HD fastställer byggböter

Numera är det väl känt att den som vill göra en större ombyggnad i lägenheten behöver föreningens godkännande innan man sätter igång.  Men både förening och medlem ska också tänka på att även en bygganmälan eller begäran om startbesked kanske måste lämnas in till byggnadsnämnden.  Annars kan det komma surt efter.  Nu har Högsta Domstolen avgjort frågan.

Två bostadsrättshavare i Malmö fick ”böter” utfärdade av Mark- och Miljööverdomstolen efter att ha genomfört större ombyggnader i respektive lägenhet utan att ha lämnat in bygganmälan till kommunen.  Stadsbyggnadsnämnden informerade bostadsrättshavarna i efterhand och riktade därefter kravet till fastighetsägaren, dvs föreningarna.

Det första fallet handlade om ingrepp i och ändring av en bärande vägg.  Föreningen hade godkänt ändringen men vidtog ingen annan åtgärd eftersom det hela berörde den boendes eget underhållsansvar. 

I det andra fallet hade bostadsrättshavaren byggt om och slagit ihop två lägenheter till en, också här med föreningens godkännande.  Men ingen teknisk anmälan eller begäran om startbesked hade lämnats in, varken av medlem eller förening, trots kommunens krav.

I fallet med sammanslagningen menade föreningen att en bostadsrättsförening inte kan jämföras med andra fastighetsägare.  Väggen som revs mellan lägenheterna var inte bärande och bostadsrättshavaren hittade ingen information på byggnadsnämndens hemsida om krav på anmälan.  På grund av oklarheten lämnades dock en teknisk anmälan in senare, varpå nämnden påpekade att en sammanslagning av två bostäder leder till ändrad planlösning. Då ingen anmälan gjorts ska en byggsanktionsavgift tas ut och då kan kravet riktas mot fastighetsägaren, menade Stadsbyggnadsnämnden och påförde föreningen en avgift på cirka 37.000 kronor.

I fallet med den bärande väggen överklagade föreningen beslutet till Högsta Domstolen. Här hade Mark och Miljööverdomstolen i den tidigare domen sagt att det inte finns skäl att göra skillnad på kommersiella fastighetsägare och bostadsrättsföreningar.  Att stadgarna inte säger något om föreningens skyldighet att informera medlemmar om kommunens byggregler har ingen betydelse för rätten att ta ut en sanktionsavgift.  Ansvaret gäller oavsett eventuella regleringar mellan förening och bostadsrättshavare och avgiften kan utkrävas från antingen boende eller föreningen.  Det sistnämnda är dock enklast eftersom det är föreningen som äger lägenheten. Ett ingrepp i en bärande konstruktion kan få allvarliga konsekvenser och att föreningen inte känt till regelverket har ingen betydelse för rätten att ta ut en sanktionsavgift.  Föreningen påfördes därför en avgift på cirka 45.000 kronor i enlighet med reglerna i Plan-och Bygglagen.

Och nu har Högsta Domstolen fastställt utslaget. HD säger att då bygganmälan krävs finns inget skäl att sänka avgiften. Eftersom föreningen känt till och godkänt åtgärden i förväg ska sanktionssavgiften fastställas.   
Man ska alltså komma ihåg kommunens eventuella krav på anmälan eller startbesked innan man påbörjar en större renovering i sin lägenhet. Att föreningen gett klartecken spelar ingen roll för kommunens rätt att ta ut en sanktionsavgift, dvs böter, om man missat det hela. Många föreningar påminner redan sina medlemmar om detta, vilket ofta även är ett krav innan föreningen ger sitt klartecken. Kommunen kan rikta sitt krav mot såväl boende som förening, men väljer oftast föreningen eftersom föreningen är den egentliga lägenhetsägaren. 
Högsta Domstolen  
Mål P 6066-24
2026 02 26

Not:  Föreningen skulle i sin tur kunna kräva medlemmen på avgiften, eftersom allt ansvar för att visa att en ombyggnad håller måttet numera vilar på bostadsrättshavaren själv. En förutsättning är dock att föreningen påmint den boende om kommunens regler i samband med sitt godkännande,  säger Högsta Domstolen.