid en tvist ska nivån jämföras med motsvarande uthyrda lägenheter i närområdet eller kommunen. Prövning av både hyres- och ansökningsärenden sker hos Hyresnämnden, som kan hänvisa ett ärende vidare till hovrätten i speciella fall.
Hyresperioden kan också bli längre, eftersom tidigare uthyrningar inte ska vara avgörande för föreningens beslut. Det är istället skälet till ansökan som ska styra. Att provbo med någon kan till exempel godkännas i ett eller max två år, och kan därefter nekas, medan arbete på annan ort eller studier utomlands ska kunna godkännas över en längre tid, uppemot fem år. Att ha en inneboende räknas från och med nu som regelrätt andrahandsuthyrning om man själv aldrig vistas i bostaden - det räcker t.ex. inte att säga att man bara hyr ut ett rum, vilket också gäller även om det är en närstående som bor i lägenheten. Man ska själv vistas i bostaden 2-3 dagar i veckan eller 80-100 dagar per år, i annat fall räknas det som regelrätt andrahandsuthyrning. Föreningen kan fortfarande säga nej till korttidsuthyrningar, samtidigt som det står klart att man inte får köpa eller inneha en bostadsrätt enbart med syftet att hyra ut den.
Samtidigt tillåter ett växande antal föreningar fri andrahandsuthyrning i sina stadgar. Ett 50-tal föreningar tillämpar systemet - en ökning från 30 sedan 2024 - och många boende, särskilt unga med en tunn plånbok, använder uthyrningsrätten för att fylla plånboken och balansera privatekonomin. Föreningen får också in ett visst administrationsarvode för det hela.
-Vi tar ut en avgift på tio procent av ett basbelopp, säger ordföranden Jakob Werneman i Brf Stenskvättan 15 i Hägersten i Stockholm, som är en av föreningarna. -Vi är en liten förening med bara 17 lägenheter och det är mellan fem och sju medlemmar som hyr ut varje år. De flesta av dem gör det en längre period. Fyra medlemmar gör det hela tiden. Det finns inga bestämda perioder, men vi godkänner ett år i taget. Den vanliga uthyrningstiden ligger från sex till tolv månader, säger han.
Föreningen har inte haft några negativa erfarenheter av hyresgästerna, men ställer villkoret att styrelsen ska veta vem personen är.
-Om alltför många hyr ut är det svårare att skapa granngemenskap och att skapa sociala band, noterar han emellertid.
Det positiva överväger också hos Brf A7 i Visby med 24 små lägenheter.
-Uthyrningen funkar bra, säger ordföranden Anne von Corswant om sin förening som ligger centralt i den turiststinna staden.
Föreningen har haft rätten att hyra ut i sina stadgar sedan föreningen bildades.
-Vi i styrelsen klargör för medlemmarna att de är ansvariga för sina hyresgäster. Bara ett fåtal medlemmar bor här stadigt och de flesta uthyrningar handlar om ungefär en vecka i stöten till turister. Det enda större problem vi har är soprummet som vi ständigt måste kontrollera, säger hon.
På sina håll är det olägenheter som buller, spring i trapporna, nerskräpning och oordning med just sophanteringen som bringat uthyrning i vanrykte. Och risken finns också att kriminella personer söker sig till en säker adress för att inte kunna hittas. Några av alla sprängningar som skett på senare tid har drabbat just bostadsrättsföreningar. Många föreningar förbjuder därför korttidsuthyrning helt och hållet.
En nyhet som just nu dykt upp på marknaden tillämpas av bostadsutvecklaren Besqab. I deras nya förening Hertha i Danderyd skrivs rätten att hyra ut bostaden in i upplåtelseavtalet, vilket innebär att den juridiskt sett blir nära nog lika stark som i en ägarlägenhet. Villkoren i Brf Hertha är att en uthyrning ska vara på minst sex månader, alltså ingen ”turistuthyrning”, och att hyresgästen ska vara folkbokförd på adressen och använda den som bostad.
Även andra bostadsbyggare medger uthyrning i andra hand, men då bara i de ursprungliga stadgarna, vilket de boende enkelt kan ändra och ta bort när de senare tar över föreningen - om de så vill. När det skrivs in i själva upplåtelseavtalet blir en ändring däremot närmast omöjlig, eftersom det då krävs att den boende går med på det hela. Och vem vill förlora rätten att hyra ut sin bostad, som dessutom följer med till nästa ägare vid en överlåtelse som ett starkt försäljningsargument?
Det finns också företag som sköter hela uthyrningen och övervakar att allt går rätt till för den som får en ansökan godkänd, t.ex. Qasa, Samtrygg och Hostini. De kan även hjälpa till att välja ut en hyresgäst och se till att det görs en inspektion före inflyttningen, med mera. Det gör situationen lugnare även för styrelsen. De seriösa företagen vet också vilken typ och omfattning av försäkring som krävs och om premien blir högre vid uthyrning, vilket bolagen ofta kräver. En bra hemsida för de här frågorna är residensportalen.se.
Försäkringsfrågan är viktig men gör man rätt, vidtar mått och steg i förtid - som att kolla att hyresgästen har en egen försäkring - minskar risken starkt. Medlemmen har ansvar för den egna lägenheten, men svarar inte för skador som hyresgästen kan tänkas åstadkomma på föreningens ansvarsområde eller fastigheten, vilket är en besvärlig jobspost ur föreningens synvinkel. Uppstår en skada måste föreningen kräva skadestånd från hyresgästen i efterhand, vilket kan vara besvärligt.
Styrelsen och föreningen kan också råka illa ut om den fria uthyrningen blir för stor. Det kan leda till att föreningen blir svår att driva eller vid val av ny styrelse. Den nya lagen rymmer dock en paragraf om att styrelsen har rätt att säga nej till uthyrning om läget blir för svårt för föreningen. Vid en tvist kan parterna alltid låta hyresnämnden avgöra vem som har rätt. Hyresnämndens utslag är slutgiltigt, men nämnden kan som sagt i särskilt svårbedömda fall ge rätt att överklaga det hela till hovrätten.
Not. Se även artikel "Att hyra ut i andra hand" under rubriken Styrelse & Förening.